搖號(hào)社保排序政策出臺(tái)，以及紅盤潮如約而至后，杭州樓市又一次被點(diǎn)燃。
但這次不再是無房家庭和人才家庭的狂歡，有房家庭的春天也到了。
只要社保累積時(shí)間足夠長(zhǎng)，有房家庭入圍高熱樓盤的概率和人才幾乎拉平，除去被官方已經(jīng)認(rèn)定過的紅盤，只要想搖，入圍幾乎是板上釘釘?shù)摹?nbsp;
這就導(dǎo)致了超高社保積分的有房家庭搖號(hào)的熱情被徹底點(diǎn)燃，賣房打新潮來臨，似乎社保市場(chǎng)足夠就一定能買到穩(wěn)賺不賠的新房。
事實(shí)是如此嗎？今天我站在利益不相關(guān)的角度，對(duì)“賣房打新”潑一小盆冷水。
| PART 2 |
第一點(diǎn)：中簽率真的高嗎？
雖然有房家庭已經(jīng)可以參與市場(chǎng)上所有新房的搖號(hào)，但是否有人仔細(xì)測(cè)算過大致的中簽率呢？ 根據(jù)當(dāng)前幾個(gè)領(lǐng)出預(yù)售證的新房銷售方案，給予有房家庭房源比例最高的是綠城桂冠東方，人才傾斜15%、無房30%，而有房家庭能搖號(hào)的房源占比55%。
而此前的搖號(hào)傾斜政策，單價(jià)3.5萬以下的新房需要傾斜50%以上的房源給無房家庭。
也就是說單價(jià)越高的樓盤，有房家庭能夠搖號(hào)的房源占比越高。那么綠城桂冠東方有房家庭可搖房源比例55%就非常具有參考意義了。
55%可搖房源比例的情況下，按人才、無房、有房都剛好頂格10:1報(bào)滿的情況簡(jiǎn)單計(jì)算，入圍后的中簽率大致是人才21.03%、無房12.27%、有房5.76%，也就基本說明了有房家庭參與熱盤的中簽上限大致在6%。
而那些單價(jià)較低的新盤，有房家庭的傾斜比例大概率會(huì)更低，按照30%的比例計(jì)算，有房家庭的中簽率可能只有3%出頭一些。
看到了嗎?就算你是社保頂格的有房家庭，高熱樓盤的中簽概率范圍也就3%-6%。 但從測(cè)算的數(shù)據(jù)看，頂格社保一樣得堅(jiān)持搖號(hào)，除非是天選之子。
那么有讀者可能會(huì)說，既然中簽率都固定在一個(gè)區(qū)間內(nèi)，一次搖不中，搖10次、20次、30次呢？總會(huì)有中簽的一天吧。 于是下面就涉及到了第二個(gè)問題。
| PART 3 |
第二點(diǎn)：一年可以搖多少次？
根據(jù)85新政以前的推盤節(jié)奏，杭州高熱樓盤推盤基本都會(huì)采用集中推盤的策略，形成強(qiáng)大的分流效應(yīng)，規(guī)避單個(gè)樓盤萬人搖，乃至數(shù)萬人搖。 85新政后，入圍搖號(hào)比例被限定在10%，也就是說，只要單個(gè)樓盤的開盤房源量不超過1000套，萬人搖基本是不可能出現(xiàn)的。
那么集中開盤不就是完全沒有必要了嗎？ 但果真如此嗎？ 根據(jù)此次推盤情況，當(dāng)前的熱盤開盤策略已經(jīng)基本明朗，還是沿用集中推盤的策略，接下來沿用集中推盤的概率非常之大。
其次，假如未來完全摒棄集中開盤，那么社保積分頂格的有房家庭中簽機(jī)會(huì)無疑大增，道理很簡(jiǎn)單，只要搖號(hào)次數(shù)大幅度增加，中簽概率自然無限接近100%. 但，真的不集中開盤了，可以想象得到，高熱樓盤的登記人數(shù)一定會(huì)突破天際，中等社保積分的無房家庭、有房家庭基本入不了圍，甚至非頂格社保的有房家庭都難以保證能夠入圍。 這就帶來了有一個(gè)矛盾。
中低社保的新杭州人還要不要買新房？
只要還考慮人口流入、城市的未來、新杭州人買房的問題，那么熱盤單開、或小規(guī)模集中開盤就很難出現(xiàn)，尤其是土地集中出讓開盤節(jié)奏本就接近的背景下。
從這個(gè)角度看，集中推盤的概率依舊很高，在集中推盤的基礎(chǔ)上，有房家庭真正能夠參與高熱新房搖號(hào)的機(jī)會(huì)一年也就兩三次。 再結(jié)合到3%至6%的中簽率，誰(shuí)還敢說勢(shì)在必得？運(yùn)氣背的可能數(shù)年都不一定能中。
| PART 4 |
第三點(diǎn)：三江匯、云城、未科的差異化購(gòu)房可能性。
