投資客“多拋快跑” 京滬深樓市供求一夜逆轉(zhuǎn)
連續(xù)的政策重拳開(kāi)始擊潰樓市投資客的神經(jīng)，也讓開(kāi)發(fā)商嗅到了供需“風(fēng)向”的逆轉(zhuǎn)。3月中旬以來(lái)，已有不少新盤(pán)和二手房投資客“拉高出貨”；新政出臺(tái)后，“多拋快跑”成為手握眾多房源的投資客的無(wú)奈選擇。
-觀點(diǎn)
萬(wàn)科：個(gè)別熱點(diǎn)城市
房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭將被扭轉(zhuǎn)
萬(wàn)科管理層接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，在當(dāng)前背景下，政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，采取嚴(yán)格措施抑制投機(jī)性購(gòu)房，遏制住房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將被扭轉(zhuǎn)，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會(huì)中止。
萬(wàn)科管理層認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲無(wú)人受益，平穩(wěn)發(fā)展才是行業(yè)之福。2004年以來(lái)我們?cè)谥T多場(chǎng)合反復(fù)陳述了這一觀點(diǎn)，時(shí)至今日，這些看法并未發(fā)生任何改變。
萬(wàn)科指出，2009年下半年后，個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，這一現(xiàn)象的背后既有新房階段性供應(yīng)不足、可售資源持續(xù)下降等因素，也存在資產(chǎn)配置需求增加等多方面的復(fù)雜原因。受供需關(guān)系持續(xù)緊張和市場(chǎng)預(yù)期不斷趨熱等因素的影響，近期個(gè)別熱點(diǎn)城市再度出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房的局面。
2009年以來(lái)，各地市場(chǎng)走勢(shì)明顯分化。全國(guó)的資產(chǎn)配置需求主要集中在個(gè)別熱點(diǎn)城市，這些城市的房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象比較突出，受關(guān)注程度也比較大。另一方面，多數(shù)二三線城市的市場(chǎng)需求仍以自住為主，因此總體上表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。但在熱點(diǎn)城市市場(chǎng)情緒的帶動(dòng)下，近期部分二三線城市也出現(xiàn)市場(chǎng)升溫的跡象。
萬(wàn)科認(rèn)為，市場(chǎng)是一個(gè)高度復(fù)雜的體系，某一因素的改變可能引發(fā)錯(cuò)綜復(fù)雜的連鎖反應(yīng)。從需求到供給，既存在正相關(guān)的傳導(dǎo)效應(yīng)，也存在時(shí)間上的滯后性。各地發(fā)展階段和市場(chǎng)情形千差萬(wàn)別，市場(chǎng)的諸多參與者，思維模式和判斷看法各不相同。而當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)又恰好處在一個(gè)罕見(jiàn)的歷史階段。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來(lái)的劇烈波動(dòng)，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，還有待事實(shí)的驗(yàn)證。
北京新盤(pán)“打折風(fēng)”再現(xiàn)
“經(jīng)過(guò)兩天開(kāi)會(huì)討論，我們決定新開(kāi)的兩棟樓座不提價(jià)，開(kāi)盤(pán)價(jià)與上一期一樣。”北京通州運(yùn)河邊一新盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。該項(xiàng)目上一期的銷(xiāo)售均價(jià)為20000元/平方米，4月下旬開(kāi)盤(pán)的樓座位置更加優(yōu)越，產(chǎn)品類型沒(méi)有變化。不過(guò)，如果首付比例超過(guò)五成，該項(xiàng)目將給予98折優(yōu)惠。
隨著一系列調(diào)控政策特別是新“國(guó)十條”的落實(shí)，久違的打折促銷(xiāo)重新出現(xiàn)在北京新房市場(chǎng)。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，最近三天內(nèi)，北京一共有92個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始打折，其中折扣最大的樓盤(pán)出現(xiàn)全款95折、按揭97折的優(yōu)惠，而普遍的折扣力度在97折至99折之間。另外，“2萬(wàn)抵12萬(wàn)”、“立減10萬(wàn)”等標(biāo)語(yǔ)頻頻出現(xiàn)。在北京不少項(xiàng)目的售樓處內(nèi)，只有兩三個(gè)客戶在閑坐，營(yíng)銷(xiāo)員遠(yuǎn)多于看房人。
