杭州今年8次土拍，前7次都是“火”到發(fā)燙，這第8次土拍突然降溫。
濱江寶地再出讓，昔日熱門板塊土拍“一輪游” 我至今找不到特別好的原因來解釋，邏輯很難自恰。
有人說：是因為新房、二手房市場一直在降溫，土地市場轉(zhuǎn)冷在意料之中。樓市的降溫是慢慢降的，但土地市場的降溫，是一種急轉(zhuǎn)直下的驟降。杭州樓市行情開始冷卻也不是這兩個月的事情，年初大家就感受到了涼意，尤其是二手房的涼意我們感受得更久。即便房子賣得不怎么暢快，開發(fā)商的拿地?zé)崆閰s與之形成鮮明對比。
2月樓市不冷嗎？3月、4月、5月、6月、7月不冷嗎？但土拍結(jié)果給人的感覺就是：持續(xù)火爆。樓市的冷和土地的冷肯定有關(guān)系，那么又該怎么解釋之前幾個月的連續(xù)火爆呢？我想說：有關(guān)聯(lián)度，但有時間差。開發(fā)商未必沒感受到?jīng)鲆猓_發(fā)商的拿地行為和市場反饋之間需要反應(yīng)的時間。
每家房企每年都有拿地指標(biāo)，這種拿地的執(zhí)行力并非是實時的反饋。3月行情不好，3月就不看地了嗎？看地拿地都是前置的計劃，3月土拍，調(diào)研、掛牌、勾地這些工作都是提前幾個月做的。比起購房者的觀望，開發(fā)商觀望來得有點遲。這種時間差就造成了我們之前的感覺：市場并不熱，土地卻很熱。甚至我們一度認(rèn)為在全國土地市場都降溫的情況下，杭州走出了獨立行情。也有人說：這批土地不夠核心，即便位置不錯但利潤極低，開發(fā)商拿地興趣就不大。
真的沒有太絕對的關(guān)系，土拍熱的時候，邊角料地塊都能引起開發(fā)商極大的拿地?zé)崆?。比如說第8批土拍，讓大家都很意外的市北宅地。上一次市北拍地，大家還有印象嗎？當(dāng)時60家房企爭搶，就是現(xiàn)在的樾章璟琇，而這次才3家單位報名。這兩塊相差很多嗎？這宗遭到冷遇的地塊和樾章璟琇就差了700米。如果非要說差距的話，也只能找“靠近鐵路”的錯處。除此之外，我找了今年所有土拍的數(shù)據(jù)，包括我在內(nèi)都有點被熱門地塊迷惑了。
看起來前7次土拍是一場比一場火爆，到這一次突然“降溫”，其實并不是。我們只是看到了“封頂”，看到了“中簽率”，我們只是在抓每場土拍的熱點和焦點。其實在熱點的背后，很早就出現(xiàn)了冷熱不均，有些板塊的土地早已有涼意。只是到了昨天的第8次土拍，實在乏善可陳的時候，我們不得不承認(rèn)：杭州土地這次確實“涼了”。
不過，話鋒還是得一轉(zhuǎn)。對于昨天土拍的結(jié)果，我個人覺得不太有風(fēng)向標(biāo)的意義。土拍降溫不假，但不代表后面一定會一直那么涼。為什么呢？
1、這次出讓的數(shù)量太少，并不是一場重頭戲的土拍，就4宗地塊，很難作為整個杭州土地的代表。
2、開發(fā)商不是不需要拿地，只是在觀望。開發(fā)商拿地的需求一直都存在，前幾個月的拿地?zé)崆橐呀?jīng)證明了這一點。我們當(dāng)時分析為什么拿地的時候，無非就是在杭州開發(fā)相對安全和有利潤。這兩點優(yōu)勢依舊在，只能說開發(fā)商在等各種政策落地，目前不急于拿地。大家覺得呢？
來源：獨立評房