來自：杭州房產(chǎn)信息
樓盤促銷都說降到了成本價
是真的嗎？專家：樓盤成本會動態(tài)變化 項目負責(zé)人也難說清
近幾天，杭州樓市受關(guān)注度最高的樓盤，莫過于上周五開盤的德信·泊林印象。每平方米直降5000元（開盤均價14800元/平方米，此前德信·泊林印象曾于今年3月27日推出二期4號樓、5號樓共計135套房源，均價20700元/平方米），三小時銷售85%。同樣備受關(guān)注的，還有其售價低于項目成本價的對外說辭。
按照德信相關(guān)負責(zé)人的說法，泊林印象所在地塊（由兩塊土地組成）的樓面價分別是7418元/平方米、7636元/平方米，算上建安、財務(wù)和管理等費用，項目成本在16300元/平方米左右，14800元/平方米的售價，已經(jīng)低于項目開發(fā)成本。
于是，關(guān)于泊林印象成本價的相關(guān)分析帖子，開始在杭城各大網(wǎng)站論壇轉(zhuǎn)載并引發(fā)熱議。有網(wǎng)友表示，這只是開發(fā)商的一面之詞，不可盡信，開發(fā)商肯定有錢賺的；有網(wǎng)友通過數(shù)據(jù)分析，認為水分不是特別大。眾說紛紜，大家一時之間很難有一個統(tǒng)一意見。
在專家看來，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是一件非常復(fù)雜的事情，跟很多方面都有關(guān)聯(lián)。如項目的物業(yè)類型、項目開發(fā)時間的長短、融資成本的高低，都會對項目成本產(chǎn)生很大的影響。一個項目的成本，只能具體項目具體分析，很難有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
杭州部分低價入市樓盤的
樓面價與銷售均價
備注：德信·泊林印象由兩宗土地組成，龍湖·滟瀾山由三宗土地組成，圖中選取了最高地價進行標(biāo)注。
中檔樓盤開發(fā)成本：7000元/平方米左右？
項目的開發(fā)成本，到底由哪些部分組成？或者說，如今的房價，究竟由哪幾項成本組成？
近日，快房網(wǎng)觀察員從開發(fā)商手中，輾轉(zhuǎn)獲得了一份流傳于內(nèi)部的杭州某高層樓盤的項目開發(fā)成本及稅金測算表（下稱成本測算表）。按照相關(guān)開發(fā)商所述，這份成本測算表，包含了該項目除地價之外的所有成本。
這份成本測算表由12個大項組成，每個大項又分為多個小項，且均有相關(guān)測算公式。將這12大項費用進行累加，該項目的合計開發(fā)成本約7800元/平方米。其中，建筑安裝工程費、財務(wù)費用和相關(guān)稅金所占的比重最大，分別是28%、26%和22%（剩下的還有前期工程費、配套工程費、管理費、銷售費及土地契稅等）。
這個開發(fā)成本合理嗎？杭州某開發(fā)商相關(guān)負責(zé)人表示，在目前情況下，撇開開發(fā)時間過長和融資成本過高等特殊因素，一般中等檔次樓盤的開發(fā)成本在7000元/平方米左右（不包含地價），是比較合理的。
杭州部分樓盤售價已觸及“成本線”？
按照該營銷負責(zé)人所說的標(biāo)準(zhǔn)，目前杭州樓市上，哪些樓盤的售價已經(jīng)接近項目成本？
快房網(wǎng)觀察員搜羅了一批近期降價幅度比較大和首次開盤價格比較低的樓盤（多為中檔高層樓盤），結(jié)合這些項目當(dāng)初的土地價格，進行對比發(fā)現(xiàn)：若以7000元/平方米的開發(fā)成本為標(biāo)準(zhǔn)，杭州有部分樓盤的售價，已觸及“成本線”。
拿最近開盤的德信·泊林印象來說，7500元/平方米左右的土地價格，加上7000元/平方米的開發(fā)成本，已與14800元/平方米的銷售價格非常接近；再如橋西板塊的順發(fā)·吉祥半島和名城公館，售價分別是17800元/平方米和18500元/平方米，當(dāng)時的拿地價格分別是10138元/平方米和9919元/平方米，售價也比較接近“成本線”
。
當(dāng)然，也有不少樓盤，雖然開盤價格比較低，但因為當(dāng)時的拿地價格也很低，所以仍然存在較大的利潤空間。如市中心板塊低開的新湖·武林國際，土地價格11002元/平方米，售價38000元/平方米（毛坯），中間有27000元/平方米的價差。
開發(fā)成本實在是說不清道不明
真的有這么多樓盤，以成本左右的價格在銷售嗎？
浙江天元投資有限公司副總經(jīng)理邵昌堅認為，如果單指低價開盤的那部分房源，以開發(fā)成本和土地價格進行簡單核算，可能確實有部分樓盤的售價已經(jīng)接近成本價。但實際上，看一個項目的成本必須從整體出發(fā)，銷售周期的長短、樓盤售價的高低、有沒有開挖地下室、財務(wù)成本的高低，都會對開發(fā)成本產(chǎn)生很大影響。
就拿稅金成本這一項來說，彈性很大。據(jù)了解，稅金主要包括7個方面，分別為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、水利建設(shè)資金、印花稅、土地增值稅和所得稅。其中前五項稅費約占總銷售收入的10%，所得稅為凈利潤的25%，土地增值稅一般按照總銷售收入不低于2%預(yù)繳。
根據(jù)公式，多數(shù)稅金的測算都是以銷售價格為基礎(chǔ)的。如果一個項目的銷售周期很長，前后銷售價格的變化很大，對稅金的影響非常大。理論上來講，只有一個項目全部銷售完畢，才能對樓盤的開發(fā)成本，有一個比較清晰的測算。但同時，銷售周期一長，財務(wù)成本也會隨之攀升。所以，項目開發(fā)成本核算這一塊，實在是很復(fù)雜的一件事情。
“目前市場上開發(fā)商所說的成本價，只是一個靜態(tài)成本。實際上，項目的開發(fā)成本是一個動態(tài)成本，在不斷發(fā)生變化。”邵昌堅表示，項目的開發(fā)過程中，存在很多不可預(yù)計的隱性成本。不要說我們外人不清楚，就算是項目內(nèi)部人士，也不太可能有一個比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
今年7月，濱江的錢塘帝景曾在開盤現(xiàn)場對開發(fā)成本進行過公示。在其27500元/平方米的毛坯均價中，除了6525元/平方米的預(yù)期利潤外，便是高達20975元/平方米的成本。其中，最大的三項成本是土地價格、稅金和建安成本。當(dāng)時，這則消息在杭州樓市引起了軒然大波，不少人都對其提出了質(zhì)疑，也是出于這個原因。
有業(yè)內(nèi)人士表示，不同樓盤之間的成本差異，主要在于土地成本和財務(wù)費用；建安成本等雖然因產(chǎn)品類別和定位高低有所差異，但基本上還是匡算得出一個范圍值的。不同樓盤的成本不能一概而論，要真正一五一十地說清楚幾乎是不可能的。
來源 都市快報
2011-12-29
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