“促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商會(huì)做出的反應(yīng)，如果銷(xiāo)量急降，價(jià)格有可能出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示。
北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在14日-20日新政出臺(tái)幾天里，退房率已經(jīng)逐漸上升，特別是只交付訂金排號(hào)選房的客戶?！靶抡雠_(tái)之前，新盤(pán)排號(hào)都排不上，但現(xiàn)在，不少人排上號(hào)就退了?！?/font>
一些原本還捂盤(pán)惜售的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加緊放盤(pán)。部分150平方米以上的大戶型項(xiàng)目甚至打上“撼世優(yōu)惠”的標(biāo)語(yǔ)。這些項(xiàng)目在保留原有優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，一般還讓出1-2個(gè)百分點(diǎn)的價(jià)格，一套400萬(wàn)元的房產(chǎn)總價(jià)可比原來(lái)省十幾萬(wàn)元。
深圳投資客拋盤(pán)激增
二手房市場(chǎng)的迅速變化反映了深圳投資客對(duì)政策的敏感。上周末房貸新政剛出來(lái)，一些敏感的投資客已開(kāi)始放盤(pán)拋售。
家家順置業(yè)顧問(wèn)王先生介紹，最近幾天，業(yè)主放盤(pán)量明顯增加?！扒靶┨煳颐刻炜梢越拥揭惶追疟P(pán)，現(xiàn)在每天接到兩套，放盤(pán)量差不多翻倍?！?/font>
下梅林附近一個(gè)舊小區(qū)，上周末突然掛出了12套二手房，面積在75-90平方米之間，價(jià)格從11000多元到14000元不等。一位地產(chǎn)中介人士表示，一兩個(gè)月前，有投資者以80萬(wàn)左右的價(jià)格，從他手上買(mǎi)走了兩套75平方米左右的該小區(qū)二手房，才不到兩個(gè)月就急忙拋售。
深圳美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部介紹，當(dāng)前深圳的投資客出現(xiàn)了兩種情況。手上物業(yè)套數(shù)比較多的，有八套十套的就開(kāi)始急于拋盤(pán)，議價(jià)空間增大。另一種是手上只有一兩套物業(yè)的，則開(kāi)始封盤(pán)惜售。置業(yè)顧問(wèn)歐陽(yáng)思表示，現(xiàn)在她所接觸的投資客并沒(méi)有顯示出很慌張的氣氛，“如果這些賣(mài)家緊張，就會(huì)立刻放盤(pán)?！倍致运懔讼驴蛻艨赡芊疟P(pán)的數(shù)量，到現(xiàn)在頂多也就是20%的房子放盤(pán)出來(lái)，而剩下的那些至少要一個(gè)星期后才見(jiàn)分曉，“原來(lái)很多業(yè)主根本不想賣(mài)，他們覺(jué)得房?jī)r(jià)還沒(méi)到高位，而現(xiàn)在他們打電話來(lái)主動(dòng)放盤(pán)。”
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳公司成交記錄，4月15日政策出臺(tái)以后，周六的二手住宅成交量應(yīng)聲下跌50%。若按政策出臺(tái)的前三天(4月13日～15日)與后三天(4月16日～18日)二手住宅成交量相比，按套數(shù)計(jì)算下跌達(dá)到57%。
深圳世華地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總經(jīng)理林家樂(lè)透露，自從15日二套房貸首付提高到五成之后，世華地產(chǎn)16日的成交量就已經(jīng)下滑了三成；周六再次公布限制三套房貸后，市場(chǎng)觀望的氣氛更濃，尤其對(duì)90平方米以上戶型影響最大。
“這幾天連續(xù)有買(mǎi)家打電話來(lái)咨詢?cè)趺赐朔俊！睆V東德海律師事務(wù)所主任律師張茂榮說(shuō)，市場(chǎng)情況幾乎是瞬間變化，3月份是賣(mài)方毀約咨詢的較多，而現(xiàn)在是買(mǎi)家萌生退意。而一些在3月份房?jī)r(jià)猛漲時(shí)想毀約的賣(mài)主，紛紛表示愿意繼續(xù)賣(mài)房。
另外，銀行加速收緊房貸，一些已簽約的買(mǎi)房人由于不符合條件，無(wú)法獲得貸款而不得不解約。深圳美聯(lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青表示，由于還沒(méi)有操作細(xì)則，銀行方面目前暫停接受新的貸款申請(qǐng)。新政中的“需要提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明、或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款”一條對(duì)深圳樓市影響非常大，因?yàn)樵诮?jīng)手的客戶貸款申請(qǐng)中，60%-70%都是外地人。
金地集團(tuán)：部分投機(jī)投資性需求將受壓制
金地集團(tuán)管理層接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，最近出臺(tái)的調(diào)控政策會(huì)壓制一部分投機(jī)投資性需求，從而使得一些前期漲幅過(guò)大的一線城市和個(gè)別二線城市的部分區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)得到抑制，逐步調(diào)整趨向理性，但總體來(lái)看，大幅下行風(fēng)險(xiǎn)不是太大。
