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            最后更新于: 2012-07-27 13:23 
        
                    |只看樓主
        
        
    
    
    





    

    
    

    

    
    
    

        
        
    
                “住宅漸趨理性，商鋪遭受熱捧”，“溫州客上海2天吃下243套房”，“炒房客熱炒二三線樓市”，近日類似標(biāo)題頻頻見諸報(bào)端。三四月國內(nèi)樓市驟熱，各路投機(jī)客再現(xiàn)江湖。樓市的錢果真那么好賺？采訪中，有地產(chǎn)界資深人士向記者坦言炒房風(fēng)險(xiǎn)——

投資專業(yè)市場緣何屢屢中招

已過而立之年的裕興不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理沈敏強(qiáng)，從事地產(chǎn)行業(yè)近十年，在長三角多個(gè)城市運(yùn)營過地產(chǎn)項(xiàng)目。記者剛剛落座，他便開門見山地說，投資樓市，并非只賺不賠，特別是專業(yè)市場這類商業(yè)地產(chǎn)，更需要專業(yè)的投資理念。這幾年專業(yè)市場猶如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來，相當(dāng)一部分市場經(jīng)營慘淡：營業(yè)員比客戶多，不少做不下去成爛尾，投資客更是血本無歸。

專業(yè)市場是這樣“吹”大的

榜樣的力量是很大的，比如義烏小商品市場，杭州四季青服裝市場、頤高數(shù)碼城這類區(qū)域性的市場，整體給人感覺很火紅、很成功，那個(gè)“一鋪養(yǎng)三代”，誘惑力太大了。坊間經(jīng)常傳說某某市場一個(gè)原始鋪翻了多少倍，給后面的投資客帶去很多期望。所以很多人都想一夜暴富，開始投資專業(yè)市場。殊不知，專業(yè)市場的水太深了，投資客往往中招，而且中招了還不知所以然。

知其然，還要知其所以然，這首先得通曉專業(yè)市場本身。

專業(yè)市場是怎么做得遍地開花的呢？

一方面，成功典型的泛濫復(fù)制。比如義烏小商品市場這個(gè)專業(yè)市場成功了，就考慮到永康、金華、杭州等城市復(fù)制，浙江復(fù)制得差不多了，就復(fù)制到省外去，這種不斷復(fù)制、迅速膨脹的商業(yè)模式在擴(kuò)張過程中遇到了越來越多的挑戰(zhàn)，畢竟城市人口、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)政策、消費(fèi)習(xí)慣以及經(jīng)銷商的異地物流、經(jīng)營能力等等都不同，簡單拷貝導(dǎo)致了越來越多的失敗。

另一方面，專業(yè)市場的被動開發(fā)。沒有進(jìn)行前期的市場研發(fā)，拿到地塊先按照市場的模式造好了再說，總以為商鋪市場紅火，畫好“餅”把商鋪賣掉就行了。

就這樣，專業(yè)市場越開越多，有少數(shù)成功的，但更多的拷貝失敗，并且同質(zhì)化競爭激烈，甚至有重復(fù)建設(shè)、重復(fù)規(guī)劃的“撞車”事件。

判斷一個(gè)專業(yè)市場是否成功，有不同的標(biāo)準(zhǔn)。對于開發(fā)商來說，商鋪出售完畢，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)就是成功的；對于投資客來說，市場紅火，商鋪價(jià)值得到提升，他也是成功的；對于租賃戶來說，客戶盈門，經(jīng)營獲利，他也是成功的。只不過，這三者，往往很難兼顧，實(shí)現(xiàn)共贏。

地產(chǎn)商必須變著法子快速回籠資金，返租、回購，更多的是一個(gè)專業(yè)市場項(xiàng)目啟動之前的一個(gè)“畫餅”行為。

專業(yè)市場常常做不起來，與其兩大先天性硬傷有關(guān)。

首先是開發(fā)資金。

作為開發(fā)者，總是希望持續(xù)不斷地開發(fā)，而不是只做一個(gè)項(xiàng)目。在這個(gè)專業(yè)市場項(xiàng)目沒有成功運(yùn)營之前，很難套現(xiàn)，就算是套現(xiàn)也只是套一部分，欲罷不能，想走也走不掉。開發(fā)商首先肯定要解決資金鏈問題，大部分人都希望快速回籠資金。

