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曾經(jīng)的未來(lái)科技城紅盤(pán)如今再次破發(fā)，接下來(lái)二手房?jī)r(jià)怎么走？
近日，位于余杭區(qū)余杭街道鳳璽云著府3幢1804室房產(chǎn)完成拍賣(mài)，這也是該小區(qū)第一套法拍房。
房屋建筑面積為109.7㎡，評(píng)估價(jià)約為336萬(wàn)，折合單價(jià)約為3.06萬(wàn)/㎡；起拍價(jià)約為235萬(wàn)，折合單價(jià)2.14萬(wàn)/㎡。
本次拍賣(mài)關(guān)注度較高，共有1.1萬(wàn)次圍觀，530人設(shè)置了提醒，14人報(bào)名參拍，經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)，39次延時(shí)，最終Q579買(mǎi)家以約305.22萬(wàn)競(jìng)得，折合單價(jià)約為2.78萬(wàn)/㎡。
從評(píng)估報(bào)告來(lái)看，房源戶(hù)型為四室二廳二衛(wèi)一廚一陽(yáng)臺(tái)，西邊套，房屋內(nèi)部還是準(zhǔn)新房狀態(tài)，櫥柜、油煙機(jī)、中央空調(diào)等設(shè)施均有，并且無(wú)人為使用痕跡。
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位于未來(lái)科技城2.0核心的鳳璽云著曾經(jīng)是購(gòu)房者的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，并且搖號(hào)中簽率屢創(chuàng)新低。項(xiàng)目距離地鐵16號(hào)線鳳新路站直線約700米，菜鳥(niǎo)總部就在項(xiàng)目的斜對(duì)面。在自身板塊的基礎(chǔ)上，加之云城規(guī)劃的加持，當(dāng)年引得不少購(gòu)房者關(guān)注。
并且，當(dāng)時(shí)隨著隔壁杭語(yǔ)藍(lán)庭的清盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅為2.9萬(wàn)/㎡的鳳璽云著成為了唯一的選擇。天然優(yōu)勢(shì)加上年底交房的預(yù)期，項(xiàng)目588套房源，在2020年5月至9月4次開(kāi)盤(pán)售完，中簽率最低僅約為3.3%。
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可以看到，在法拍房時(shí)市場(chǎng)上，樓盤(pán)三年過(guò)去，已經(jīng)跌破了發(fā)行價(jià)，那么，目前二手房市場(chǎng)情況如何？鳳璽云著府目前共有48套掛牌房源，掛牌均價(jià)約為3.8萬(wàn)/㎡，其中，有33套房源做出了跌價(jià)行為，無(wú)一套房源漲價(jià)。近月內(nèi)共計(jì)成交兩套，成交均價(jià)約為2.86萬(wàn)/㎡，成交價(jià)環(huán)比上期下跌了約6%。
總體來(lái)看，二手房成交價(jià)基本與當(dāng)年新房?jī)r(jià)保持一致，但如果算上房東幾年的資金成本，已經(jīng)是虧本離場(chǎng)的局面。
事實(shí)上，這已經(jīng)不是杭州第一個(gè)破發(fā)的板塊。青山湖、富陽(yáng)、大江東、南臥等板塊也已經(jīng)出現(xiàn)了甩賣(mài)離場(chǎng)的局面。
同時(shí)，部分新房供應(yīng)充足的板塊也出現(xiàn)了小規(guī)模的“踩踏”發(fā)生。
從數(shù)據(jù)顯示，目前杭州主城有超過(guò)17萬(wàn)套二手房源掛牌，在近幾個(gè)月內(nèi)，跌價(jià)房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于漲價(jià)房源。
對(duì)比去年10月同期，杭州樓市二手房掛牌均價(jià)下降幅度已達(dá)約7.5%，在過(guò)去的一年內(nèi)，呈現(xiàn)一路緩慢下跌之勢(shì)。而新增房源卻保持一路緩慢上升之勢(shì)。
從區(qū)域來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示掛牌均價(jià)下跌最大的地方就是余杭區(qū)，而掛牌均價(jià)的變動(dòng)又與未來(lái)科技城的息息相關(guān)。
從去年6月開(kāi)始，未來(lái)科技城的二手房成交量已接近冰點(diǎn)，一年過(guò)去，二手房掛牌均價(jià)下跌了18%，降價(jià)的效果也比較明顯，引發(fā)了成交量的抬升。例如東原印未來(lái)、陽(yáng)光城未來(lái)悅、西溪公館等掛牌價(jià)下調(diào)，降幅之大都是有跡可循。
同時(shí)，閑林、良渚、崇賢、勾莊等板塊掛牌價(jià)下降幅度也在4-9%。
此前，杭州一些板塊存在倒掛，投資客扎堆入場(chǎng)搖號(hào)，因此交付后往往會(huì)出現(xiàn)“踩踏”現(xiàn)象，而在市場(chǎng)下行階段，這種“踩踏”愈演愈烈，這也是掛牌均價(jià)不斷下行的原因之一。
但好在，現(xiàn)在杭州不少板塊已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)，加之房貸利率等利好持續(xù)刺激下，樓市有了回暖。