每隔一段時間，我們都需要重新認識一次杭州。
一片灘涂的近江，已然成為錢江新城，成為杭州的一張金名片。曾經(jīng)的“羊鍋村”倉前，早已蛻變成赫赫有名的未來科技城。名字土到掉渣的牛田，現(xiàn)在早已經(jīng)是因地鐵1號線而受益的艮北新城。
當然，也有一些板塊，還用著人們熟悉的老名字，比如寧圍。
在樓市里，寧圍或許并不是一個人人都熟悉的概念。但從地理位置來看，寧圍和奧體緊密相連，是距離奧體最近的板塊之一。
2020年，這里即將有5盤集中供應。
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寧圍在哪里？
許多人其實并不了解寧圍，我把寧圍拆解成兩個概念：廣義的寧圍街道和狹義的寧圍單元。
寧圍街道是如今的蕭山15個街道和12個鎮(zhèn)之一。
這里是錢塘江泥沙淤積成陸地的，蕭山人圍海涂形成平原，取其圍堤不決安寧之意，所以才叫寧圍。
2014年，寧圍撤鎮(zhèn)設街道，改成寧圍街道。我們所熟悉的錢江世紀城、蕭山科技城以及市北經(jīng)開區(qū)的一部分，都屬于寧圍街道。
蕭山著名的萬向集團和傳化集團，總部都設在寧圍，萬向創(chuàng)新聚能城也在寧圍范圍內(nèi)。
▲今年6月，寧圍街道拆分為2個街道
今年6月，為了提升錢江世紀城的行政管理能效，蕭山區(qū)新設立盈豐街道，把錢江世紀城管轄的5個小單元獨立了出來。
于是，最新版本的寧圍街道范圍就此確定，北面是錢塘江，西面是盈豐街道與北干街道，東面為新街街道，南面為蕭山城區(qū)。
我個人更愿意把寧圍單元的范圍，認定為樓市中的寧圍板塊。
今年3月，杭州市規(guī)劃和自然資源局，公布了《杭州市蕭山區(qū)寧圍單元（XSCQ14）控制性詳細規(guī)劃》。
▲寧圍單元用地規(guī)劃圖
在規(guī)劃中，寧圍單元的四至更加明確：北到機場快速路、東到長山直河、南到北塘河、西到杭甬鐵路線。
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品牌開發(fā)商接連入駐
厘清了寧圍的范圍，我們再來看看寧圍樓市。
把四至縮小以后，其實板塊此前有且僅有一宗土地出讓，就是2017年拿地的翡翠江南。
濱江和碧桂園成為了板塊“第一個吃螃蟹”的房企，樓面價19804元/㎡，還自持了31%，拿地代價不低。
2018年9月開始，翡翠江南一共有7次開盤記錄，共有3次流搖，最低一次開盤中簽率24%。
▲翡翠江南最新進度
由于翡翠江南同時有小高層和高層兩種產(chǎn)品，因此歷次開盤均價從33300-35400元/㎡不等。預計項目會在2021年年中交付，到時候板塊就有了第一個可供參考的二手房價格。
今年4、5月，寧圍難得大手筆拿出了5宗雙限宅地拍賣，精裝限價33500元/㎡，毛坯限價30000元/㎡。
包括大家、三盛、坤和、順發(fā)、景瑞在內(nèi)的房企，一下子都涌進了寧圍。
相比翡翠江南，限價基本持平，寧圍也成為2年未漲的板塊。
單從樓面價格來看，汝悅美境的拿地成本最高。22064元/㎡，再算上財務、建安和精裝成本，賣33500元/㎡基本沒什么賺錢余地。
看上去樓面價較低的順發(fā)和景瑞項目，由于有一定比例的商業(yè)，實際拿地成本也并不會低到哪里去。
總的來看，寧圍這幾個項目雖然賺不到多少錢，但算平賬應該不難。相比市北拿地大概率要虧錢，多少還是要幸運一些的。
▲寧圍板塊新盤位置示意圖
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汝悅美境：預計9月底入市
前兩天，我專門跑了一趟寧圍，目前5個項目都還在建設中。
動作最快的要數(shù)汝悅美境，由本土房企大家房產(chǎn)和來自福建的三盛集團聯(lián)合開發(fā)。項目就在寧都花園邊上，是寧圍目前體量最大的一個項目。
項目總占地3.9萬方，建筑面積13.6萬㎡，其中地上9.4萬㎡，地下4.2萬㎡。
小區(qū)共由11幢18層的小高層圍合而成，容積率2.4，綠化率35%，層高2.95米。一共918套房源，可售供816套，戶型98、108㎡，總價300萬級。
售樓處目前正在搭建中，計劃下周正式亮相。一切順利的話，最快估計9月底就能夠開盤入市。
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奧悅美筑&奧林美筑：10月亮相
進度第二快的，應該要數(shù)大家、坤和聯(lián)合開發(fā)的奧悅美筑、奧林美筑。
兩個項目就位于斜對面，再加上奧林美筑體量并不大，統(tǒng)一操盤，一共852套住宅。
▲奧悅美筑&奧林美筑基礎信息
其中，奧林美筑規(guī)劃3幢高層，主力戶型為98㎡、108㎡和129㎡；奧悅美筑（規(guī)劃了6幢高層，主力戶型98㎡和108㎡。
項目8月29日開放城市展廳，示范區(qū)開放時間預計在10月初。
▲奧悅美筑效果圖
▲奧林美筑效果圖
景瑞項目：4幢98㎡高層供應
除了已經(jīng)確定案名的三個樓盤之外，寧圍還有兩個項目都已經(jīng)規(guī)劃了公示，但并未公布案名。
▲景瑞項目規(guī)劃公示
其中，景瑞寧圍地塊項目是繼景瑞天賦之后，景瑞地產(chǎn)于錢江南岸打造的又一亞奧新生作品。
整盤建面約8.5萬㎡，規(guī)劃4棟建面約98㎡戶型的高層住宅、1棟復合型商業(yè)樓。預計2020年11月面市。
順發(fā)項目：規(guī)劃8幢住宅1幢商業(yè)
此外，順發(fā)項目也在今年8月也進行了規(guī)劃公示。
▲順發(fā)項目規(guī)劃公示
項目總用地面積約37476㎡，地上總建筑面積93690㎡，地下總建筑面積47244㎡，建筑密度29.85%，容積率2.5，綠地率30.08%，建筑限高80米。
根據(jù)公示，規(guī)劃8幢高層住宅，1幢商業(yè)綜合體。
來源：層樓