最近的杭州新房市場(chǎng)當(dāng)真熱鬧非凡，一線紅盤聯(lián)袂登場(chǎng)（已經(jīng)或即將取證）。相比之下，二手房的熱度也不遑多讓。
主觀的情緒宣泄沒有意義，理性的分析對(duì)比才有價(jià)值。我們走進(jìn)亞運(yùn)村，為大家?guī)Щ亓俗钚滦畔ⅰ?/div>
02
桂冠東方位于亞運(yùn)村東北區(qū)域，約2700戶，分四個(gè)小區(qū)六大組團(tuán)。
走在中間的道路上，抬眼望去四面都是大面玻璃的灰色外立面（6幢超高層），在陽(yáng)光照耀下，還是相當(dāng)亮眼的。
我參觀了一區(qū)
潮鳴苑和四區(qū)聞濤苑（南），園區(qū)配置類似。
闊綽的小區(qū)大堂、露天泳池、風(fēng)雨連廊，塑膠跑道、富有層次的園林綠化、及各種主題架空層。比如童玩區(qū)、共享廚房、健身房……
室內(nèi)裝修也不錯(cuò)，地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)三大件齊備，標(biāo)配洗碗機(jī)、烤箱。
雖是限價(jià)時(shí)代的產(chǎn)品，但亞運(yùn)村的整體品質(zhì)，明顯好于多數(shù)同期樓盤。現(xiàn)場(chǎng)一業(yè)主收房后直言，比現(xiàn)在自住的世紀(jì)城某紅盤強(qiáng)。
6個(gè)組團(tuán)還環(huán)抱一個(gè)面積約1.28公頃的市政公園。
設(shè)有兒童游樂設(shè)施、塑膠漫步道，中間還有一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。有業(yè)主表示，這就是固定遛娃點(diǎn)了。
代建的亞運(yùn)村幼兒園也在邊上，江南風(fēng)的灰瓦“人字形”屋頂，很是搶眼。
03
不過，桂冠東方也有一些客觀問題。
首先，園區(qū)體量大，共37幢住宅。而小區(qū)有一側(cè)相對(duì)靠鐵路，使得樓幢之間的噪音影響，差異不小。
站在四區(qū)聞濤苑（南）園區(qū)，或樓幢陽(yáng)臺(tái)上，高鐵呼嘯而過的聲音，還是挺清晰的。因?yàn)槭腔疖嚃|站進(jìn)出線，白天的車次頻率也不低。
從鳥瞰圖上看，一區(qū)潮鳴苑的東側(cè)樓幢和四區(qū)聞濤苑的東側(cè)樓幢，大概率影響最大。
6月21日開始交付的萬科·日耀之城，也存在類似問題。其中的三角地塊組團(tuán)，也比較靠近鐵路。
其次，由于先前供運(yùn)動(dòng)員居住，戶型比較繁雜。
“差不多有20來個(gè)戶型，有些還是非主流。”中介表示，估計(jì)不同戶型，價(jià)格會(huì)拉得很開。
既有小到100㎡左右的中間套三房，也有大到200多㎡的大五房。還有另類的105㎡兩房“手槍”戶型，東南側(cè)直接缺了一個(gè)角。
受制于建筑規(guī)范，亞運(yùn)村得房率普遍一般。
以實(shí)地看的一套152㎡為例，四開間南，只做了四房?jī)尚l(wèi)，居然還有點(diǎn)緊湊。
同行的中介朋友說，除了南向一體餐客廳感覺開闊，其他尺度感受不如創(chuàng)世紀(jì)的139㎡四房三衛(wèi)（四開間南）。
另外，部分樓幢可看江，這也會(huì)左右房源價(jià)值。
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就桂冠東方而言，房?jī)r(jià)跨度應(yīng)該會(huì)比較大。
