9月“搖號(hào)”鬧哄的場(chǎng)景仍然歷歷在目，7萬(wàn)張房票撒花一樣地砸向市場(chǎng)。
可如今看來(lái)，轟轟烈烈的“搖號(hào)”或許已經(jīng)算不得熱鬧，真正嚇人的在二手房。
過(guò)去一個(gè)多月，未來(lái)科技城、奧體、三墩北……相對(duì)熱門的幾個(gè)二手房板塊，品質(zhì)較好、或剛交付的次新房，價(jià)格幾乎是以燎原之勢(shì)上漲。
我也算是經(jīng)歷過(guò)幾個(gè)樓市周期了，但僅僅一兩個(gè)月內(nèi)，如此短期、集中、步調(diào)一致的快速上漲，也還是頭一回見(jiàn)。
此情此景，不禁讓人想起2016年，“G20”以后的那個(gè)，“瘋狂9月”。
本來(lái)房源就不多的幾個(gè)熱門板塊，這個(gè)9月，幾乎集體進(jìn)入搶房模式，在售房源，經(jīng)常一天一個(gè)價(jià)。上午掛價(jià)370萬(wàn)元，下午打電話過(guò)去就是400萬(wàn)。
從未來(lái)科技城到奧體，從三墩北到勾莊，大部分次新盤單月上漲10%毫不稀奇。
華夏四季，6月底剛交付那會(huì)兒，一套89㎡，370萬(wàn)就能拿下。但現(xiàn)在貝殼上掛的，單價(jià)5.5萬(wàn)以下，幾乎絕跡！僅僅3個(gè)月的時(shí)間，單套上漲150萬(wàn)的房源比比皆是。
西溪濕地旁的興業(yè)耦園，我去年本想搖一套190㎡頂復(fù)的，當(dāng)時(shí)被家里人攔下了?？纯醋钚碌膾炫?，悔到吐血，單價(jià)5.5萬(wàn)還是低的了，離譜的6、7萬(wàn)地往上掛，隨便一套房，一不小心總價(jià)1000萬(wàn)就打不住了。
緊貼未來(lái)科技城的萬(wàn)科西廬，139㎡的中大戶型，價(jià)格幾乎950萬(wàn)起跳，一眼望去單價(jià)全是7萬(wàn)往上。
與萬(wàn)科西廬隔了一條余杭塘河的融創(chuàng)河濱之城，89㎡都掛到了650萬(wàn)以上。
整個(gè)未來(lái)科技城幾乎所有的房子都這樣，所有的房子都上漲。貼近科技城的蔣村、三墩、勾莊、良渚、申花也基本是普漲。
城西繞城高速的東西兩側(cè)，已經(jīng)沒(méi)有一絲一毫的價(jià)格洼地了。
奧體的情況比科技城稍好，但大體也差不多。
“蓮花碗邊”的綠地龍湖萊蒙、時(shí)代奧城、旭輝和昌都會(huì)山，掛價(jià)齊刷刷地往6萬(wàn)上面走。
更要命的是，這些掛牌在售的房子真不是你想買、有錢就能買，房東惜售心態(tài)很重，不少房東并不誠(chéng)心賣！
我雖然長(zhǎng)期看多杭州房?jī)r(jià)，但短期內(nèi)這種程度的上漲，真的看得有些怕了。
8月那會(huì)兒，市場(chǎng)上謠傳，說(shuō)是深圳炒房客“集結(jié)杭州”、“抄底杭州”，云云。
但我和幾個(gè)朋友多方打探證實(shí)，事實(shí)上并沒(méi)有多少深圳人來(lái)杭州炒樓，買樓的還是杭州本地的自住群體為主。
也有說(shuō)螞蟻金服上市，大把的阿里人紛紛買樓改善。
可我尋思著吧，在阿里，混到今天的，誰(shuí)還沒(méi)買個(gè)三五套么？
再說(shuō)，哪來(lái)那么多的阿里人？
所以，要警惕??！
二手房如此迅猛的價(jià)格上漲，極有可能已經(jīng)脫離了基本面，房?jī)r(jià)的泡沫或許已經(jīng)浮在水面上了。
衡量房?jī)r(jià)泡沫，最好的指標(biāo)不是城市人均可支配收入的房?jī)r(jià)比，而是租金收益率。
房子盡管具備金融屬性，但說(shuō)到底，還是拿來(lái)住人的。沒(méi)人要住的話，再高的房?jī)r(jià)也是紙面財(cái)富，早晚?yè)尾蛔〉摹Ｋ宰饨鹗找媛矢苷f(shuō)明問(wèn)題。
我大概查了下，一套89㎡的萬(wàn)科西廬，目前的整租價(jià)格大約是6500元左右，折算到600萬(wàn)的房?jī)r(jià)中，年租金收益率就是1.3%，這還是在忽略空置和打理成本的前提下。
