01
紅盤是非多，最近艮北某盤又掉進(jìn)輿論漩渦。
前不久，細(xì)心的業(yè)主發(fā)現(xiàn)：小區(qū)的公共車位上出現(xiàn)了許多破舊車輛，有的車漆斑駁，有的玻璃都是膠帶紙糊的，更有連車門都不鎖的車輛。
更詭異的是，這些車的車牌大多都涂抹改動(dòng)的痕跡，甚至有的車上，還隨身放著四五塊篡改過的車牌。
而這些車輛，幾乎是一夜之間，如同幽靈般降臨小區(qū)的公共車位。
這些“幽靈車”究竟是誰開到該盤，又為何要這么做？很快，答案就浮出水面了。
原來是一家海寧的公司，把50多輛報(bào)廢車停到了該盤公共車位上。
至于為什么這么做，答案也很簡(jiǎn)單，只因這個(gè)公司打包購買了該盤的300多個(gè)車位，大概認(rèn)為只要占據(jù)了公共車位，就能逼業(yè)主下單購買其手上的車位。
可偌大一個(gè)地鐵大盤，豈止這50多個(gè)公共車位？這樣的占坑行為，暫時(shí)還沒賣掉幾個(gè)車位，先激起了業(yè)主一波逆反情緒，四處投訴。
當(dāng)然包銷公司也不是吃素的，他們明確表示：已做好打持久仗的準(zhǔn)備了。
02
車位的戰(zhàn)爭(zhēng)就像世界大戰(zhàn)，第一次發(fā)生在業(yè)主和開發(fā)商之間，第二次，則在業(yè)主和包銷公司之間拉鋸。
因?yàn)椋?b>通過開盤節(jié)點(diǎn)逼單賣車位后，已把絕大部分有意愿、有能β虺滴壞囊抵饗拇�，[/b]留給包銷公司的往往是一堆“硬骨頭”。
這時(shí)候，往往包銷公司就需要一些銷售技巧了。
最直接的一招就是降價(jià)，前不久城西就有一個(gè)樓盤的包銷公司，在開發(fā)商原先售賣的價(jià)格基礎(chǔ)上降了5萬，一個(gè)月就去化了10%的車位。
城東九堡附近的一個(gè)小區(qū)，也曾把26萬的車位價(jià)格，降至20萬上下出售，當(dāng)時(shí)不少業(yè)主都組團(tuán)爭(zhēng)相購買。
但降價(jià)往往只能吸引一小部分買家，這時(shí)候有些包銷公司就出使出一些非常規(guī)操作了。
比如城東的一個(gè)樓盤，小區(qū)旁邊有條閑置已久的斷頭路，不少?zèng)]車位的業(yè)主就常常停到斷頭路上，方便還免費(fèi)。
但突然有一天起，路上隔三差五被舉報(bào)抄牌，有時(shí)候早上來過后，晚上還得來一趟。
業(yè)主們還在丈二摸不著頭腦，小區(qū)里卻驚現(xiàn)車位廣告，這才知道原來是車位包銷公司的騷操作。
去年底，武林門某樓盤改革地面車位收費(fèi)方式，取消包月，改成按小時(shí)計(jì)費(fèi)，原本兩百多元一個(gè)月的車位租金，一下子上升到每天超百元。
不知道這其中，有沒有包銷公司賣車位的身影，但我一個(gè)住這里的朋友，手上賣了一年多賣不掉的車位，今年初終于脫手。
03
面對(duì)車位包銷公司的暴風(fēng)疾雨，業(yè)主們也不會(huì)坐著干瞪眼。
比如前文通過舉報(bào)抄牌逼業(yè)主買車位的小區(qū)，就有業(yè)主輪流當(dāng)起了“吹哨人”，一有情況，就立刻在業(yè)主群立刻通知挪車位。
包銷公司的車位難賣，只好繼續(xù)降到17萬內(nèi)。
不少小區(qū)的業(yè)主，會(huì)成立一個(gè)業(yè)主聯(lián)盟，誓與包銷公司死磕到底。
城南的一個(gè)樓盤，對(duì)面包銷公司銷售的高價(jià)車位時(shí)，業(yè)主們手拉手一條心，誰也不妥協(xié)買車位。
包銷公司在摸底業(yè)主們的態(tài)度之后，最后只能先降價(jià)2萬出售。
除此之外，業(yè)主們還會(huì)開辟新的停車途徑，比如去隔壁可以包月的商場(chǎng)里停車，或者合理利用夜間公共車位。
當(dāng)然，還有最剛的一部分業(yè)主，會(huì)拿起法律途徑保護(hù)自己。