總體來說，既能看江（同時(shí)離地鐵近）又遠(yuǎn)離鐵路的樓幢價(jià)值高；其次是小區(qū)內(nèi)景觀資源最佳的樓幢，接著是正常樓層房源。
最后是低區(qū)小戶型。尤其是沿鐵路的，而且恰恰也是離地鐵最遠(yuǎn)的。
按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中介朋友大致排了個(gè)序。
第一梯隊(duì)：二區(qū)聽瀾苑（南）3號(hào)樓高區(qū)。離鐵路遠(yuǎn)，又直面錢塘灣總部基地，有開闊江景面，還是165㎡和171㎡大戶型�？煞Q之為“區(qū)王”。
第二梯隊(duì)：各組團(tuán)樓王，其中一區(qū)潮鳴苑的2號(hào)樓最為特殊。
往東離鐵路不算遠(yuǎn)，可能存在一定噪音影響。但南側(cè)直面狹長(zhǎng)的市政公園，視野十分開闊。同時(shí)，只有17層高。
第三梯隊(duì)：靠近鐵路的低樓層。（個(gè)人觀點(diǎn)僅供參考，無需認(rèn)真）
目前房東主流報(bào)價(jià)5-8萬多，整體比較理性，沒有跳脫現(xiàn)有世紀(jì)城價(jià)格體系之外。
比如四區(qū)聞濤苑（南）的5號(hào)樓，有一套152㎡中低樓層報(bào)價(jià)918萬帶車位，還有一套165㎡西邊套報(bào)價(jià)1023萬，折合單價(jià)5.7-6.2萬。
報(bào)價(jià)8萬上下的，集中在景觀資源較好的高區(qū)房源。5萬多的，低區(qū)小戶型居多。
不過就現(xiàn)在看，買賣之間分歧不小。
探訪那天，路口偶遇一對(duì)想買亞運(yùn)村的中年夫妻，想求購(gòu)一套170-180㎡的大戶型，出價(jià)5萬7。
還有中介告訴我，有客戶想入一套能看江的西邊套，預(yù)期6萬左右。但中介聯(lián)系了所有能聯(lián)系的房東，最低也要7萬。
05
亞運(yùn)村交付前，關(guān)于價(jià)格的爭(zhēng)論，就已甚囂塵上。
有人認(rèn)為，天花板房源必破10萬，甚至列出了俯瞰眾生的價(jià)值階梯圖；有人認(rèn)為亞運(yùn)村的下限是三兄弟的上限；也有人認(rèn)為，天量交付出貨，投資客必然踩踏。
9萬、10萬+也好，踩踏破發(fā)也罷。
每個(gè)人都能甩出一堆有理有據(jù)的事實(shí)。你愛亞運(yùn)村自成一體的完善配套和摩登天際線，我喜歡三兄弟更高的得房率和沒增值稅，誰也說服不了誰。
口舌之爭(zhēng)沒有意義，一切交給市場(chǎng)說話。
不過亞運(yùn)村首套正式成交，可能還得看萬科。桂冠東方雖率先交付，但大證未出，不能辦產(chǎn)證（不能公開掛牌），還無法正式交易。
而一切就緒的日耀之城，只待21日交付（已有房東預(yù)收房，可辦證了）。
從以往經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)熱門紅盤從交付到出現(xiàn)首套成交，往往需要2周左右或更長(zhǎng)時(shí)間。畢竟，買賣雙方需要試探博弈，才能找到平衡點(diǎn)。
“大量房源未交付，沒法對(duì)比，客戶不敢輕易出手。”中介說。
亞運(yùn)村整體交付完畢相當(dāng)漫長(zhǎng)，綠城要持續(xù)到本月底，萬科本周五正式交付，華潤(rùn)預(yù)計(jì)7-8月啟動(dòng)。
可以預(yù)見，接下來一段時(shí)間，有關(guān)亞運(yùn)村的各種消息，會(huì)鋪天蓋地。
作為買家，不被誤導(dǎo)，多實(shí)地靈市面才是王道。
讓價(jià)格再飛一會(huì)兒！
來源：層樓