精裝修的華夏四季，租金水平與萬(wàn)科西廬差不多，89㎡大約也是6500元的樣子，租金收益率大約就是1.5%。
這兩個(gè)近期飆漲的代表樓盤，實(shí)際的租金收益率都到不了2%。
如果你熟悉租賃市場(chǎng)的話，其實(shí)全市商品房的租金收益率幾乎都到不了2%，而且今年杭州的租金還在不斷地下跌。
可你隨便想想好了，買房的大幾百萬(wàn)的銀子，如果去做市面上的理財(cái)，4%以上的收益率是輕而易舉的！
也就是說(shuō)，如果這些房?jī)r(jià)飆升的樓盤一旦停下上漲的腳步，就算價(jià)格不下跌，每年你的資本收益率就是跑輸利率的！
要是價(jià)格下跌的話，如今這個(gè)價(jià)格買入，八成就是“最后一棒”了。
如果我們更專業(yè)地來(lái)看今年的二手房上漲就會(huì)發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)價(jià)格上漲的，絕不只是情緒而已。
很多人分析樓市喜歡談市場(chǎng)情緒，以為情緒是房?jī)r(jià)上漲的第一推動(dòng)力。
其實(shí)市場(chǎng)本身的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于情緒的力量。甚至情緒，也是市場(chǎng)力量形成的。
房?jī)r(jià)，不是靠自媒體吹就能吹上去的。
今年真的是不尋常。最近半年來(lái)的二手房交易量已經(jīng)突破了6萬(wàn)套，其中連續(xù)5個(gè)月單月破萬(wàn)套！
不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，最近幾個(gè)月以來(lái)，已經(jīng)很少有房產(chǎn)自媒體在討論二手房掛牌量了。
因?yàn)槭袌?chǎng)上的真實(shí)掛牌量，其實(shí)在飛速下降！
一方面，二手房成交速度越來(lái)越快；另一方面受到疫情影響，不少新盤延期交付，導(dǎo)致新交付的二手房入市又少。多重因素疊加下，市場(chǎng)上真實(shí)待售的掛牌房源不斷減少。
庫(kù)存降低，購(gòu)買熱情又高，必然的，價(jià)格上漲。
所以不是情緒在推動(dòng)行情，而是市場(chǎng)本身的供需關(guān)系在影響房?jī)r(jià)格局。
掰手指算算，從2016年3月到今天，杭州房地產(chǎn)的牛市已經(jīng)持續(xù)了整整四年半，生生熬到北京，上海，深圳都停下腳步。
日中則仄，月盈則虧，連續(xù)5年的價(jià)格上漲總有一個(gè)盡頭，盡管不是今天，不是現(xiàn)在。
當(dāng)然，我不至于弱智到不理解“房?jī)r(jià)有泡沫，但泡沫不會(huì)破”的道理。
但“價(jià)格在價(jià)值上下波動(dòng)”這個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，永遠(yuǎn)是錯(cuò)不了的。
有關(guān)部門固然可以通過(guò)“精準(zhǔn)調(diào)控”穩(wěn)住價(jià)格，甚至推動(dòng)價(jià)格上漲，價(jià)格管控的工具箱里永遠(yuǎn)拿得出令人眼花繚亂的法寶來(lái)。
對(duì)于這一點(diǎn)，東樓是深信不疑的。
但非理性的、持續(xù)的價(jià)格上漲，注定是無(wú)法持久的。價(jià)格天花板可以被推高，但不可能被一直推高。市場(chǎng)自有邊界。
所以，請(qǐng)不要盲目追高。
單拿漲得最快的未來(lái)科技城說(shuō)好了。未來(lái)科技城目前確實(shí)缺房子、缺好房子，但不要忘了，倉(cāng)前北面的“云城指揮部”已經(jīng)掛牌了，大把、大把的空地在等著你。
地是不缺的，未來(lái)限價(jià)新盤交付后，等著套現(xiàn)的投資客也是不少的。
心態(tài)還是要放平，未來(lái)房子是少不了的，真不必急著到死貴的二手房上車。
太離譜的價(jià)格，看過(guò)么就好了。
來(lái)源：杭州樓市動(dòng)態(tài)