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在一片叫好聲中,3月杭州二手房完美落幕。
不少小區(qū)趁著陽春三月,瘋狂出貨。當(dāng)中,就包括江河匯上一任“頭牌”——綠城·留香園。
新政后,即3月15日至3月29日期間,留香園先后網(wǎng)簽了8套二手房,平均兩天不到就賣出一套。
當(dāng)中,就包括1套122㎡、3套135㎡,以及4套139㎡,網(wǎng)簽單價(jià)從6萬4-8萬4不等。
“據(jù)我所知,3月大小戶型加一塊共賣了9套。”主賣江河匯二手房的經(jīng)紀(jì)人小張說。
而去年一年,整個(gè)留香園一共賣了不過20來套。今年僅一個(gè)月,賣出去年近一半的量。
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為何在交付4年多后,留香園突然煥發(fā)“第二春”?
這世上,沒有無緣無故的愛。留香園之所以能賣得這么好,在德祐中海御道店沈店長看來,跟它房齡新不無關(guān)系。
小區(qū)2019年6月交付,迄今不滿五年,正值青春年少。
相比周邊相同學(xué)區(qū)的中海御道、融創(chuàng)涌清府、中企艮山府等,它的均好性更強(qiáng)。
起步99㎡三房兩衛(wèi)、139㎡就能做四房(御道130多㎡僅有三房);小區(qū)體量夠大,有1100多戶(涌清府僅300多戶);還是全精裝交付(艮山府毛坯)。
又不似大都會(huì)79號、東方御府,總價(jià)動(dòng)輒大幾千萬。
“性價(jià)比”永遠(yuǎn)是買家的不二法則。
“去年底留香園普遍叫價(jià)還要9萬多一平,上個(gè)月好樓層、還是邊套,成交價(jià)也就8萬5-8萬7上下。”沈店長說,要是99㎡的小戶型,單價(jià)不用8萬就能買到。
“相比巔峰時(shí)期,單價(jià)便宜了兩三萬一平。”
如此一來,先前一直關(guān)注留香園的客戶,看到價(jià)格下來了,自然也就下單了。
03
其實(shí),自交付起留香園便能在價(jià)格上一路高歌猛進(jìn),除了緊挨著江河匯的地段助力、綠城品牌外,對口學(xué)區(qū)亦是關(guān)鍵。
錢外——杭州市錢江外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校,是杭州首個(gè)公辦雙語的九年一貫制學(xué)校。坊間常說的,花公辦的錢讀民辦,指的正是這所學(xué)校。
除了雙語+特色課程外,錢外一登場便備受矚目還有一重因素,那就是肉眼可見的生源。
周邊環(huán)繞的多是商品房,還是那一時(shí)代售價(jià)不菲的商品房,饒是知名度一般的運(yùn)新花苑,也多是公務(wù)員子女生源。
學(xué)校好差,除了本身的師資力量、過往成績、以及口碑外,生源同樣是重要一環(huán)。
雖然錢外尚未有第一屆初中畢業(yè)生,但其口碑已在家長群中傳開。
尤其是自打換了新校長后,更是嚴(yán)抓教學(xué)質(zhì)量,成績也比預(yù)期要好。
我的朋友老劉,其女兒便就讀該學(xué)校。他說,這兩年學(xué)校抓教學(xué)抓的格外緊,老師們對作業(yè)的要求也比前些年要高。
雖然當(dāng)家長的會(huì)覺得累,可整體很是滿意,自然也就忽略了當(dāng)年他可是高位接盤的區(qū)域內(nèi)二手房。
就連南星橋的準(zhǔn)意向買家,有的也調(diào)轉(zhuǎn)方向,去買了留香園。
相比南星橋,江河匯的“性價(jià)比”高多了。
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眼下,南星橋相對新的次新房,門檻最低的是望江府,89㎡總價(jià)還要750萬上下(降價(jià)之后)。若是講究居住品質(zhì),總價(jià)普遍超千萬。
像是侯潮府的118㎡,總價(jià)就要1200萬上下,還只有三房。至于其他次新小區(qū),諸如壹品、上品、濱江園等,由于起步戶型大、總價(jià)更貴。
但在留香園,1200萬就能買到139㎡的邊套四房,還是好樓層。
南星橋二手房價(jià)多年來居高不下,除了豪宅不間斷交付后,勝利學(xué)區(qū)也是促使買家下單的重要因素。
尤其是公民同招后,學(xué)區(qū)的權(quán)重系數(shù)逐年遞增。
總價(jià)承受力有限的,也不是全無選擇。春江花月、金色家園等交付10-15年、甚至更久的次次新小區(qū),同樣也能買到,且買得人還不少。
只是,相比留香園等江河匯的次新房,房齡上多少不占優(yōu)勢。
以前,多少還能憑借勝利學(xué)區(qū),彌補(bǔ)房齡上的不足;現(xiàn)在,隨著錢外的崛起,江河匯與南星橋在學(xué)區(qū)上的鴻溝,日漸縮窄。
至于其他配套,兩大板塊本就旗鼓相當(dāng)。你有K11,我有國金中心;你有濱江園、壹品,我有江河鳴翠、IFC……
早在幾年前,我在探訪江河匯二手房時(shí),就曾遇到壹品的業(yè)主,考慮接手留香園的二手房。
隨著江河匯整體進(jìn)度條的拉快,諸如留香園等區(qū)域內(nèi)的次新二手房,成為南星橋意向客戶的PLAN B,不過時(shí)間早晚。
畢竟,南星橋的意向買家,除了區(qū)域內(nèi)的置換客外,還有不少來自杭州四面八方,基于居住與學(xué)區(qū)間的平衡,選擇了南星橋。
未來,他們一樣可以選擇江河匯。
來源:層樓