“要瓦解業(yè)委會(huì)，就說(shuō)挑頭的貪污”
物業(yè)公司經(jīng)理自揭物業(yè)管理潛規(guī)則
在一些小區(qū)，物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)間的關(guān)系，剪不斷，理還亂。 發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，物業(yè)管理公司往往成為眾矢之的。 那么，物業(yè)管理中的黑洞有多深？北京某小區(qū)一位剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理，揭開(kāi)了眾多不為人知的行業(yè)潛規(guī)則。 劉強(qiáng)（化名），34歲，在北京某小區(qū)物業(yè)管理公司當(dāng)過(guò)4年的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)于自揭內(nèi)幕的行為，劉強(qiáng)的說(shuō)法是去年業(yè)主炒了他的公司，而公司一些事情他實(shí)在看不過(guò)去，愿意對(duì)公眾講點(diǎn)實(shí)話(huà)，“良心告訴我，在這家公司不能再干下去”。 物業(yè)公司進(jìn)賬來(lái)自哪里？
除物業(yè)費(fèi)，還有電梯廣告和停車(chē)費(fèi) 劉強(qiáng)以前所在公司，管理的是一家中型小區(qū)，1500多戶(hù)，總面積在20萬(wàn)平方米左右。 對(duì)于公眾最關(guān)心的物業(yè)公司收入問(wèn)題？?jī)H僅幾秒鐘后，劉強(qiáng)就回答：“我們公司一年進(jìn)賬有400多萬(wàn)吧?！?/font>
他籠統(tǒng)計(jì)算了一下：公寓和高層物業(yè)費(fèi)，平均下來(lái)在每平方米2元/月左右。物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制，年物業(yè)費(fèi)應(yīng)收480萬(wàn)左右，電梯廣告收費(fèi)一年差不多15萬(wàn)。地面停車(chē)，360個(gè)車(chē)位，月租費(fèi)150元，一年下來(lái)60多萬(wàn)。
公共部分收益歸業(yè)主？
“這種想法太天真”
對(duì)于地上公共建筑，如會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，外包出去的收入只能跟著“喝開(kāi)發(fā)商的湯，吃不到肉”。
“小區(qū)有4000多平方米的會(huì)所，一年外包收益超過(guò)200萬(wàn)，主要上交開(kāi)發(fā)商，但物業(yè)公司也能分成一部分，差不多60萬(wàn)?！眲?qiáng)說(shuō)。
對(duì)于“《物權(quán)法》規(guī)定公共部分收益歸業(yè)主”的說(shuō)法？劉強(qiáng)笑著說(shuō)“這種想法太天真”?！罢f(shuō)是公共收益歸業(yè)主，只要業(yè)主不鬧事、打官司判決給他們，經(jīng)營(yíng)照樣經(jīng)營(yíng)。”
地上賺完賺地下
對(duì)物管公司來(lái)說(shuō)，小區(qū)“最賺錢(qián)”的不是會(huì)所等公共部分，而是地下空間。
劉強(qiáng)說(shuō)，他所在的小區(qū)把地下空間改成900來(lái)個(gè)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位每月收300元，一年停車(chē)費(fèi)收入就在360萬(wàn)左右。
對(duì)于為何收這么高停車(chē)費(fèi)？劉強(qiáng)說(shuō)，“你看看，業(yè)主為停車(chē)打破頭，地下停車(chē)費(fèi)一般都遠(yuǎn)高于地上，現(xiàn)在的情況是停車(chē)位根本不夠用。”
劉強(qiáng)說(shuō)，這筆錢(qián)名義上是都?xì)w開(kāi)發(fā)商。雖然業(yè)主購(gòu)房款中包含地下室成本，但目前沒(méi)有任何法律、法規(guī)對(duì)城市居民小區(qū)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬予以明確界定。
物業(yè)省錢(qián)節(jié)流三大絕招
“物業(yè)公司一摳門(mén)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自然就下來(lái)”
除了明面上暗地里的進(jìn)賬，各家物業(yè)公司都有省錢(qián)節(jié)流的絕招。
劉強(qiáng)所在的小區(qū)物業(yè)公司滿(mǎn)額應(yīng)是80人左右，保潔一般配20人，保安是30人，工程項(xiàng)目部、客服和辦公室30人，實(shí)際上從來(lái)就沒(méi)滿(mǎn)員過(guò)。
“這是行業(yè)的通行規(guī)則?！眲?qiáng)說(shuō)，他此前所在的小區(qū)實(shí)際上崗總數(shù)一直少了近30人?！皽p掉30人，一年省下多少錢(qián)？六七十萬(wàn)?！眲?qiáng)說(shuō)，一年人工上省下來(lái)的錢(qián)就是老總的一輛寶馬。
“舉例來(lái)說(shuō)，頂樓水箱、排水系統(tǒng)，每年清洗一次得兩萬(wàn)元，那就兩年清一次。有些設(shè)備需要維護(hù)三次的，那就維護(hù)兩次或者一次。公共照明，剛?cè)胱〉臅r(shí)候肯定都是亮的，現(xiàn)在壞了不少，能不換的就先不換，還可以省下不少電費(fèi)。電梯運(yùn)行也是，這樣一年下來(lái)省個(gè)20萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題。”劉強(qiáng)說(shuō)。
“能省下來(lái)的是細(xì)賬。”劉強(qiáng)說(shuō)，“比如澆水、割草、修枝，該修的不修，綠化頻率降低，成本就降低。一年也能省不少錢(qián)。”
劉強(qiáng)說(shuō)，問(wèn)題都是這么出來(lái)的，“物業(yè)公司一摳門(mén)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自然就下來(lái)了?！?/font>
對(duì)付業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)？
折騰他三五次也就乖乖來(lái)交了
“開(kāi)頭兩年的物業(yè)費(fèi)鐵定白掙”。起初物業(yè)費(fèi)的收取率超過(guò)90%，幾乎所有業(yè)主都交費(fèi)。而且，頭兩年新小區(qū)基本沒(méi)有太多的管理成本，門(mén)窗、防水都有廠家質(zhì)保，“電梯、路燈都是新的，連紗窗更換都有人替你掏錢(qián)?！?
