01
都說(shuō)人生有兩大悲：炒股炒成股東，炒房炒成房東。
隨著年底交付潮來(lái)襲，杭州二手掛牌套數(shù)站上20萬(wàn)+，很多人不得不面對(duì)這個(gè)靈魂拷問(wèn)：賣不掉的房子，到底要不要出租？
粉絲老馬就無(wú)比糾結(jié)，他在城北投資了一套140㎡大戶型，交付半年掛價(jià)連降百萬(wàn)，但看房者依舊寥寥。倒是有租賃中介來(lái)問(wèn)是否有意出租，月租開(kāi)價(jià)1萬(wàn)出頭。
“這樣1年至少12萬(wàn)，抵得上普通工薪族一年工資了！”
這回血數(shù)字讓老馬怦然心動(dòng)，但他也很擔(dān)心出租帶來(lái)的各種副作用，“新房的裝修配置很高，用的都是SMEG、勞芬，就這么租掉會(huì)不會(huì)太可惜了？”
是的，從情感上看，多數(shù)房東都會(huì)格外吝惜新房的“一血”。不過(guò)從幾個(gè)剛交付的網(wǎng)紅盤來(lái)看，一些房東只是嘴上說(shuō)不要，身體卻很誠(chéng)實(shí)。
我翻了一下貝殼找房，1988戶的澄品，目前在售房源141套，但出租房源也有132套，基本持平。
還有剛交付的幸福里，因產(chǎn)證沒(méi)辦還不能掛牌，租賃已掛出139套。中介告訴我，整個(gè)小區(qū)一共2000套左右，全平臺(tái)的出租房加起來(lái)應(yīng)該有200套，也就是出租率高達(dá)10%。
“有些業(yè)主就是‘一竿雙鉤’，邊賣邊租，就看哪個(gè)先成交。”
那么把房子租掉，是一個(gè)好選擇嗎？
02
“千萬(wàn)別租！”說(shuō)起這個(gè)話題，朋友艾琳一臉哀怨，“等經(jīng)歷過(guò)你就知道，什么叫‘租房一時(shí)爽，賣房淚兩行’。”
她父母在城北有套70多㎡次新房，去年10月開(kāi)始空置。因?yàn)榈浇衲?2月才滿5年（當(dāng)時(shí)政策還是滿5唯一免雙稅），所以他們那時(shí)就簽了1年租約，準(zhǔn)備今年年底再開(kāi)始掛牌賣房，想著能省下一筆稅費(fèi)。
誰(shuí)知今年上半年“517新政”突然出臺(tái)，杭州營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始“5改2”，艾琳的房子已經(jīng)能享受5.6%的營(yíng)業(yè)稅減免。當(dāng)時(shí)她就想先掛牌讓中介帶看，結(jié)果被租客一口回絕。
回過(guò)頭看，她錯(cuò)過(guò)了今年最好的賣房節(jié)點(diǎn)。上半年那套房子還可以賣380萬(wàn)，但現(xiàn)在她收回后掛著350萬(wàn)的小區(qū)最低價(jià)，卻一直無(wú)人問(wèn)津。
“租金一年辛辛苦苦賺6萬(wàn)，房?jī)r(jià)一跌就30多萬(wàn)，太虧了！”
這正是很多人不敢將房子出租的關(guān)鍵原因：讓租客配合看房幾乎是不可能的任務(wù)。出租期間基本意味著鎖死了流動(dòng)性，很容易錯(cuò)失出手良機(jī)。撿了芝麻，反而丟了西瓜。
而其中“鎖死指數(shù)”最高的，是把房子交給托管機(jī)構(gòu)出租。為了收益最大化，機(jī)構(gòu)通常會(huì)將房子分割出租，每個(gè)房間都會(huì)有獨(dú)立門鎖。
我曾看過(guò)一套139㎡的二手房，客廳也被隔成房間，想要完整看完必須等5個(gè)房間的租客都在家，一共要集齊6把鑰匙（加上大門）。
看一次房，相當(dāng)于玩了一次密室逃脫。
03
當(dāng)然，很多人抗拒出租，還出于一個(gè)樸素的直覺(jué)：房子一旦住過(guò)，價(jià)格就會(huì)大打折扣。
這一方面出于中國(guó)人廣泛存在的“處女房”情結(jié)，另一方面也在于擔(dān)心裝修折舊。那么事實(shí)果真如此嗎？我咨詢了幾個(gè)中介，答案都很一致。
同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，一套二手房?jī)r(jià)格高低主要取決于位置、樓層和戶型，常規(guī)居住痕跡對(duì)房?jī)r(jià)影響并不大。不過(guò)最大的難點(diǎn)在于，挑租客就像開(kāi)盲盒，你永遠(yuǎn)不知道下一個(gè)租客會(huì)不會(huì)踩雷。
