當前的樓市不溫不火，“0首付購房”的新聞在三線以下的城市屢見不鮮。
那如果在杭州，還是曾經(jīng)“紅盤”、“粉盤”輩出的板塊呢？
最近，臨平區(qū)東湖新城板塊的華景川科大·湖沁宸園就推出了針對“H類人員”的購房專項政策，0首付購房，僅限50個名額。
富陽、臨安已經(jīng)有樓盤推行過“0首付”購房政策，但這兩個區(qū)域“冰封”已久，開發(fā)商弄出什么促銷花樣都不奇怪。
東湖新城則完全不一樣，2021年初，曾有樓盤搖號中簽率低至5%，觸發(fā)五年限售。如今不過2年，行情就遭遇“大跳水”。
不過，與其感慨市場“過山車”一般的變化，大家可能更想知道，0首付有沒有套路，背后是否涉及到行走在政策灰色地帶的“首付貸”？“H類”究竟指哪類人，非臨平區(qū)購房者可以購買嗎？
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湖沁宸園在興旺大道輔路與東湖北路交叉口，售樓處在1.4km外的蝸牛廣場旁。
工作日的原因，我們到達時案場只有4、5位工作人員和1組來網(wǎng)簽的客戶。
沙盤前擺著醒目的“簽到送好禮“標識，并沒有“0首付購房”的相關(guān)信息，看房的過程中，置業(yè)顧問也未主動提及該優(yōu)惠，經(jīng)主動詢問后才向我們詳細解答。
據(jù)悉，不同于其它靠銀行或民間借貸公司的專項“首付貸”而實現(xiàn)“0首付”的項目，湖沁宸園的“首付貸“資金完全由開發(fā)商華景川集團來提供，而且不需要利息，相當于給購房者提供了一筆無息貸款。
我們疑惑會不會有風(fēng)險，置業(yè)顧問表示華景川集團的業(yè)務(wù)除了地產(chǎn)外，也涉及到金融，客戶只要和旗下相關(guān)公司簽訂貸款協(xié)議就可以了，不會涉及到銀行等第三方。
至于“H類人員”究竟是哪類人，對方表示，這只是公司的內(nèi)部叫法，其實不存在人才or非人才，臨平區(qū)內(nèi)or區(qū)外的差別。
只要有購房資格，都可以申請，但名額只有50個。
在案場一個不顯眼的角落，我們看到了“0首付”特惠房源的銷控表，上面大概有10余套房源標注“已售”。對方表示，這項優(yōu)惠從上周末開始施行，短短3、4天，買房的和下定金的客戶加起來已經(jīng)有快20組了。
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借房企的錢來買自己的房，而且還不用付利息，這等“0元購”的好事，聽起來很讓人心動，但實際上并沒有這么簡單。
因為這筆無息貸款必須在15個月內(nèi)還清。
這意味著什么？不妨大致算一下。按照房源套均價200萬，正常3成首付60萬元，其余140萬元全部按照商業(yè)按揭，4.1%的首套利率計算，30年期，還款方式等額本息，每月需還近6800元。
但如果享受了“0元購”優(yōu)惠，購房后的前15個月，購房者的還款額就高達46800元�。�4萬是首付分期，6800是常規(guī)房貸）
當然，也可以采用“自有資金+無息貸款”的模式。同樣60萬首付，購房者向開發(fā)商借用15萬，前15個月的還款額16800元/㎡——相當于市面上一套總價500萬級改善房的月供了。
項目鳥瞰圖
雖然熬過前15個月后，日子會輕松很多，但對于房價預(yù)算200萬級的剛需群體而言，還貸初期的負擔(dān)確實不小。
還存在一個風(fēng)險，一旦15個月內(nèi)無法還完借款，房子是否會被沒收？
置業(yè)顧問沒有直接回答，轉(zhuǎn)而表示，現(xiàn)在信用貸、經(jīng)營貸一類的套現(xiàn)貸款審批很容易，利率不到4%，還款周期更長。
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我們簡單算了下，50個名額，每人最多60萬的貸額度，項目的首付資金池規(guī)模在千萬級。這在利潤稀薄的杭州，對于任何房企而言都不是一個小數(shù)目。
之所以投入這么大手筆，或許是因為項目銷售情況不理想。
湖沁宸園體量較大，規(guī)劃20幢高層，近1800套房源，從2022年1月首次領(lǐng)證以來，已經(jīng)開盤7次，推出1500余套房子，僅有一次需要搖號。