他們認(rèn)為車位是業(yè)主共有的，開發(fā)商沒有權(quán)利出售給包銷公司，也沒有權(quán)利隨意漲價(jià)。
04
這就涉及到一個(gè)問題，車位包銷是否合法。
根據(jù)《民法典》物權(quán)編第二百七十五條，和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)將擁有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主。
關(guān)于小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，其實(shí)只有在業(yè)主參與公攤的面積上建設(shè)的車位，才是業(yè)主共有。
很多樓盤的地下車庫，并沒有計(jì)入公攤面積，則車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可以選擇處置方式。
而且，目前杭州車位多為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，尚無產(chǎn)權(quán)，車位轉(zhuǎn)讓期20年，20年期滿后自動(dòng)順延。
所以從這個(gè)角度來講，開發(fā)商把車位包銷出去是合理合法的。
但是《物權(quán)法》第七十四條又規(guī)定了，在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
從這個(gè)角度講，車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先賣給小區(qū)業(yè)主，其次才能考慮打包出售。
可包銷公司購買了整個(gè)小區(qū)的停車位時(shí)，已經(jīng)是在業(yè)主行使優(yōu)先權(quán)之后。而且這些車位的最終用途還是業(yè)主停車，只是需要以從包銷公司購買的方式實(shí)現(xiàn)。
理論上，并沒有侵犯其他業(yè)主的權(quán)利，開發(fā)商作為這些停車位的所有權(quán)人，完全可在法律范圍內(nèi)處置這些車位。
05
現(xiàn)在，越來越多的樓盤車位，在交付后一段時(shí)間內(nèi)就會(huì)轉(zhuǎn)由包銷。
既能快速實(shí)現(xiàn)車位去庫存，還能回籠資金，“車位包銷買斷”就成了開發(fā)商銷售后期比較常見的回款手段。
比如申花板塊的A盤，交付不到一年已經(jīng)在物色車位包銷公司；以科技系統(tǒng)著稱的城東B盤，前不久也剛有包銷公司打包拿下車位。
那對(duì)于業(yè)主來說，由包銷公司打包車位后，到底該不該買車位呢？
有人說不該，就應(yīng)該慢慢熬死這些包銷公司，讓他們最后不得不以虧本價(jià)甩賣，這時(shí)候業(yè)主們?cè)偃炻?/div>
畢竟包銷公司拿下上百個(gè)車位，動(dòng)輒就要幾千萬的資金，資金成本著實(shí)不小，和業(yè)主耗得了一時(shí)，但也耗不了一世。
也有人表示如果價(jià)格合適，就會(huì)買一個(gè)，畢竟現(xiàn)在幾乎家家戶戶都有車，有一個(gè)專屬車位幸福指數(shù)的確能提升不少，反正問誰買不都是買呢。
我覺得，買車位最終還是看需求，有不怕麻煩愿意停遠(yuǎn)一點(diǎn)公共車位的，甚至一直把車停單位的人，那他們確實(shí)不需要車位。
但我也碰到不少人，寧可多花錢，也要提早搶到離單元樓最近的車位，不愿意多走一步。
除了個(gè)體差異外，一些車位配比低、且整體小區(qū)偏改善的樓盤，更需要購入車位。
比如南星橋、申花這類自住改善人群龐大，且車位配比在1:1.5以下的小區(qū)，不少家庭都有兩輛車要停。何況，包銷的車位畢竟比開盤時(shí)便宜了。
當(dāng)然，在那些投資客眾多或限售的小區(qū)，入住率幾年內(nèi)都上不來，買不買就真是不急了。
來源：層樓
