01
二手房的量能還在走弱。
7月杭州二手房共成交4129套，相比6月下滑16%，連續(xù)4個(gè)月下降。
不過(guò)低迷情緒中，仍有一些二手房持續(xù)成交——比如許多人不看好的市區(qū)老破小。這其中，朝暉和翠苑表現(xiàn)比較突出。
手邊買(mǎi)房顯示，近90天，朝暉七區(qū)成交19套，朝暉四區(qū)15套，朝暉九區(qū)10套……；翠苑三區(qū)33套，翠苑一區(qū)21套、翠苑二區(qū)13套，翠苑四區(qū)11套……
即便7月，也有多個(gè)小區(qū)成交量5套+，勝過(guò)不少名校學(xué)區(qū)房。
在奧體、濱江、南星、申花這些核心板塊，都寡淡如水的今天，這個(gè)數(shù)據(jù)還是蠻不錯(cuò)的。
02
實(shí)地跑了一趟朝暉，最大感受是：停車(chē)難、戶型過(guò)時(shí)、房齡大。
雖經(jīng)過(guò)改造升級(jí)，朝暉的園區(qū)地面，換成了平整的瀝青路，劃出了更多的停車(chē)位，但依舊嚴(yán)重不足。平時(shí)走在小區(qū)中，估計(jì)都得分外留神。
戶型更不用說(shuō)，作為上世紀(jì)產(chǎn)品，面積又小，基本一二開(kāi)間朝南。只有少量房源能做到三開(kāi)間南。
多數(shù)房子裝修破舊，甚至有些發(fā)霉，后期大改少不了。另外，朝暉也沒(méi)學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。
之所以活躍度高，還是因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)。
今年3月，因?yàn)橐咔榉e壓的需求集中爆發(fā)，朝暉幾個(gè)小區(qū)成交均價(jià)大概3萬(wàn)5。學(xué)區(qū)屬性相對(duì)好的翠苑，一度賣(mài)到過(guò)4萬(wàn)+。
但現(xiàn)在整體均價(jià)，回落到了3萬(wàn)左右。
以朝暉各小區(qū)為例，三四十方的一房，根據(jù)樓層不同，目前底價(jià)基本120-150萬(wàn)；五六十方的兩房，主流150-180萬(wàn)。
部分高樓層房源，掛價(jià)已跌至2萬(wàn)7-2萬(wàn)8。但基本是大面積，總價(jià)要150萬(wàn)左右。
03
朝暉翠苑主要有兩類(lèi)買(mǎi)家，一類(lèi)是年輕剛需，還有一類(lèi)是買(mǎi)給老人。
剛需很好理解，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，只要能接受相對(duì)憋屈的居住品質(zhì)，住在市區(qū)老破小還是很方便的。
至于老人，基本是一碗湯需求。不習(xí)慣住一起或置換成本太高，在附近買(mǎi)一套低總價(jià)小戶型，就是最佳解決方案。
考慮到年齡，老人最喜歡買(mǎi)一二樓。
那為什么朝暉七區(qū)賣(mài)得比較俏（還有九區(qū)）？主要是因?yàn)殡x地鐵3號(hào)線潮王路站近，老破小停車(chē)難，地鐵是重要加分項(xiàng)。
有一定學(xué)區(qū)概念的翠苑，還有不少是為了讀書(shū)。
比如翠苑一區(qū)，地鐵2號(hào)線、10號(hào)線交匯的學(xué)院路站，及口碑不錯(cuò)的翠苑一小，都在小區(qū)門(mén)口。另外東面過(guò)了學(xué)院路，就是西湖區(qū)名校行知小學(xué)。
所以，買(mǎi)這個(gè)小區(qū)的還有一批另類(lèi)的一碗湯需求。
御西湖、梧桐公寓、文萃苑、城市芯宇等一些學(xué)生家長(zhǎng)，會(huì)為帶孩子的老人在翠苑一區(qū)買(mǎi)套小房子，兩全其美。
04
雖然成交量尚可，但對(duì)比之前，流速明顯下來(lái)了。