這里扯開談一下，為什么商業(yè)地產(chǎn)更缺資金？住宅與商業(yè)有比較大的區(qū)別。第一，住宅回款速度快，落地就能賣；商業(yè)地產(chǎn)有時(shí)建好了都未必能賣，為什么？因?yàn)樯啼佒挥型癸@價(jià)值才會被認(rèn)同，比如說，商鋪賣給張三賣給李四，人家肯定要問買你這個(gè)鋪有什么用；除非自己做生意，但是自己做生意的人又不愿買鋪，因?yàn)檫@資金占用量太大了，有錢還不如擴(kuò)大經(jīng)營。對于投資者來說，又不會去經(jīng)營商業(yè)自己使用商鋪，這三者都需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來。所以專業(yè)市場一建好也可以賣，但必須要有包裝，要有回報(bào)，要有其他誘人的措施，不然很難賣，賣不動。第二，商業(yè)地產(chǎn)尤其是專業(yè)市場體量往往比較大，所需的資金缺口都非常大。

做專業(yè)市場要想快速回籠資金，那怎么辦？那只有先賣，想著法子去賣。在開盤時(shí)制造氛圍，搖號抽獎(jiǎng)啊，現(xiàn)場搞得熱火朝天，水泄不通。越是難買到，越是有人會買。許多人匆匆忙忙下單，結(jié)果留下后遺癥。

專業(yè)市場銷售最為常見的是返租、回購。

返租、回購，更多的是一個(gè)專業(yè)市場項(xiàng)目啟動之前的一個(gè)“畫餅”行為，僅憑一塊毛地或者只是腳手架，很難撬動市場，銷售人員跟你說這里以后前景如何靚麗，你也認(rèn)可了，但是要你砸真金白銀，你敢嗎，不敢。所以你希望有一些保障措施。那好，現(xiàn)在承諾你三年，每年給你 8%回報(bào)率，這樣是不是更有說服力和誘人些了呢？為什么是三年，因?yàn)閷I(yè)市場從毛地到開業(yè)運(yùn)營有三年左右銜接期。

如果僅僅是返租還打動不了你，那就承諾回購。三年后開張了，如果市場運(yùn)作形勢不好，無條件回購，你可以按原來價(jià)格賣給我，甚至加上原來價(jià)格的利息賣給我，刺激你來買。這種情況在浙江不多，但在江西、安徽、江蘇比較常見。

其實(shí)返租、回購很多程序不是很完善，有些投資者不清楚相關(guān)法律、法規(guī)，往往容易上當(dāng)，比如說返租合同，到底是跟哪個(gè)公司去簽，是集團(tuán)公司還是置業(yè)公司還是經(jīng)營管理公司，這是比較大的一個(gè)問題，有沒有第三方擔(dān)保的？我確實(shí)簽好了，白紙黑字的，到時(shí)候跟我簽協(xié)議的公司不存在了，開發(fā)主體不存在了，或者注銷掉了，到時(shí)候跟誰去要“返祖”要“回購”呢？所以返租、回購看上去很誘人的，但有可能存在陷阱。

國家早已禁止商業(yè)地產(chǎn)“返租”、“回報(bào)”，但是變相營銷方法還會源源不斷地出來，屢禁不止。

隨著專業(yè)市場的重復(fù)拷貝，需要不斷有管理團(tuán)隊(duì)介入，后續(xù)的管理團(tuán)隊(duì)能否達(dá)到相應(yīng)的管理水準(zhǔn)？跨區(qū)域的市場管理是否“水土不服”？管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性如何？這些都是很大的問題

