01
二手房的量能還在走弱。
7月杭州二手房共成交4129套，相比6月下滑16%，連續(xù)4個月下降。
不過低迷情緒中，仍有一些二手房持續(xù)成交——比如許多人不看好的市區(qū)老破小。這其中，朝暉和翠苑表現(xiàn)比較突出。
即便7月，也有多個小區(qū)成交量5套+，勝過不少名校學區(qū)房。
在奧體、濱江、南星、申花這些核心板塊，都寡淡如水的今天，這個數(shù)據(jù)還是蠻不錯的。
02
實地跑了一趟朝暉，最大感受是：停車難、戶型過時、房齡大。
雖經(jīng)過改造升級，朝暉的園區(qū)地面，換成了平整的瀝青路，劃出了更多的停車位，但依舊嚴重不足。平時走在小區(qū)中，估計都得分外留神。
戶型更不用說，作為上世紀產(chǎn)品，面積又小，基本一二開間朝南。只有少量房源能做到三開間南。
多數(shù)房子裝修破舊，甚至有些發(fā)霉，后期大改少不了。另外，朝暉也沒學區(qū)優(yōu)勢。
之所以活躍度高，還是因為價格優(yōu)勢。
今年3月，因為疫情積壓的需求集中爆發(fā)，朝暉幾個小區(qū)成交均價大概3萬5。學區(qū)屬性相對好的翠苑，一度賣到過4萬+。
但現(xiàn)在整體均價，回落到了3萬左右。
以朝暉各小區(qū)為例，三四十方的一房，根據(jù)樓層不同，目前底價基本120-150萬；五六十方的兩房，主流150-180萬。
部分高樓層房源，掛價已跌至2萬7-2萬8。但基本是大面積，總價要150萬左右。
03
朝暉翠苑主要有兩類買家，一類是年輕剛需，還有一類是買給老人。
剛需很好理解，經(jīng)濟實力有限，只要能接受相對憋屈的居住品質(zhì)，住在市區(qū)老破小還是很方便的。
至于老人，基本是一碗湯需求。不習慣住一起或置換成本太高，在附近買一套低總價小戶型，就是最佳解決方案。
考慮到年齡，老人最喜歡買一二樓。
那為什么朝暉七區(qū)賣得比較俏（還有九區(qū)）？主要是因為離地鐵3號線潮王路站近，老破小停車難，地鐵是重要加分項。
有一定學區(qū)概念的翠苑，還有不少是為了讀書。
比如翠苑一區(qū)，地鐵2號線、10號線交匯的學院路站，及口碑不錯的翠苑一小，都在小區(qū)門口。另外東面過了學院路，就是西湖區(qū)名校行知小學。
所以，買這個小區(qū)的還有一批另類的一碗湯需求。
御西湖、梧桐公寓、文萃苑、城市芯宇等一些學生家長，會為帶孩子的老人在翠苑一區(qū)買套小房子，兩全其美。
04
雖然成交量尚可，但對比之前，流速明顯下來了。
“帶看量還可以，成交難度變大了。”中介表示，買家還是觀望居多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，朝暉七區(qū)、九區(qū)，翠苑三區(qū)、一區(qū)等，近半月平均帶看百余組。
說白了，就是擔心房價不夠穩(wěn)。如果還要降，降到什么程度會筑底，或者說能帶動大量成交？
我認為：一房戶型主流總價100萬。
首先，當總價降到這個程度，大多數(shù)普通人的經(jīng)濟實力都夠得著。
剛需奮斗個三五年，若是小夫妻，拿出30萬首付不會太難；其次一碗湯需求，可直接用老人名字買，既不占自己房票，也不用消耗太多資金。
按朝暉40㎡算，相當于單價2萬5。這是什么概念？
首先，它比許多郊區(qū)新房都便宜，如蕭山南臥、新塘、臨平新城、青山湖、良渚等。
其次，對比歷史價格，差不多回到7年前——2016年的水平。那時市區(qū)老破小房價，處于剛起步上升階段（2021年4萬+）。
也可以說是2010年。有同事當年買過一套朝暉七區(qū)40來㎡，總價正是百萬左右。
這說明什么？說明2萬5是一個穩(wěn)定價格。
此外，到了這個總價段，租售比會變得“很劃算”。中介告訴我，朝暉的三四十方，目前月租在3000元左右。如果裝修不錯或者改造成迷你兩房，租金還要高。
也就是說，一年租金能到4萬左右。對比百萬總價，年租金回報約4%，算是很不錯了。
如果一個不動產(chǎn)，已完全喪失了“規(guī)劃濾鏡”或“身份光環(huán)”，那么購買它的惟一理由就是租售比。房子的合理定價，只能用租售比倒推出來。
畢竟杭州市區(qū)還有大量低成本的自住需求，爆發(fā)起來也是十分可觀的。
05
說起老破小，必然繞不開遠大新。
尤其地鐵密集成網(wǎng)后，買“遠大新”的人不少。但怎么說呢，兩種選擇其實都無可厚非。住在郊區(qū)，面積是大了，環(huán)境是好了，但通勤成本同樣更高了。
而市區(qū)老破小的優(yōu)勢，在于每天可以多睡一小時，還能時刻感受到市區(qū)的煙火氣。
加上近幾年政府大力推進老小區(qū)改造，品質(zhì)也有所改善。尤其若能等到加裝電梯（朝暉翠苑極少數(shù)加裝了電梯），舒適度和價值還有望雙雙上升。
還有重要一點，從流動性看，遠大新的安全指數(shù)也不一定更高。
郊區(qū)面對客戶群體比較窄，不如市區(qū)老破小包羅四方。另外，隨著近幾年持續(xù)的大規(guī)模供地，遠大新的競爭也越來越激烈。
這從臨安富陽大面積虧本賣房，就可見一斑。
究其實，現(xiàn)在就應該舍棄投資思維，一切從自住角度出發(fā)，滿足自身需求才最重要。
不管老破小還是遠大新，定位都是過渡。老換新，遠換近，往近大新努力，才是我們的奮斗目標。
來源：層樓