幾天前東北一個(gè)奇葩租客就上了熱搜：他將出租房的冰箱、洗衣機(jī)等電器全部賣掉，拿錢瀟灑地出門旅行，留下房東在風(fēng)中凌亂。
“所以純新房，確定短期要賣的話，我們一般不建議出租，除非能確保租客很靠譜。”
不過(guò)眼下，還有兩個(gè)特殊因素制約房東的租賃意愿。一個(gè)是供應(yīng)端的“超發(fā)”，杭州源源不斷的新房交付，不僅形成了二手堰塞湖，也造成了租金踩踏。
另一個(gè)是需求端的萎靡。幾天前我踩盤了城西某高檔小區(qū)，因靠近天堂軟件園和各種科創(chuàng)園，再加品質(zhì)能打，“原來(lái)整個(gè)小區(qū)的89㎡出一套租一套，都是無(wú)縫銜接。”
帶看的中介告訴我，隨著今年互聯(lián)網(wǎng)裁員潮蔓延，不少租客到期后不再續(xù)租，他的手上已經(jīng)積壓了10幾套待租小戶型，“是最近5年最慘淡的時(shí)候。”
總結(jié)成一句話，就是：現(xiàn)在包租婆太多，租客不夠用了！一些業(yè)主一看租金難及預(yù)期，索性也就斷了出租的念頭。
04
不過(guò)還有一些房子，倒是可以果斷租掉的。
一類是限售盤。畢竟鎖死5年，若不準(zhǔn)備自住，出租是最優(yōu)解。像三墩北的紅盤紫璋臺(tái)，如今就是“阿里云員工宿舍”。
剛交付不久的豪宅御潮府，整盤半數(shù)房源限售，現(xiàn)在貝殼上就有30多套在租房源。
另一類則是毛坯房。沒(méi)有裝修的包袱，還能自由地分隔，簡(jiǎn)直就是“出租極品”。比如毛坯交付的西溪公館，光群租房就有上百間。
不過(guò)隨著高層精裝普及，這股風(fēng)氣傳遞給了一些毛坯院墅。一位朋友在主城的毛坯下疊，就租給一家附近的企業(yè)當(dāng)職工宿舍。還有未科的杭州院子，有好幾套被中介收去做成了群租房。
我們寫過(guò)一套上下5層的合院，被中介分割成5套房源，總租金加起來(lái)近18000元/月，比同小區(qū)整租房源貴了近一倍。
第三類出租意愿較高的房子，是那些地段一流、限價(jià)5-6萬(wàn)的高端紅盤。
有人可能會(huì)問(wèn)：不是說(shuō)越有錢的人越挑剔，將來(lái)二手出售的時(shí)候，接盤俠不會(huì)嫌棄房子折舊嗎？
“99%的買家根本不在意。”中介告訴我，因?yàn)橄迌r(jià)，這幾年杭州豪宅裝標(biāo)普遍偏低，大部分買家都會(huì)重裝一遍，有些人甚至?xí)褭还瘛⒌匕�、馬桶甚至門鎖全部推倒重來(lái)，“有沒(méi)有住過(guò)人，基本沒(méi)影響”。
以杭州壹號(hào)院為例，目前貝殼上出租房源就有120套，比在售房源還多（70套左右）。其中“院士樓”限售的333㎡，帶家具叫價(jià)70000元/月，一年租金就超80萬(wàn)！
05
這就是大家為何迷戀頂流紅盤：這世界往往就是“贏家通吃”。
像壹號(hào)院這樣的標(biāo)桿，出租有大筆租金，眼下行情賣掉也至少有“1倍暴擊”，即使空置也有很厚的安全墊。進(jìn)退自如，贏得云淡風(fēng)輕。最糾結(jié)的，永遠(yuǎn)是那些3-4萬(wàn)的普通樓盤。
在租與不租的邊緣，應(yīng)該怎么決定挑選？其實(shí)想清楚了也不難。
若希望盡快出手，那就別租，犧牲租金換取流動(dòng)性。若要長(zhǎng)持，挑個(gè)好租客出租也未嘗不可。
最完美的結(jié)果，是能找到踩著七彩祥云而來(lái)的“天使租客”。粉絲小Y在濱江一套待售次新房，就簽了一份“活期租約”：租客在奧體有套新房剛裝修完，準(zhǔn)備晾上幾個(gè)月，租房只為過(guò)渡，隨時(shí)能搬走。
所以雙方約定租客要配合中介看房，一旦賣出就解除租約。代價(jià)呢，就是租金讓步，比市價(jià)便宜一截。
只是這一拍即合的奇緣，真的可遇不可求。
當(dāng)然，若挑不到滿意的租客，又不想讓房子閑置在手太久，更務(wù)實(shí)的辦法或許就是——讓掛牌售價(jià)更接地氣一些。
畢竟房子空太久，既是社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，也未必能等來(lái)想要的春天。
來(lái)源：層樓
