最近有兩個朋友問我購買學(xué)區(qū)房的問題，兩個都是新杭州人，一個問400萬全款可以買哪里的學(xué)區(qū)房，一個問1000萬全款可以買哪里的學(xué)區(qū)房。都是全款，都是有錢大佬。從這可以看出杭州的人口流入的政策執(zhí)行的不錯，人口持續(xù)增加，并且購買力很強(qiáng)，城市的紅利還處于可持續(xù)的階段。
雖然過往幾年杭州房價漲勢兇猛，但是對于1000萬的預(yù)算來說，只要不是居住條件有很高的要求，基本上是想買哪里的學(xué)區(qū)房就買哪里的學(xué)區(qū)房，而對于400萬的預(yù)算，則很是捉襟見肘，肯定需要有很多取舍。而本文也試圖梳理杭州學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀，來給大家購買學(xué)區(qū)房的時候，提供一個參考。
2020年-2021年，杭州學(xué)區(qū)房的變化
2020年，對于杭州的房市來說，是一個很出乎意料的一年，新冠疫情這個黑天鵝，對整個世界的經(jīng)濟(jì)造成了巨大的沖擊，結(jié)果沒有杭州的房地產(chǎn)造成沖擊，杭州很多地方的房價反而逆勢上揚，比如未來科技城。
而對于學(xué)區(qū)房，基本上都有大幅的上漲。下表是我統(tǒng)計了部分學(xué)區(qū)的房價變化：
學(xué)紫不愧是杭州的孟母集中地、學(xué)區(qū)房的神話，一年之內(nèi)，漲幅超過50%。而漲幅排在第二位的競舟二小，對應(yīng)的小區(qū)河濱之城也是杭州2020年最熱門的小區(qū)。四小金剛（學(xué)軍、文一街、文三界、行知）的漲幅基本上都在30%以上。
至于房價/學(xué)區(qū)房逆勢上漲的原因，不外乎以下幾個原因：
1、杭州的城市紅利
根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)，2020年杭州新增人口157.6萬。持續(xù)的人口涌入，也給房產(chǎn)消費提供了大量的需求。
2、政策利好
2020年杭州開始執(zhí)行公民同招的政策，導(dǎo)致很多原本打算拼民辦的家長開始觀望，刺激了公辦學(xué)校學(xué)區(qū)房的需求。以小袋熊所在的幼兒園班級為例，原本有將近一半的家長計劃搖綠城育華，結(jié)果紛紛棄搖，選擇對口的辦公小學(xué)，據(jù)了解，最后只有2位家長選擇了民辦。
3、政府救市、刺激經(jīng)濟(jì)的資金大量流入了房地產(chǎn)行業(yè)
疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低迷，政府為了提振經(jīng)濟(jì)，開始給中小企業(yè)提供低息的經(jīng)營貸。一方面，如此低成本的資金被房地產(chǎn)投資者盯上，利益驅(qū)使，開始違規(guī)套貸；另一方面，銀行為了資金安全、降低壞賬率，半推半就，對違規(guī)套貸睜一只眼閉一只眼。
4、疫情之下，缺少投資渠道
實體經(jīng)濟(jì)不行、互聯(lián)網(wǎng)泡沫、股市熊市、幣圈磨刀霍霍割韭菜，除了房地產(chǎn)，資本還有其他的去處么？
政策調(diào)整，學(xué)區(qū)房還能不能買？
2020年公民同招，給學(xué)區(qū)房帶來了政策利好，但2021年政策就反手就給學(xué)區(qū)房一大耳光。
北京西城區(qū)發(fā)布“731”學(xué)區(qū)新政。所謂731學(xué)區(qū)新政，是指2020年7月31日之后，在北京西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或者相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
一時風(fēng)聲鶴唳，大批自媒體開始看衰學(xué)區(qū)房，就連南風(fēng)窗都發(fā)文《學(xué)區(qū)房，徹底涼》。
2021年，政府開始限制K12的校外培訓(xùn)，因為疫情開始風(fēng)生水起的線上教育開始涼涼，而線下的幼小的K12培訓(xùn)也開始受到限制。政府為保證教育公平，避免教育資本導(dǎo)向，保留教育這個僅存不多的階級躍遷的通路，好像對學(xué)區(qū)房也是一個不利因素。
而杭州2021年的中考試卷出乎意料的簡單，坊間紛紛揣測，政府要打破優(yōu)質(zhì)教育資源的壁壘，名校和菜小都能考出好成績，那我們還要學(xué)區(qū)房干嘛？
但我想說，市場會有波折，終歸是不會顛覆的。
1、就近入學(xué)無法改變，優(yōu)質(zhì)教育資源永遠(yuǎn)是稀缺的
無論學(xué)區(qū)房政策怎么調(diào)整，是否多校劃片，但是就近入學(xué)這一原則是無法打破的，那就會出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源集中的區(qū)域，有些小區(qū)會因為教育資源被稀釋而價格降低，而有些小區(qū)會因為多名校加持和提高價格。
