將樓市調(diào)控進行到底 浙江嚴(yán)管房產(chǎn)預(yù)售款
浙版“商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法”，目前正在省住建廳、央行杭州中心支行及浙江銀監(jiān)局等機構(gòu)進行最后會簽。記者日前拿到了這份文件的征求意見稿。 一旦此項政策出臺，浙江將成為全國首個出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管的省份。 在中國一線樓市成交量普遍回升、樓市調(diào)控進入關(guān)鍵期的當(dāng)口，浙江此項新政引發(fā)市場各方強烈關(guān)注。 預(yù)售款不能隨意支配 在征求意見稿中，記者看到新政對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售資金的用途、撥付程序等都作出了明確限制，開發(fā)商不能再像以前那樣隨心所欲使用預(yù)售款。 據(jù)了解，商品房預(yù)售是對期房銷售而言的。當(dāng)商品房建設(shè)進度到達(dá)一定要求后，開發(fā)商即可對房屋進行預(yù)銷售。而預(yù)售資金是開發(fā)商進行滾動開發(fā)的重要來源。 浙江對預(yù)售資金進行監(jiān)管，其實是根據(jù)住建部的要求。此前住建部要求，商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。 征求意見稿提出，一個監(jiān)管項目只能開立一個資金賬戶，資金賬戶原則上應(yīng)當(dāng)開立在發(fā)放監(jiān)管項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款的商業(yè)銀行，并且不能支取現(xiàn)金。 為使監(jiān)管落實到位，這份文件特別提到，未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。 預(yù)售資金使用將實行封閉式管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項目預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出申請，并提交監(jiān)管項目工程監(jiān)理單位出具的建設(shè)項目分部分項工程施工完成證明或監(jiān)管項目其他有效的資金支付證明。 處于監(jiān)管之中的預(yù)售款，應(yīng)優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)投資，其中包括支付項目工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項和法定稅費，以及歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 但征求意見稿同時提出，預(yù)售資金累計總額超出該監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額的110％時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以調(diào)用其中超出部分資金。 此前，紹興等地已率先行動。紹興要求開發(fā)商在申請項目預(yù)售許可證前，必須確定監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，并簽訂監(jiān)管協(xié)議，商品房預(yù)售資金必須全部存入專用賬戶。 開發(fā)商面臨資金大考 對正渴望通過預(yù)售款回籠資金的開發(fā)商來說，新政的出臺將精準(zhǔn)扼住其要害。在杭開發(fā)商在面對本報記者采訪時，大都三緘其口，不愿多談。 而市場人士普遍認(rèn)為，可能出臺的新政，肯定會在短期內(nèi)對開發(fā)商造成負(fù)面影響。 接受記者采訪的多位證券業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，在樓市調(diào)控保持高壓的態(tài)勢下，資金面本不寬裕的開發(fā)商，將面臨進一步的資金困難，因為在開發(fā)商的資金構(gòu)成中，預(yù)售款、銀行貸款及自有資金的比重大約為4∶4∶2。 浙商證券房地產(chǎn)分析師戴方說，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)分析，預(yù)售款約占開發(fā)商資金的四成左右。四成資金受制于人，對開發(fā)商來說，短期利空是明確的。 眾所周知，樓市調(diào)控以來，在資本市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商IPO、增發(fā)渠道被收緊，而銀行貸款的閘口亦越關(guān)越小。 令開發(fā)商雪上加霜的是，開發(fā)商倚重的信托融資渠道也將迎來挑戰(zhàn)。有數(shù)據(jù)表明，今年前8個月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過1000億元，遠(yuǎn)超去年全年449億元的水平。不過，隨著國家對信托渠道的收緊，開發(fā)商借道信托融資也將越來越難。 在條條融資渠道被堵的情況下，預(yù)售資金監(jiān)管方案的出臺，會不會是壓倒開發(fā)商的“最后一根稻草”？戴方認(rèn)為，預(yù)售款在以前其實有點“提前融資”的感覺，開發(fā)商早早拿了買房人的錢，可以用于買地等其他投資。實施監(jiān)管后，使開發(fā)商每次只能從監(jiān)管方“擠牙膏式”地得到一點，很難發(fā)揮資金杠桿的作用。 該政策的出臺將著眼于“減少開發(fā)商拍地的沖動?！贝鞣秸f，此舉有利于遏制地價飆升。 有利樓市健康成長 短期來看，新政還可能使市場供應(yīng)量減少。國金證券房地產(chǎn)分析師曹旭特對記者表示，既然銷售期房會受到更多的資金制約，就不排除一些開發(fā)商寧愿銷售現(xiàn)房，使得短期內(nèi)可銷售房源減少，造成市場供少于求的局面，使新房價格有上揚的沖動。 也有人持不同意見。財通證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員趙月亮認(rèn)為，因為預(yù)售款是按照工程項目的進程節(jié)點撥付的，為了盡快回籠資金，開發(fā)商可能會加大推盤力度，從而使樓市價格不至于過快上漲，有助于穩(wěn)定樓市。 但政策短期效應(yīng)釋放后，對樓市的影響將發(fā)生變化。趙月亮分析，新政將使開發(fā)商拿地資金沒有以前充裕，拿地速度放緩，造成樓市供應(yīng)量減少。 不過，市場人士普遍認(rèn)為這一政策將對樓市長期利好。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說：“監(jiān)管預(yù)售資金，將迫使開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，加速資金周轉(zhuǎn)，從而放棄以往常用的捂盤惜售等市場策略，并逐漸形成新的運營模式?！?/font>
業(yè)內(nèi)普遍看好的是，因為被監(jiān)管資金將優(yōu)先用于支付工程款等款項，這項新政如果執(zhí)行到位，將有效防止?fàn)€尾樓、欠薪事件的發(fā)生，無論是開發(fā)商還是整個樓市，都將因此而更加健康地成長。
浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司有關(guān)人士表示：“新規(guī)則面前，我們不是想辦法規(guī)避，而是考慮如何嚴(yán)格執(zhí)行，共同營造一個規(guī)范的房地產(chǎn)市場。”
商品房預(yù)售規(guī)定
預(yù)售商品房，又稱賣樓花。
商品房預(yù)售一般指期房銷售，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的尚未竣工的房屋預(yù)先出售給購房者，買受人交付定金或購房款，并在未來確定的日期將房屋交付買受人并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，買受人支付全部款項的一種房屋買賣行為。
2007年8月起實施的我國城市房地產(chǎn)管理辦法規(guī)定，開發(fā)商要預(yù)售商品房，必須已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
目前，廣州及山東部分城市已對商品房預(yù)售資金實行不同程度的監(jiān)管。
浙江日報