這點(diǎn)看起來和有房家庭搖高熱樓盤的中簽情況八竿子打不著，但實(shí)際上并非如此。
7月14日杭州發(fā)布了關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專項(xiàng)計(jì)劃的建議稿，杭州正式拋出了差異化購(gòu)房政策的探索。
三江匯等部分先行實(shí)踐區(qū)等特定區(qū)域開展“職住平衡”試點(diǎn)，優(yōu)先保障戶籍和工作在本區(qū)域的居民購(gòu)房需求。
可以肯定的是，如果開展差異化購(gòu)房試點(diǎn)，三江匯一定是其中之一，其他區(qū)域中，則是云城和未科的概率最大。
為什么這么說，和市場(chǎng)有關(guān)、也和杭州人口流入的分布有關(guān)，未科、云城因?yàn)楣┬枋Ш獾那闆r，導(dǎo)致未科為核心的城西搖號(hào)難度非常之大。
其次，以蔣村、未科為核心的城西科創(chuàng)走廊又恰好是杭州人口流入的主場(chǎng)，但這些流入到城西的人口注定社保積分不高，假如長(zhǎng)期實(shí)行當(dāng)下的社保積分排序機(jī)制，這些流入人口買房難度會(huì)非常之高。
這和杭州當(dāng)前的城市需求產(chǎn)生了根本矛盾，要保障人口流入，就需要住房?jī)A斜的匹配。 假如差異化購(gòu)房落地，未科、云城新盤被大比例傾斜給當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)生活的本區(qū)域人口、以及新流入人口可能性不小。
加上本就單價(jià)較低，人才、無房家庭較高的傾斜比例，有房家庭參與未科、云城的概率將會(huì)受很大影響。
這就從市場(chǎng)下再次切割掉一大部分高熱新房，純粹追求頂級(jí)高熱新房的有房家庭選擇必定受影響。
| PART 5 |
第四點(diǎn)：核心區(qū)域以及熱點(diǎn)區(qū)域土供不足。 從第一、二次集中宅地出讓，可以看到杭州核心主城，尤其是熱點(diǎn)板塊的土地供給量是不足的，甚至縮量了。 既然縮量了，高熱新房的競(jìng)爭(zhēng)難度必然更高，可搖數(shù)量也將更少。 那么，在明年也許一些社保非頂格的有房家庭，入圍高熱新盤并不能得到完全的保證。
| PART 6 |
第五點(diǎn)：政策不確定性。 有房家庭雞犬升天，能保證一直爽嗎？補(bǔ)丁會(huì)不會(huì)來？有沒有全盤考慮過？
| PART 7 |
在房叔的新政解析一文內(nèi)，我是這樣說的： “這類高社保積分的有房家庭是此次新政最大贏家，從新房市場(chǎng)的受氣寶寶變成通吃全場(chǎng)新房的大魔王，復(fù)合中簽概率極高”。
事實(shí)也確實(shí)如此。
但這句話是對(duì)以改善需求為主、需要上車的高社保積分有房家庭說的，而不是對(duì)只想搖超高熱度樓盤的有房家庭說的。 當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，高社保積分的有房家庭確實(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但這是建立在不挑食的情況下。
只要不挑剔，加大搖號(hào)頻次（多搖），或者差異化搖號(hào)（集中開盤選次級(jí)紅粉盤），搖中改善新房的概率很大。 非未科、奧體、亞運(yùn)村、江河匯不搖？就算社保頂格也需要多加權(quán)衡，這些區(qū)域依舊是天選之子的主場(chǎng)，只不過天選之子的候選人調(diào)整了組成結(jié)構(gòu)。
更何況，你會(huì)發(fā)現(xiàn)等亞運(yùn)村、未科熱盤、部分其他熱盤這輪推盤之后，市場(chǎng)上所剩的高熱盤存量已經(jīng)所剩無幾，數(shù)套數(shù)更是少得可憐。
對(duì)于中高社保積分有房家庭，我的建議是這樣： 在不過分挑食的基礎(chǔ)上，求上車參與打新沒問題，求平凡改善參與打新沒問題，老破小等舊房置換打新沒問題。 老破小等老房置換只打優(yōu)質(zhì)高熱新房，可以，但最好預(yù)備第二方案。 賣優(yōu)質(zhì)次新、只打優(yōu)質(zhì)高熱新房，既然是賭，聽天命吧。
來源：杭州房叔
