杭州樓市像回到2018年下半年。彼時，城東新城賣不動，錢江新城的都會森林降價促銷，申花的綠城建發(fā)沁園首開49500元/㎡，中簽率居然超過40%。
放在今天，很難想象吧。但很可能，這一幕會重回。
原因無它！制造行情的兩大“發(fā)動機”在熄火：貸款難+二手房被摁。
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01
進入9月，市場熱度驟降，連一聲“再見”都不說。
遠郊樓盤以富陽幾個板塊為代表，進入了分銷+購房送車位+打折的“三件套”。
力度沒有最大，只有更大：你車位打對折，我買房送車位；你送的是五菱mini，我抽2臺特斯拉；你是“工抵房93折”，我特價房一步到位——9折。
回顧》》買房送車，全款93折，一波降價促銷悄悄來臨
接著是車位優(yōu)惠，起先是大江東、富春、臨平北等板塊促銷，隨后是亞運村、艮北、丁橋等板塊跟上：車位配比高，有點利潤，開發(fā)商還能“出血”。
搞笑的是，搖號前一些項目的置業(yè)顧問會慣例地問“你買不買車位？”如果誠實地回答說“不考慮”，置業(yè)顧問會請求登記時不要勾他（她）名字，怕拖小組業(yè)績的后腿。
車位的利潤貢獻度，可見一斑。
杭州今年二手房成交量
二手房被摁牢了，置換行情的源動力變弱，杭州“二手房參考價”的殺招還沒有拿出來、
截止到9月22號，杭州9區(qū)（除臨安外）的成交量剛剛到達2800套，整個9月二手房成交量在3000套左右。這僅僅是今年3月成交量的1/4，當月刷出了年內新高的11534套。
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02
寒意，不可避免地傳導到新房市場。
最明顯的感受是，粉盤終于褪色掉“粉”了，不再是無差別的難搖。
先看蕭山區(qū)市北東，在6000+搖號的“濱濤映月大軍”解封的情況下，招商蛇口花嶼觀瀾里本次加推的176套房源，原以為會觸發(fā)拼社保，結果發(fā)現(xiàn)是想多了：
總共迎來了988戶登記，中簽率17.8%。其中人才5戶，無房家庭354戶，中簽率約25.76%；有房家庭629位，中簽率約12.69%。
市北目前4個可售項目中，花嶼觀瀾里地鐵優(yōu)勢最明顯，距離2號線建設一路站約500米，但從登記情況來看，項目號召力不敵濱江濱濤映月。
濱濤映月開盤時機選得好，還帶著紅盤潮的“余熱”。研究員有點好奇，如果10月加推，還會有6000+的盛況嗎？
5月份杭州首次集中供地，錢新2.0的四堡、七堡地塊限價分別為6.75萬元/㎡和6.6萬元/㎡，提振了毗鄰的艮北新城的新房行情。直線距離不到2公里，限價差了2萬多元/㎡，這個想象空間不是一丁半點。
于是，品牌很一般的花樣年對越天因為是收官之作，中簽率最低至10.6%，差一點限售。
綠城潮聽明月效果圖
這次，綠城潮聽明月含著“金鑰匙”而生，首開158套，被認為拼社保的可能性很大。結果再次讓人大跌眼鏡：首開只有1451組報名，中簽率10.89%，對于社保小微來說，是個好消息。
說好的拼社保呢？
潮聽明月的“冷”并非無跡可尋，大致可列出這幾點：
1、綠城項目一擁而上，加上萬科河語光年的分流；
2、中秋節(jié)三天登記，一些客戶凍資資金不到位，無法報名；
3、項目之前的宣傳力度并不大，也讓不少人錯過這次機會。
不可忽略的是，楊柳郡4期的一套二手房降價成交，單價約5.3萬元/㎡。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，楊柳郡165套掛牌房源當中，近期漲價賣的只有12套，但降價賣的房子卻有87套。
眼下，一些有投資考慮的房票對標的不再是6.6萬元/㎡，而是5.3萬元/㎡的價格標桿。當然你可以從戶型、樓層、配套等維度，來論述潮聽明月交付后二手房價不可能低于6萬元/㎡，但終歸沒那么香了。
何況，還有始終懸著的“二手房參考價”這把劍。
研究員覺得，形勢越來越向手頭持有現(xiàn)金的買家傾斜。杭州樓市還不能定義為“買方市場”，但買家的議價能力在增強。
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03
要看到，有房戶搖號依舊很難。
譬如潮聽明月這一次，盡管分流了那么多房票，輪到有房戶搖剩下的88套時，中簽率也就6.3%，基本上搖到就要燒高香了。
所以，因為8.5新政的力度，加上央行“二道紅線”的巨大影響，樓市出現(xiàn)了明顯的分化和“箱體震蕩”。在可見的一段時間內，這種冰火兩重天的現(xiàn)象還將持續(xù)。
央行在新年第一天推出的“兩道紅線”，看起來，就是事實上的限貸，調控的終極“殺器”。這是為各大銀行的“房地產貸款規(guī)模占比”設置了“兩道紅線”——房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。
和利率普遍收緊相比，到了三季度末，各大銀行、股份制商業(yè)銀行基本上的額度已經用完。所以，行情在新年的第一天就悄悄被套上了籠頭，只是蒙眼狂奔時不自知罷了。
還有嚴查經營貸資金流向，也夠不少人喝一壺的了。
如果眼光放遠、放寬一些，會注意到剛剛過去的中秋節(jié)，港股上演了“暴跌千點”行情：恒指暴跌3.3%，回到了去年的同期低位，國企指數(shù)跌了3.38%，差點跌破去年疫情爆發(fā)時的恐慌低位。
跌得最慘烈的是香港本地個股，尤其以金融地產等板塊跌幅最為顯著，整個地產指數(shù)跌逾6%，連帶銀行保險、公共事業(yè)、工業(yè)制造等板塊全線回落，引發(fā)了“黑色星期一”。
其中，郭氏家族的新鴻基地產跌超10%，李兆基家族的恒基地產跌超13%，李嘉誠旗下的長實跌了9.32%，長和跌了2.86%，鄭裕彤家族的周大福跌了4.73%，可謂無一幸免。另外像九龍倉置業(yè)、太古地產等也跌勢明顯。
內房股也是“鼻青臉腫”，新力控股大跌87%，臨時停牌。
這種走勢在暗示，香港地產板塊的邏輯在悄然重寫。而內地的“招拍掛”的始作俑者正是學自香港。
源頭如此，下游何堪。
如果要給建議，就是在“震蕩期”保護好你的現(xiàn)金流。以后一段時間，會有更多的“撿筍”機會。
來源：住浙網(wǎng)
