未來科技城，正在成為杭州樓市最奇特的存在。
前天，“云城”規(guī)劃公布后，各大購房群吵成了一片。在阿里淘寶城、公共中心，到火車西站樞紐、南湖科學中心之外，未來科技城又多了一個中心。
單從房價看，地域廣達273平方公里的未來科技城，目前正呈現(xiàn)徹底“扁平化”趨勢。
處處是中心還是沒有中心？未來科技城會不會變成又一個洛杉磯？那么多中心，購房者選哪一個才能“押對風口”？
不久前，未來科技城公共中心，剛迎來實質(zhì)性推進。
未來科技城文化中心地塊一、地塊二的建設項目用地預審與選址意見書，近日陸續(xù)發(fā)布，明確列入2020年度經(jīng)營性用地出讓、收儲和做地計劃。
兩宗地塊總面積超47.8公頃（萬㎡），約合717.3畝，這正是我們常說的公共中心（約1平方公里）的一部分。
整個公共中心包含國際會議中心、五星級酒店、商務辦公、演藝中心、文化科技中心和體育中心等。也是地鐵3號線創(chuàng)明路站所在。
它的下一站，正是三條地鐵（3號線、5號線、16號線）交匯的綠汀路站。有傳言稱，華潤正在關注綠汀路TOD開發(fā)。
“科文中心+綠汀路站TOD，就是錢新市民中心+世紀城奧體+華潤萬象城+西溪濕地的集合”、“未來科技城是星辰大海，前途不可限量”……網(wǎng)友們難掩激動之色。
更有人喊出：不只是未來科技城，還是整個城西的中心。
但也有不少人開始感到迷惑：未來，哪里才是未來科技城的“房價制高點”呢？
從房價上看，綠汀路站高層限價3.45-3.61萬仍“一房難求”。交付不久的的中南·樾府和東原·印未來，二手房價也站上了5萬。
但它在未來科技城并沒有一枝獨秀。
未科至少有3個熱力區(qū)，房價不虛前者。一個是約110萬㎡的超級TOD——歐美金融城，今年二手房價最高成交近5.5萬。
第二個是阿里邊上的溪望和星空，可以說是目前板塊二手房價的天花板，5萬+成交頻現(xiàn)。
就在幾天前，溪望剛簽約了一套126㎡戶型，網(wǎng)簽單價高達59788元/㎡。
第三個，就是目前熱度極高的地鐵五常站。
新房以天空之城為代表，無論是3萬5-3萬8的高層（小高層），還是4萬4-4萬6的疊墅，均遭熱搶。
以華夏四季為代表的二手房，近期更是炒風甚熾。從6月底到9月，一套89㎡差不多漲了50萬，成交價逼近5萬。
單從新房搖號熱度看，還有一個區(qū)域也不低——地鐵16號線鳳新路站周邊。
以杭語藍庭和鳳璽云著為代表，新房均價29000元/㎡，低于上述三位選手。但熱度一點都不遜色，鳳璽云著最近一次開盤，史詩級分流下，中簽率反而創(chuàng)下了3.32%的新低。
從規(guī)劃看，公共中心今后也有三個強勁的競爭者。
一個是火車西站樞紐中心，另一個是南湖科學中心，均已動工，曾與公共中心一起，被列為未來科技城三大中心。
杭州西站樞紐規(guī)劃引入5條高鐵。同時，還將接入機場軌道快線、地鐵3號線，遠期預留2條城市軌道線路。
樞紐周邊13平方公里區(qū)域，也將整體開發(fā)。其核心為西站樞紐及站城綜合體，總建筑面積約130萬㎡，包含一幢最高399米的超高層建筑。
南湖科學中心，知名度最大的兩個引擎，就是阿里達摩院和之江實驗室。
達摩院是一家致力于探索科技未知，以人類愿景為驅(qū)動力的研究院；之江實驗室呢，重點聚焦網(wǎng)絡信息、人工智能，以大數(shù)據(jù)、云計算。兩者是城西科創(chuàng)大走廊的科技重器。
第三個，就是剛公布規(guī)劃概念的云城。
約58平方公里的圍合區(qū)域（西站樞紐也在內(nèi)）內(nèi)，目標打造促進創(chuàng)新鏈與產(chǎn)業(yè)鏈深度融合的全球創(chuàng)新策源地。
規(guī)劃綜合科研、產(chǎn)業(yè)、商務用地約10平方公里，綜合配套服務用地約6平方公里，規(guī)劃就業(yè)崗位總量約42萬。其中，規(guī)劃居住面積約1500萬㎡。
正是這1500萬㎡潛在住宅供應，引發(fā)了一眾未科重倉者的焦慮。
這個供應，按平均每套房100㎡算，相當于十萬套新房，大約是杭州年商品房成交套數(shù)的一半。而云城的面積，不過是杭州十區(qū)面積的不到1%。
假設它們交付后二手都能賣到6萬，相當于9000億人民幣的巨額不動產(chǎn)市值。
2017年，紐約全市住房市值約9000億美元，云城住房市值將相當于它的八分之一。但云城只是未科（還有部分西湖區(qū)）的八大中心之一，豈不是說，未科=紐約？
這個想法太過大膽，以致不少炒房客擔心，云城供應量上來后，如今爆炒的綠汀路、五常站二手房會快速隕落。
當然也有堅定看好者，認為余杭區(qū)一年流入28萬人口，十萬套房還不夠他們一年買的。
如果未科按他們的預想生長，會為成一個“處處是中心”的板塊。