“帶看量還可以，成交難度變大了。”中介表示，買(mǎi)家還是觀望居多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，朝暉七區(qū)、九區(qū)，翠苑三區(qū)、一區(qū)等，近半月平均帶看百余組。
說(shuō)白了，就是擔(dān)心房?jī)r(jià)不夠穩(wěn)。如果還要降，降到什么程度會(huì)筑底，或者說(shuō)能帶動(dòng)大量成交？
我認(rèn)為：一房戶型主流總價(jià)100萬(wàn)。
首先，當(dāng)總價(jià)降到這個(gè)程度，大多數(shù)普通人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都?jí)虻弥?/div>
剛需奮斗個(gè)三五年，若是小夫妻，拿出30萬(wàn)首付不會(huì)太難；其次一碗湯需求，可直接用老人名字買(mǎi)，既不占自己房票，也不用消耗太多資金。
按朝暉40㎡算，相當(dāng)于單價(jià)2萬(wàn)5。這是什么概念？
首先，它比許多郊區(qū)新房都便宜，如蕭山南臥、新塘、臨平新城、青山湖、良渚等。
其次，對(duì)比歷史價(jià)格，差不多回到7年前——2016年的水平。那時(shí)市區(qū)老破小房?jī)r(jià)，處于剛起步上升階段（2021年4萬(wàn)+）。
也可以說(shuō)是2010年。有同事當(dāng)年買(mǎi)過(guò)一套朝暉七區(qū)40來(lái)㎡，總價(jià)正是百萬(wàn)左右。
這說(shuō)明什么？說(shuō)明2萬(wàn)5是一個(gè)穩(wěn)定價(jià)格。
此外，到了這個(gè)總價(jià)段，租售比會(huì)變得“很劃算”。中介告訴我，朝暉的三四十方，目前月租在3000元左右。如果裝修不錯(cuò)或者改造成迷你兩房，租金還要高。
也就是說(shuō)，一年租金能到4萬(wàn)左右。對(duì)比百萬(wàn)總價(jià)，年租金回報(bào)約4%，算是很不錯(cuò)了。
如果一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，已完全喪失了“規(guī)劃濾鏡”或“身份光環(huán)”，那么購(gòu)買(mǎi)它的惟一理由就是租售比。房子的合理定價(jià)，只能用租售比倒推出來(lái)。
畢竟杭州市區(qū)還有大量低成本的自住需求，爆發(fā)起來(lái)也是十分可觀的。
05
說(shuō)起老破小，必然繞不開(kāi)遠(yuǎn)大新。
尤其地鐵密集成網(wǎng)后，買(mǎi)“遠(yuǎn)大新”的人不少。但怎么說(shuō)呢，兩種選擇其實(shí)都無(wú)可厚非。住在郊區(qū)，面積是大了，環(huán)境是好了，但通勤成本同樣更高了。
而市區(qū)老破小的優(yōu)勢(shì)，在于每天可以多睡一小時(shí)，還能時(shí)刻感受到市區(qū)的煙火氣。
加上近幾年政府大力推進(jìn)老小區(qū)改造，品質(zhì)也有所改善。尤其若能等到加裝電梯（朝暉翠苑極少數(shù)加裝了電梯），舒適度和價(jià)值還有望雙雙上升。
還有重要一點(diǎn)，從流動(dòng)性看，遠(yuǎn)大新的安全指數(shù)也不一定更高。
郊區(qū)面對(duì)客戶群體比較窄，不如市區(qū)老破小包羅四方。另外，隨著近幾年持續(xù)的大規(guī)模供地，遠(yuǎn)大新的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。
這從臨安富陽(yáng)大面積虧本賣(mài)房，就可見(jiàn)一斑。
究其實(shí)，現(xiàn)在就應(yīng)該舍棄投資思維，一切從自住角度出發(fā)，滿足自身需求才最重要。
不管老破小還是遠(yuǎn)大新，定位都是過(guò)渡。老換新，遠(yuǎn)換近，往近大新努力，才是我們的奮斗目標(biāo)。
來(lái)源：層樓