“今年5月，門店總成交還有17單。但9月和10月，分別只有8單和6單。”小吳說。
在小吳看來，現(xiàn)在的臨平二手房市場，已經(jīng)僵住了，基本賣不動。“市場形勢明顯往下走，但大多數(shù)房東不愿意降價(jià)，和購房者預(yù)期相差很大。”
剛開始，大家還試著做做房東思想工作，希望降低掛牌價(jià)，但收效甚微。
另一方面，掛牌量與日劇增。僅7-9三個(gè)月，臨平（包括山南）就新增了近600套房源。截至昨日，臨平總掛牌量已接近7000套，占全市7%。
目前臨平北二手住宅，平均成交價(jià)2萬-2萬1，與上半年相差不大，但成交量卻是天差地別。
正是在這樣的背景下，小吳所在門店，果斷把更多人力投到了新房領(lǐng)域。
02
覆巢之下，焉有完卵。
在整體二手市場下行的不可逆趨勢中，比小吳他們還慘的，也大有人在。
小王所在的城東某中介門店，就是其中之一。“一句話概括，就是掛牌的多，成交的少。我自己的房子，掛了4個(gè)月也沒賣掉。”小王說。
不過，當(dāng)他說出門店單月成交量后，我還是有點(diǎn)不敢相信。
整整22個(gè)業(yè)務(wù)員，一個(gè)月只成交了3單。平均7個(gè)人，才能賣掉一套房，還多出一個(gè)人。
這么點(diǎn)業(yè)務(wù)量，根本養(yǎng)不活自己。所以，包括小王在內(nèi)的很多中介，現(xiàn)在的心思，根本不是賣二手房，而是給新房推薦客戶。
準(zhǔn)確地說，這是一種“撈偏門”。
最近幾個(gè)月，小王一套二手房都沒成交。但通過給外地項(xiàng)目介紹客戶，牽線搭橋，賣掉了2套新房。“一套正常簽約，一套更名房，賺了十幾萬。”
小王說，因?yàn)槭前芽蛻粢龑?dǎo)其他平臺，如果被公司發(fā)現(xiàn)，是要被開除的。
但為了生計(jì)，很多人依舊這么干。
不過，小王也知道，這并非長久之計(jì)。所以，他的下一步計(jì)劃是，準(zhǔn)備辭職，換一個(gè)行業(yè)。
03
一個(gè)好的現(xiàn)象是，主動降價(jià)的二手房東，正在變多。
比如不久前，一套金都華庭56㎡的掛牌房源，從300萬元降到226萬元后成交，相當(dāng)于打了七五折。
還有一套海德公園，2個(gè)月內(nèi)，掛牌價(jià)調(diào)低了整整10%。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與今年上半年最高點(diǎn)相比，部分小區(qū)房源降價(jià)幅度達(dá)5%—10%。
但在海量掛牌房源中，降價(jià)比例還是太低了。
所以，整體二手房價(jià)的變化并不明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月和9月，杭州二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比兩連跌。
看似調(diào)整勢頭兇猛，但跌幅只有0.1%和0.2%。
另一方面，相比新房，即便降價(jià)，絕大多數(shù)二手房仍不具備優(yōu)勢。以幸福里為例，精裝新房均價(jià)2.65萬，而附近二手房，最便宜也要2萬7-2萬8，還是毛坯。
行情的低迷，加上新房的擠壓分流，最終導(dǎo)致二手成交量每況愈下。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州4-9月的二手房成交量，分別是8835套、8723套、7942套、7922套，6739套，和6098套，連續(xù)5個(gè)月下滑。
10月最終成交數(shù)據(jù)，雖未公布，但以目前勢頭看，大概率在5000套左右。
也就是說，成交“六連跌”，已不可避免。
04
不久前的三周年調(diào)控系列報(bào)道中，我們認(rèn)為：至少有三股力量，在不斷推高二手掛牌量。
第一，因限購出現(xiàn)的騰房票行為，“賣1才能買1”；其次，因?yàn)橄迌r(jià)，不少人想把手里的二手房，置換成一套更優(yōu)質(zhì)的限價(jià)新房。
第三，投資性紅盤的交付次新房回流，這也是最重要的原因。
過去三年，杭州賣掉了數(shù)十萬套新房。哪怕一點(diǎn)點(diǎn)比例，規(guī)模也是驚人的。西湖國際城、江南之星，及海德公園等盤的超高換手率（10%上下），就是最好證明。
注水量源源不斷，出水量卻日漸減少，惡性循環(huán)之下，總體蓄水量，自然越來越多。
不過，掛牌量雖不斷刷新紀(jì)錄，但出現(xiàn)大面積踩踏的概率，并不高。
首先，10萬套掛牌房源中，非住宅房源占比超過20%；其次，除非存在迫切需求，置換改善客戶，不會輕易甩賣。尤其搖號時(shí)代，新房并不是想搖就能搖到。
比較有可能出現(xiàn)“踩踏”的，還是那些投資客特別多的紅盤。
據(jù)我們此前報(bào)道，少量交付紅盤二手成交價(jià)較最高時(shí)，已平均下滑10%左右。但對比新房買入價(jià)，價(jià)差依然不菲。
那么，二手房價(jià)最終將調(diào)整到什么程度？
我覺得有一個(gè)非常直觀的參考標(biāo)準(zhǔn)：看新盤去化率。新盤的去化率，很大程度上代表了購房者對房價(jià)的接受度。
萬人搖、超低中簽率，意味著房價(jià)低估，周邊二手房賣得更貴，合情合理。
但是也有不少板塊新房，比如金沙湖、市北等，只能賣個(gè)六七成，甚至更低。從某種意義上看，這就是現(xiàn)階段比較合理的價(jià)格。
作為一個(gè)正常市場，這類新盤附近的二手房，價(jià)格至少不能比新房還貴吧。
相信，隨著倒掛紅盤的逐漸消散，更多高地價(jià)項(xiàng)目上市。一個(gè)更合理的二手房價(jià)體系，也將隨之呈現(xiàn)。
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◎杭州樓市，調(diào)控三周年系列①：限價(jià)篇
◎杭州樓市，調(diào)控三周年系列②：土地篇
◎杭州樓市，調(diào)控三周年系列③：搖號篇
◎杭州樓市，調(diào)控三周年系列④：二手房篇
◎杭州樓市，調(diào)控三周年系列⑤：房票篇
◎杭州樓市，調(diào)控三周年系列⑥：限購篇
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文∣麥格
編輯∣二叔
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部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)
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