金地管理層認(rèn)為，大部分二線城市的投資性需求占比相對(duì)一線城市幅度并不高，房?jī)r(jià)也相對(duì)較為理性，預(yù)計(jì)受到政策的影響會(huì)較小，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍會(huì)保持平穩(wěn)走勢(shì)。政策的出臺(tái)使購(gòu)房者的觀望情緒漸濃，銷(xiāo)售量或?qū)⒊霈F(xiàn)一定程度的下滑，但隨著房?jī)r(jià)的趨于理性和剛性需求的不斷釋放，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持向上發(fā)展。
對(duì)于可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變化，金地集團(tuán)表示，將及時(shí)采用更為靈活的經(jīng)營(yíng)策略來(lái)應(yīng)對(duì)，包括加快現(xiàn)有項(xiàng)目的銷(xiāo)售及回款，加快未入市項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，增加市場(chǎng)供應(yīng)。此外，金地集團(tuán)還將優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。
上海買(mǎi)家“毀約”漸增
拐了幾個(gè)彎的看房隊(duì)伍、沙盤(pán)圍著幾層人流、愛(ài)理不理的售樓小姐……這一切仿佛就在昨天。隨著“新國(guó)十條”的出臺(tái)，這些景象煙消云散了。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地探訪多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，售樓處由熱鬧驟降為冷清。
在力度持續(xù)加大的新一輪樓市調(diào)控政策影響下，上海二手房掛牌量急劇放大，買(mǎi)家則出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒，部分炒家加速離場(chǎng)，個(gè)別樓盤(pán)和二手房業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。樓市上升時(shí)，房地產(chǎn)訴訟案中較多的是賣(mài)家為賣(mài)更高價(jià)而毀約，而到了下跌時(shí)，買(mǎi)家毀約的情況就多了起來(lái)。
在上海幾條著名的中介一條街，中介工作人員主動(dòng)出擊，向路人以及車(chē)主發(fā)放房源信息傳單，上面用醒目字樣標(biāo)注“急售”、“本周必賣(mài)”。
“一夜之間看房的人都沒(méi)了，偶爾也有幾個(gè)看房的，但都是只看不買(mǎi)?！敝性禺a(chǎn)工作人員說(shuō)。多家中介門(mén)店的工作人員表示，咨詢放盤(pán)的業(yè)主比平時(shí)要多一些。
4月初，賣(mài)家主動(dòng)毀約或坐地漲價(jià)現(xiàn)象普遍，但從18日起，已經(jīng)有買(mǎi)家毀約。4月上旬，房?jī)r(jià)瘋狂，邵先生下決心買(mǎi)房，看中一套55平方米一室居，報(bào)價(jià)104萬(wàn)。他簽了購(gòu)房協(xié)議書(shū)，并支付2萬(wàn)元定金給賣(mài)家。但在“新國(guó)十條”出臺(tái)后，他果斷選擇了毀約。
中國(guó)證券報(bào)記者在實(shí)地探訪樓盤(pán)時(shí)還偶然發(fā)現(xiàn)，一售樓處的工作人員將“售罄”的標(biāo)識(shí)取消。而沙盤(pán)模型上還留有不干膠的痕跡，類似痕跡有6個(gè)。這意味著，之前開(kāi)發(fā)商通過(guò)這些標(biāo)識(shí)，對(duì)外宣稱的6幢房源房已認(rèn)購(gòu)或成交。該樓盤(pán)的工作人員解釋，這些房源原本是關(guān)系客戶的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)將這批房源保留到19日。由于到了保留期限，而這些關(guān)系客戶爽約，沒(méi)有前來(lái)認(rèn)購(gòu)。因此，工作人員才將這些標(biāo)識(shí)摳掉。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪針對(duì)樓市展開(kāi)的調(diào)控政策是近年來(lái)最嚴(yán)格的一次，將對(duì)高房?jī)r(jià)形成打壓，而與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”。
雖然全面性降價(jià)情況尚未發(fā)生，但認(rèn)為樓市將迎來(lái)拐點(diǎn)的聲音漸強(qiáng)。接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)論是精準(zhǔn)度還是可操作性，新政較以往都有較大提高，如果能夠得到有力執(zhí)行，將對(duì)高房?jī)r(jià)形成有效抑制作用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然降溫，中介公司業(yè)務(wù)量開(kāi)始下滑。
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)