后來(lái)，由于停車(chē)收費(fèi)提價(jià)引發(fā)糾紛，一些業(yè)主和公司打過(guò)幾次架。去年業(yè)委會(huì)炒了物業(yè)，“不過(guò)我們一直沒(méi)有撤出，前不久還發(fā)生了激烈沖突?！?/font>
小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取比率，從原先的七八成陡然降至目前不到四成，不過(guò)，物業(yè)公司一直堅(jiān)守在小區(qū)?！笆詹簧衔飿I(yè)費(fèi)，一年虧幾百萬(wàn)，當(dāng)活雷鋒有可能嗎？”劉強(qiáng)說(shuō)，如果沒(méi)有停車(chē)費(fèi)這些公共部分收益撐著，物業(yè)公司也早跑路了。
劉強(qiáng)說(shuō)，不交物業(yè)費(fèi)就上門(mén)催，通常是貼條子，然后電話(huà)催交?！澳愕梅治鲞@些業(yè)主的心理，有的真是‘不差錢(qián)’，不愿找事的；有的是出租戶(hù)，房東需要和公司搞好關(guān)系。很多人一次兩次不交，折騰三次四次五次，也就乖乖來(lái)交了?！?/font>
“實(shí)在不行就堵門(mén)，再不交費(fèi)，就想辦法，比如斷電?！睒I(yè)主來(lái)找，就說(shuō)是工程部查了，“閘不好，天氣太熱，需要換閘了。”
對(duì)于噴漆、劃車(chē)這些招數(shù)，劉強(qiáng)表示，比這些狠的招數(shù)他都聽(tīng)說(shuō)過(guò)，不過(guò)自己沒(méi)做過(guò)。
對(duì)付業(yè)委會(huì)？
要瓦解業(yè)委會(huì) 就說(shuō)挑頭的貪污
劉強(qiáng)說(shuō)，他之所以離開(kāi)原物業(yè)公司，他一直不愿意看到的結(jié)果出現(xiàn)了——小區(qū)2009年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，還選聘了新物業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)駐。
“你到業(yè)主論壇上就可以看到，全是和物業(yè)公司斗爭(zhēng)的帖子?！眲?qiáng)說(shuō)，一年來(lái)公司與小區(qū)業(yè)主一直關(guān)系緊張，小區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)向法院起訴要求物業(yè)撤離。
小區(qū)業(yè)主堅(jiān)持換物業(yè)公司怎么辦？
作為物業(yè)公司經(jīng)理，劉強(qiáng)說(shuō)，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。
“業(yè)主起訴物業(yè)，也就是折騰折騰。一審二審，打完了也差不多一兩年。打官司的過(guò)程中，要想點(diǎn)辦法瓦解一下業(yè)委會(huì)，最有用的辦法就是說(shuō)某個(gè)挑頭的貪污，業(yè)委會(huì)一下就爛了?！?
“其實(shí)就是挑動(dòng)業(yè)主斗業(yè)主。對(duì)公司來(lái)說(shuō)，你砸我飯碗，我肯定要治你，而且說(shuō)你貪污有人信?！眲?qiáng)說(shuō)，“業(yè)委會(huì)成員都是義務(wù)的，義務(wù)的就堅(jiān)持不了多久，碰上那種硬茬的，嚇?biāo)幌?，就不敢說(shuō)話(huà)了。”
對(duì)付新物業(yè)？
給點(diǎn)補(bǔ)償金對(duì)方就撤了
“業(yè)主要炒物業(yè)公司，打個(gè)招呼，上面不承認(rèn)業(yè)主大會(huì)決議就行了。打官司的話(huà)法院沒(méi)判，建委又不會(huì)趕我們，公司就熬著，反正該收的費(fèi)照樣收?！眲?qiáng)說(shuō)。
對(duì)于業(yè)主和中標(biāo)的新物業(yè)強(qiáng)行交接的問(wèn)題，他說(shuō)這種情況“不可能”出現(xiàn)，“辦法很簡(jiǎn)單，就是上面找人找茬拖”。
“建委不會(huì)罰,平常關(guān)系都不錯(cuò)，公司的大老板就是開(kāi)發(fā)商，早就說(shuō)過(guò)有啥問(wèn)題都能搞定?！眲?qiáng)說(shuō)。
“誰(shuí)敢強(qiáng)行接管？新物業(yè)要這么做，建委肯定罰他們，他們的物業(yè)管理資質(zhì)想不想要了？”劉強(qiáng)說(shuō)，公司后來(lái)和中標(biāo)的新物業(yè)“溝通”了一下，表示給一部分“補(bǔ)償金”，對(duì)方已經(jīng)撤回合同了，“我們就可以永遠(yuǎn)做下去”。
據(jù)北京晚報(bào)