專業(yè)市場的另一個(gè)硬傷，就是管理團(tuán)隊(duì)。

國內(nèi)的專業(yè)市場往往都是連鎖經(jīng)營、不斷拷貝做大的。重復(fù)拷貝、不斷擴(kuò)張，對專業(yè)市場的管理是一個(gè)很大的考驗(yàn)。開發(fā)者把整個(gè)專業(yè)市場分割出售，由經(jīng)營管理公司來接盤；整個(gè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)非常專業(yè)，同時(shí)人員架構(gòu)也比較穩(wěn)定，這是一個(gè)非常好的經(jīng)營模式。隨著專業(yè)市場的重復(fù)拷貝，需要不斷有管理團(tuán)隊(duì)介入，后續(xù)的管理團(tuán)隊(duì)能否達(dá)到相應(yīng)的管理水準(zhǔn)？跨區(qū)域的市場管理是否“水土不服”？管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性如何？這些都是很大的問題。一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，要想讓整個(gè)專業(yè)市場變得很紅火，很難。

所以，對于專業(yè)市場來說，管理團(tuán)隊(duì)很關(guān)鍵，一要看管理團(tuán)隊(duì)是否夠?qū)I(yè)，二要看管理團(tuán)隊(duì)能否持續(xù)下去�，F(xiàn)在杭州大廈、銀泰都在做品牌輸出，在省內(nèi)很多地方做杭州大廈、銀泰商場，派專人指導(dǎo)，托管半年、一年，然后找其他班子接上，后續(xù)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)能否持續(xù)，能否達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，很難。

記者：按照你的說法，是不是說不能投資專業(yè)市場呢？

沈敏強(qiáng)：不是。專業(yè)市場是一個(gè)非常不錯(cuò)的投資產(chǎn)品，它具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特點(diǎn)。我相信當(dāng)初杭州四季青市場、義烏小商品市場第一桶金的回報(bào)率都非常好。

記者：對于那些想投資專業(yè)市場商鋪的普通購房者來說，他們應(yīng)該怎么辦？

沈敏強(qiáng)：專業(yè)市場是一個(gè)相對風(fēng)險(xiǎn)較高的的投資產(chǎn)品，如果你沒有一個(gè)好的投資理念和經(jīng)驗(yàn)，不要輕易投資專業(yè)市場。如果投資專業(yè)市場有閃失，對于普通購房者來說，一來單個(gè)鋪位依賴市場整體而生存，單獨(dú)拿出來根本毫無用處，二來還要繼續(xù)還貸，三來項(xiàng)目培育期很難馬上轉(zhuǎn)讓，影響你的資金合理利用。專業(yè)市場即使運(yùn)營不錯(cuò)，也有變數(shù)，比如行業(yè)宏觀調(diào)控、規(guī)劃調(diào)整等，也會影響專業(yè)市場持續(xù)運(yùn)營，杭州延安路這么好的黃金地段，還要受到路面整治、交通改善、地鐵施工等的影響。

投資專業(yè)市場，一風(fēng)險(xiǎn)大，二投資門檻高。相對住宅，投資失誤大不了自己住，而專業(yè)市場孤零零一個(gè)商鋪，市場一關(guān)門，進(jìn)也進(jìn)不去，出也出不來，做什么都不行。2000年以后建設(shè)的市場，很多熬不過培育期的，都逐步被淘汰了。

記者：你能否為專業(yè)市場的投資客具體支支招呢？

沈敏強(qiáng)：投資專業(yè)市場，一要量力而行，捫心自問我是不是適合投資專業(yè)市場，我后續(xù)資金鏈如何。每個(gè)人都有風(fēng)險(xiǎn)偏好，就像做股票一樣。有的人喜歡做藍(lán)籌股，貪圖穩(wěn)定安逸；有的人喜歡炒作題材股，追求高額利潤。第二，要具體考察整個(gè)市場，周邊租金、人流、后續(xù)發(fā)展、經(jīng)營品類前景等等，這需要自己多做功課，不要聽開發(fā)商和所謂專家的一面之詞。第三，簽協(xié)議前多問幾個(gè)為什么、怎么辦。有回報(bào)怎么確保能拿到回報(bào)。投資最忌盲目，張三李四買了，我也抓緊買，沖動下單。

如有可能，最好在市場達(dá)到開業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)后再買，雖然這時(shí)候介入的門檻略高，但是經(jīng)營性的風(fēng)險(xiǎn)評估已經(jīng)可以直接測算了，相對而言，更為安全、穩(wěn)妥些。


    來源：浙江日報(bào)  

    


        
    





    
    

    

    







    



    
      
     
            
    
                
    
                    
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