即使多校劃片打破了現(xiàn)有的格局，一旦新的格局產(chǎn)生，從當(dāng)前來看，大家相對平均了，但是經(jīng)過時間的演變，又會逐漸形成差距，這個時候新的金字塔又會形成。要相信，優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)是少數(shù)和稀缺的。
2、教育是無法做到絕對公平的，努力者應(yīng)該回到回報
雖然2021年杭州中考讓很多學(xué)霸無法拉開明顯的差距，好像中小學(xué)生從此就可以躺平了?？墒俏矣X得大家過度解讀了，國家不想讓教育內(nèi)卷，但是絕對不會讓我們的下一代放棄努力。中國的歷史教訓(xùn)已經(jīng)深刻表明了，吃大鍋飯社會是會出問題的，人民失去了奮斗的動力，社會也就失去了發(fā)展的動力。努力者、奮斗者就應(yīng)該得到更多的回報，努力學(xué)習(xí)的學(xué)生就應(yīng)該進(jìn)入更好的學(xué)校，所以名校依舊還會是名校，還是大家擠破頭去爭搶的資源。
另外，我們要如何看待學(xué)區(qū)房？
我們不要抱著買了學(xué)區(qū)房就能進(jìn)入好的小學(xué)初中、就能考入好的高中、進(jìn)而考入好的大學(xué)的期望。我們要明白，名校之所以成為名校，并不僅僅是因為學(xué)校教學(xué)體系好、師資力量強(qiáng)，更多的是來自學(xué)生和家長。學(xué)校的生源好、學(xué)生努力，家長愿意在孩子的教育上投入和陪伴，學(xué)校學(xué)生的學(xué)習(xí)自然就會好。否則為什么杭州民辦學(xué)校這么搶手呢？
所以我們買學(xué)區(qū)房，更多的是買學(xué)習(xí)的環(huán)境，小區(qū)家長對孩子教育的投入和關(guān)心、身邊孩子的學(xué)習(xí)熱情，這就是所謂的孟母三遷。愿意花錢買學(xué)區(qū)房的，家長都是愿意在孩子的教育上投入的。所以即使政策如何改變，只要你進(jìn)入了一個好的學(xué)習(xí)環(huán)境，那么對孩子的成長已經(jīng)能帶來莫大的幫助了。這才是學(xué)區(qū)房最大的價值。
杭州主城區(qū)，400萬預(yù)算可以買哪里的學(xué)區(qū)房？
要買學(xué)區(qū)房，要先了解有哪些熱門的學(xué)校，下方是我羅列的杭州的熱門學(xué)校：
請注意落戶年限要求，不要出現(xiàn)買了學(xué)區(qū)房而無法入學(xué)的情況）
400萬的預(yù)算，在杭州買學(xué)區(qū)房已經(jīng)沒有太多挑選的余地了。預(yù)算不足，又想給孩子一個比較良好的教育環(huán)境，為人父母者不易。可實際上盤點下來，我們還是可以挑一挑的。我根據(jù)三種居住要求，分別做了統(tǒng)計：
1、小三室：可滿足正常家庭居住
文海實驗學(xué)校：可以買到小三室的房子，對于一般家庭來說，居住已經(jīng)不成問題。
拱墅區(qū)賣魚橋小學(xué)、青藍(lán)小學(xué)：可以買到小三居，但是基本上都是老小區(qū)。
2、兩居室：僅能滿足一家三口居住
如果能買到小兩居室，如果家庭有兩個小孩，或者需要老人幫忙帶小孩的話，那就不太適宜居住了，但是如果僅一家三口，還是可以居住的。
天地試驗小學(xué)：可以購買到小兩居室
華東師范大學(xué)附屬學(xué)校：有個別小區(qū)可以淘一淘，如化纖新村，運氣好的話可以買到小兩室，
翠苑一小文華校區(qū)、競舟小學(xué)：基本能上可以算西湖區(qū)性價比最高的學(xué)區(qū)房了，400萬預(yù)算可以淘得到兩居室
安吉路試驗學(xué)校：如環(huán)西新村，可以買得到小兩居
采荷一小、采荷二小、長壽橋小學(xué)都可以買到小兩居
3、僅占學(xué)位，不要求家庭居住
如果僅是占學(xué)位，基本上可挑選方位就比較廣了
西湖區(qū)四小金剛中文一街小學(xué)、行知小學(xué)：有老破小撿漏的機(jī)會，但是小面積的十分搶手，先到先得
浙大附小、保俶塔試驗學(xué)校（松木場校區(qū)）：也有老破小的撿漏機(jī)會
濱江區(qū)雖然沒有老破小，但是依舊有機(jī)會。
聞濤小學(xué)：有個別小區(qū)可以淘一淘，如中南公寓
江南實驗學(xué)校：湘云雅苑可以買到一室戶，基本上沒有辦法居家
可如果1000萬的預(yù)算，在杭州就可以隨便買了么？too young,too simple,too native，1000萬也有不夠看的時候。杭州入學(xué)門檻最高的學(xué)校是哪一所？非勝利實驗?zāi)獙佟倮麑嶒瀸W(xué)區(qū)范圍，豪宅聚集地，如藍(lán)色錢江、春江名苑、濱江陽光海岸。1000萬僅能剛夠到門檻，并不是你想買就能隨便買的。
西湖區(qū)學(xué)區(qū)房詳細(xì)情況