近日，“提前還貸”成為各大社交平臺熱議話題。
2023年2月3日，“提前還房貸要排到4月”登上熱搜，隨后2月5日及2月6日，“年輕人報復(fù)性還房貸”、“提前還貸比借錢難”連續(xù)兩日沖上熱搜。截至2月7日，“年輕人報復(fù)性還房貸”仍在熱搜榜上。
據(jù)媒體報道，部分銀行關(guān)閉了線上提前還貸的預(yù)約通道，若去銀行線下柜臺預(yù)約，需要3個月才有還款名額。
事實上，“提前還貸”并不是今年才開始流行的，自2022年下半年起，提前還貸就已成為不少購房者的關(guān)注焦點。
在房貸利率預(yù)期下行、存量房貸利率更新延遲、理財利率持續(xù)下滑等背景下，購房者提前還貸的意愿在加強。
我們認為，購房者應(yīng)避免盲目跟風(fēng)，還需分情況仔細考慮。同時，對于當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間利差過大問題，相關(guān)部門可出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)市場平穩(wěn)發(fā)展。
2023年第一個月剛過沒幾天，“提前還貸”連續(xù)多日登上各大社交平臺熱點話題。
不少網(wǎng)友表示，目前提前還貸需要去銀行柜臺預(yù)約辦理，且需要幾個月才有還款名額。之前“銀行放貸難”如今“提前還款難”，真是“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”。
從目前各大銀行工作人員對“提前還貸”的回復(fù)來看，排隊時間1個月以上是主流。一線城市中，上海排隊時間最長，需約2-3個月。此外成都排隊時間3個月，為重點關(guān)注城市中最長，長沙和石家莊則相對較短，分別為10天-1個月及7天-2個月。
事實上，“提前還貸”并不是今年才開始流行的，自2022年下半年起，提前還貸就已成為不少購房者的關(guān)注焦點。
2022年8月22日，中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較上月出現(xiàn)了雙降，其中5年期以上累計下降35個點。
在當(dāng)時就有部分購房者表示，LPR的下降對他們影響并不是很大，目前仍考慮提前還貸，主要還是因為對未來收入的不確定性。（《房貸利率再降，購房者卻想提前還款》
2022年8月交通銀行曾發(fā)布“對提前還貸補償金收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整”的公告，在當(dāng)時也曾引起熱議。
購房者提前還貸的原因有很多，其中一點是房貸利率預(yù)期下行，存量和新增房貸利差越拉越大。
2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
2023年1月20日中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，與2022年8月持平。
1月29日，鄭州部分銀行首套房按揭貸款年利率下調(diào)至3.8%，成為節(jié)后首個房貸利率進入“3”時代的中心城市。
隨后天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，截至發(fā)稿前，已經(jīng)有至少30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。
與此同時，市場上還有不少房貸利率在5%以上的存量房貸，這就造成了當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間利差高達1.3%以上。
朱先生是2020年的時候買的房，當(dāng)時一共貸了200萬，其中60萬公積金貸款，140萬商業(yè)貸款，2021年底LPR首次下降后，由于他的房貸利率調(diào)整日為每年7月，因此一直到2022年7月時，才從每年4.65%的利率降至4.45%，2022年8月LPR再次下調(diào)，他必須等到2023年的7月才能享受到2022年8月LPR的調(diào)整。
“我還是0加點的，我有一些朋友買房比我早，他們在LPR的基礎(chǔ)上還有額外的加點，這些加點是不會隨著LPR的調(diào)整而出現(xiàn)變化的。”
后臺也有粉絲給我們留言，表示他是去年買的房，首套房利率5.55%，今年剛降到5.2%，額外的加點讓他很難感受到房貸利率下調(diào)的喜悅。
在房貸利率預(yù)期下行、存量房貸利率更新延遲、加點不變的背景下，很多購房者堅持提前還貸的原因還與銀行理財收益持續(xù)下滑有關(guān)。
在此之前，雖然房貸利率相對較高，但銀行理財產(chǎn)品收益也較高，許多購房者選擇將手中存款購買理財產(chǎn)品，來賺取利息差。
但如今情況卻截然不同，普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，理財公司存續(xù)開放式固收類理財產(chǎn)品（不含現(xiàn)金管理類產(chǎn)品）的近1個月年化收益率的平均水平為-4.53%，環(huán)比下跌3.40個百分點；近3個月年化收益率的平均水平為-1.66%，環(huán)比下跌2.02個百分點；近6個月年化收益率的平均水平為0.72%，環(huán)比下跌1.49個百分點；近1年收益率的平均水平為1.70%，環(huán)比下跌0.78個百分點；成立以來年化收益率的平均水平為1.78%，環(huán)比下跌0.82個百分點。
2023年1月10日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布的2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，2022年全年，全國人民幣存款額增加26.26萬億元，同比多增6.59萬億元，其中，住戶存款增加17.84萬億元。
在全國住戶存款增加的同時，一方面是理財收益的持續(xù)下滑，另一方面是房貸利率的預(yù)期下行，對于不少購房者來說，與其將手中存款購買理財產(chǎn)品，不如“提前還貸減少損失”
綜合來看，房貸利率預(yù)期下行、部分存量房貸與新增房貸之間利差較大、投資收益持續(xù)下滑等問題是目前提前還貸潮的主要原因。
我們認為，從目前市場來看，2023年LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進一步帶動房貸利率下行。更多壓力城市將受惠于利率新政，階段性下調(diào)甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點也存在明顯下調(diào)空間。
在這一背景下，部分存量房貸與新增房貸之間的利差也將持續(xù)擴大，相關(guān)部門可出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)市場平穩(wěn)過度。
于此同時，對于想要提前還貸的購房者而言，切勿盲目跟風(fēng)，還需根據(jù)自身情況做具體分析。
來源：丁祖昱評樓市