根據(jù)透明售房網(wǎng)和房小團小程序數(shù)據(jù)，目前項目已領(lǐng)證部分還有500-600套房源可售，整體去化率在6-7成。但越到后期，去化率越低。（根據(jù)網(wǎng)簽進度，兩個平臺顯示數(shù)據(jù)有差異）
去年3月開盤92套，剩余17套，去化率81%；去年6月開盤358套，剩余105套，去化率70%；去年12月開盤276套，剩余155套，去化率44%。今年只開盤了一次，目前去化率已經(jīng)跌到35%了。（截至6月6日下午4點）
截圖：房小團小程序
考慮到項目還剩下4幢約300多套房源待售，整體銷售壓力不小。
但銷售進度不佳更多是行情使然，項目本身還算規(guī)矩，2024年12月底交付，目前已經(jīng)全部結(jié)頂。
戶型面積偏向剛需，有97㎡的三房和118㎡的四房，精裝均價19800元/㎡，帶有中央空調(diào)和新風(fēng)。
118㎡的戶型做了類四葉草格局的邊套，餐客廳帶有6米長飄窗，兩個南向房間和廚房的尺度都比較舒服。
建面約118㎡戶型圖
配套暫時有些薄弱，距離最近的地鐵站——九號線地鐵延伸段興元路站約1.5km，預(yù)計在3年后開通。
萬達廣場（萬寶城店）、奧特萊斯、五洲路TOD等商業(yè)體，都在項目3-6km之外，日常生活配套只能仰仗東湖北路上幾個小型綜合體。
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因去化滯緩而動用雷霆手段的不止湖沁宸園一家，早在2022年初，杭州邊緣板塊已經(jīng)開始“卷”優(yōu)惠政策了。
送精裝、送車位，甚至送車；房款打折，首付打折，額度極低，值得注意的是，去年限購區(qū)首個“5萬首付”也是華景川的——位于河上板塊的樾臻府。
樾臻府的打折海報
究其原因，還是在整體行情遇冷下，相對邊緣板塊最先開始裸泳。就拿東湖新城來說，兩年前，同板塊的汀洲印月曾創(chuàng)下過5%的中簽率，成為區(qū)域內(nèi)首個觸發(fā)限售的項目，同期的杭州第三城（久雍府）中簽率也一直在10-20%的低位徘徊。
但進入2022年開始，關(guān)于東湖新城樓盤的消息，更多是“去化難”及“優(yōu)惠多”。同理的還有大江東、崇賢、瓶窯等紅極一時，又缺乏人口、產(chǎn)業(yè)、配套支撐的板塊。
在更外沿的臨安、富陽，某些樓盤早已把“0元購”玩得爐火純青，甚至開始送黃金了。
至于在下跌行情中首當其沖的環(huán)杭區(qū)域，據(jù)悉已經(jīng)出現(xiàn)了“負首付”樓盤，紹興則啟動了多個村子的拆遷工程，試圖搶一波樓市的熱度，但只能救一時之急。
05
打折賣也好，“0元購”也好，歸根結(jié)底都是微觀上的寬松手段，而宏觀自然也不落下風(fēng)。
最近，關(guān)于“要不要救樓市”這個話題，吳曉波老師和馬光遠老師各自發(fā)表了截然不同的觀點。
“拯救派”表示房地產(chǎn)關(guān)乎上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)成千上萬個公司，和中國人6成以上的財富。“自由派”則堅持“凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝”，信任市場的自愈能力，慢慢出清，回歸常態(tài)。
兩派相駁之際，地產(chǎn)股應(yīng)聲大漲，似乎在昭示著隨時有“大事發(fā)生”。而“大事”就在于昨天下午中國經(jīng)濟時報發(fā)表的一篇《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》文章。
其中最提綱掣領(lǐng)的一句是“一線城市房地產(chǎn)限購政策，應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整”，被媒體們解讀為“北上廣深”要重啟限購大門。
目前沒有最權(quán)威準確的解讀，但按照經(jīng)濟規(guī)律，巨量資金將被虹吸到這些頭部核心城市，屆時低線城市的邊緣板塊行情會受到更大沖擊。
至于這些樓盤怎么辦？在行情全面復(fù)蘇之前，還是要繼續(xù)“卷”一陣子了。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
