房產(chǎn)新政算不算“不可抗力” 溫州判了全省首例：不算
這個官司，牽動著無數(shù)買房人和賣房人的注意力，其焦點就在于“房產(chǎn)新政”，到底算不算“不可抗力”。 原來，就在國家的房產(chǎn)新政出臺后，蒼南的買房者吳先生以“自己非杭州本地居民，無法辦理按揭”為由，要求賣房子的陳女士退還10萬定金。他認為，國家房貸政策變化屬于法律上的“不可抗力”或“情勢變更”。 陳女士卻不這么認為。于是，兩個人的爭議，最后成了溫州市首例由新政策引發(fā)的房產(chǎn)官司（本報在5月19日A11版做了詳細報道）。前天，蒼南法院一審宣判，吳先生的訴訟請求被駁回。 付了10萬定金的第二天，國務院出臺了新政 同為蒼南龍港人的吳先生和陳女士，4月16日簽訂一份商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書。 協(xié)議約定，陳女士將未交付、尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的杭州市濱江區(qū)某小區(qū)的一套商品房以92萬元價格轉(zhuǎn)賣給吳先生，定金10萬元，其余房款要在4月30日前一次性付清。協(xié)議中，還有這樣的約定，吳先生若反悔，10萬元定金作廢；而陳女士如若反悔，則要加倍給吳先生定金。 計劃不如變化快。 就在吳先生付了10萬塊的第二天，國務院出臺了“房產(chǎn)新政”，其中規(guī)定，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。 吳先生辦不出貸款，買房錢不夠了。 焦點：新政到底是不是“不可抗力”或“情勢變更” 吳先生想和陳女士商量，他辦不出貸款了，買房子是不行了，因此能否廢除買房子的協(xié)議，同時把10萬定金退還。在他看來，房產(chǎn)新政屬于“不可抗力”或“情勢變更”，因此合同不能履行，不是他的問題。 陳女士及其代理律師則表示，吳先生的訴求毫無依據(jù)，既然反悔的是吳先生，那么就按照協(xié)議中說的那樣，10萬定金作廢。 雙方爭議焦點在于：國家房貸政策變化到底算不算是法律上的“不可抗力”或“情勢變更”，“悔買”的購房者吳先生是否有權(quán)拿回定金？ “本來我們想通過協(xié)調(diào)解決，而且當時出現(xiàn)新政后，我們也打算退一步，還吳先生一部分定金，可他堅持要全部退還，我們沒辦法了，只能法庭上見了。”陳女士的律師透露。 法官：新政“并不必然”導致合同不能履行 蒼南法院受理了這起官司，并在前天開庭宣判。 法官審理后認為，原、被告訂立的商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書，屬立約定金合同性質(zhì)，當事人意思表示真實，內(nèi)容合法，該定金協(xié)議從實際交付定金之日起生效，給付定金的一方吳先生不履行約定債務的，無權(quán)要求返還定金。原告拒絕與被告訂立商品房買賣合同，支付購房款，屬于不履行約定的債務行為，為此，原告無權(quán)要求被告返還定金。 對于原告提出受房貸新政影響無法辦理貸款這一理由，法院認為，雙方當事人已在定金合同中約定原告在規(guī)定時間內(nèi)按期支付余下按揭，且原告也明知在一定期限內(nèi)尚不能取得房產(chǎn)權(quán)證，國務院關于房貸調(diào)控政策的出臺，并不必然導致原、被告間的商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，因此，原告主張的事實，與適用情勢變更規(guī)定的條件不符，原告據(jù)此要求解除合同并返還定金，于法無據(jù)，法院不予支持，遂依法駁回原告的訴訟請求。 記者了解到，法院判決的并不必然導致買賣合同不能繼續(xù)履行的原因是：“在簽定協(xié)議時，雙方就協(xié)定繼續(xù)以陳女士的名義交按揭，而吳先生將按揭給陳女士，這樣的狀況本身就存在，新政出臺，并不影響吳先生這樣交按揭的方法?！?/font>
法院最后裁定，駁回吳先生訴訟請求，案件受理費也需由吳先生負擔。
浙江省中堅律師事務所律師阮建峰表示，此次判例可能會給今后類似的糾紛處理提供參考，但買賣雙方具體的合同約定仍然是每一個個案判決的關鍵。
來源：錢江晚報