以往，一個大城市往往有明確的中心。其房價表現(xiàn)通常為，中心區(qū)最高，由中心向外逐漸遞減。再后來，一些特大城市出現(xiàn)多中心結(jié)構(gòu)。
即便如此，也僅限于在數(shù)千平方公里地域，容納數(shù)個超高強度開發(fā)的城市中心。
這些城市中心（或CBD）一般占地并不大，像倫敦金絲雀或莫斯科CBD，大約都只有1平方公里，和其它城市中心之間相隔也較遠。
但未來科技城273平方公里上，處處是TOD，處處是超高層，處處是這個中心那個中心。
這真的太需要想像力了。
畢竟，杭州主城六區(qū)中，只有西湖區(qū)（309.41平方公里）比它大，而西湖區(qū)目前在之江還有大片農(nóng)田，且包含了大片西湖風景區(qū)，并沒有“處處是宏偉建筑”。
電影《愛樂之城》中，有一個鏡頭：
從格里菲斯公園俯瞰洛杉磯，城市的天際線并無太多的高低起伏，只有幾十幢高樓，其他全是密密麻麻幾層高的樓房和數(shù)不清的別墅，很難讓人想象這是一個大都市。
因為與傳統(tǒng)高密度城市的“同心圓”結(jié)構(gòu)不同，洛杉磯是少見的低密度、“多中心”擴散型城市。
大洛杉磯地區(qū)，除洛杉磯市外，還有10余個次中心，如好萊塢區(qū)、機場區(qū)、港口區(qū)等，各地發(fā)展較為均衡，大大小小的次中心遍布整個大都市區(qū)。
這些次中心城區(qū)，主要可分為三個類型。
第一類，是由商業(yè)中心發(fā)展起來的。如圣莫尼卡至洛杉磯市中心，分布著各種各樣的購物中心，集中了約5個次中心。
第二類，是在機場、港口附近發(fā)展起來的次中心，匯聚了眾多商業(yè)、辦公大樓、酒店和公寓等。
第三類是以郊區(qū)工業(yè)園為核心區(qū)，形成的產(chǎn)業(yè)集群化。還有娛樂產(chǎn)業(yè)爆炸性增長，所發(fā)展出的服務業(yè)與觀光產(chǎn)業(yè)。
未來科技城的多中心格局，有沒有一點像洛杉磯？既有阿里、達摩院等形成的產(chǎn)業(yè)中心，也有公建配套匯聚的科文中心，還有交通樞紐延伸而來的高鐵中心。
只不過洛杉磯的超高層很稀少，而未科卻是以高強度開發(fā)填滿每一處中心。
人口不過度集中于一個中心，有利于緩解教育、居住等壓力，也更易于實現(xiàn)“職住平衡”，杜絕“睡城”現(xiàn)象。
但資源分散平攤，也容易造成出行過度依賴私家車。
據(jù)2018年Inrix（交通實時數(shù)據(jù)公司）統(tǒng)計，洛杉磯平均每年堵車時間累積達102個小時，連續(xù)第二年被評為全球最交通最差的城市。
未來科技城雖有超強的軌道交通規(guī)劃，但中心分散，依然會增加每個人的交通距離。
但最大的挑戰(zhàn)，還在于如何迅速導入足夠的資源，讓273平方公里“全部變成市中心”。
不妨這樣算一筆賬：杭州最都市化的上城區(qū)，面積26.06平方公里，2019年末常住人口34.5萬，人口密度1.72萬人/平方公里。
假設未來科技城達到上城區(qū)的人口密度，需要470萬左右人口。
對標同為高新產(chǎn)業(yè)的濱江區(qū)，會更有參考性。參照濱江區(qū)6300人/平方公里的人口密度，填滿未來科技城8大中心，需要172萬人。
這和未來科技城規(guī)劃中的人口目標（200萬）基本一致。
2019年杭州全市人口新增55.4萬人，其中超一半位于余杭區(qū)（28.8萬人）。而余杭區(qū)的新增人口，大部分又匯聚于未來科技城。
相關數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，未來科技城常住人口已超40萬人。
不妨設個目標，未來科技城10年內(nèi)達到濱江區(qū)的人口密度，年均人口流入需要多高？答案是：13.2萬人。
貌似這個任務一點也不難完成。但想一想濱江區(qū)，其實還有白馬湖、浦沿等大量城中村、農(nóng)田聚集的郊野風貌，真正的都市區(qū)，只集中在濱和路以北到錢塘江，淺淺的一條帶狀區(qū)上。
6300人/平方公里的人口密度，是撐不起273平方公里“處處曼哈頓”、“處處中環(huán)”的大都市奇觀的。
所以，的確存在一種可能性：未科每一個新中心的崛起，意味著一個老中心的褪色。
就像錢江新城崛起，武林廣場黯然失色；艮北人氣直升，九堡就開始失落。這個城市一直在生長，一切都是新的，沒有誰是天生的老貴族。
對于想重倉未科的購房者而言，只看規(guī)劃買入，當然還是會升值的，但可能跑輸未科的其它競爭板塊，仍然存在失落的風險。
畢竟，20多年前的杭州，集全城之力，只撐起武林—西湖兩個商業(yè)中心。
20年之后的今天，雖然城市能級不可同日而語，但類似未科這種火箭式的城市發(fā)展方式，的確太需要想象力了。
來源：層樓