1月27日，杭州樓市調(diào)控再升級(jí)，這次升級(jí)和94新政并無(wú)本質(zhì)上的不同，只是程度加深，打了幾個(gè)補(bǔ)丁。關(guān)于新政的文章很多，我想談一談我個(gè)人的思考。
一、倒掛將更大
我認(rèn)為本次新政中，真正對(duì)樓市有重大影響的政策只有兩個(gè)，第一個(gè)是中簽率10%以?xún)?nèi)的紅盤(pán)5年限售。很明顯，這個(gè)政策是利空紅盤(pán)的。因?yàn)閷?duì)于投資者來(lái)講，搖紅盤(pán)看中的就是它的套利空間，所謂紅盤(pán)，無(wú)非就是倒掛夠多的樓盤(pán)，不要扯什么剛需、戶(hù)型，其決定性因素只有一個(gè)，就是錢(qián)。對(duì)，就是這么赤裸裸，別不承認(rèn)，不承認(rèn)我也不信。
說(shuō)到套利，我們不能只考慮空間，也必須考慮時(shí)間。新政出來(lái)之后，紅盤(pán)五年限售，這就意味著，從你付錢(qián)買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始，加上開(kāi)發(fā)商的兩三年開(kāi)發(fā)周期和五年限售期，你的資金將被凍結(jié)七八年。
時(shí)間就是金錢(qián)，對(duì)投資客而言，時(shí)間是最大的成本，現(xiàn)在資金要凍結(jié)七八年，這就意味著，你的投資將失去隨機(jī)應(yīng)變的可能性。市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，七八年時(shí)間會(huì)發(fā)生什么，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，所以很多投資者會(huì)被勸退紅盤(pán)。
而那些倒掛不明顯的非紅盤(pán)一手房，投資價(jià)值本身就不大，而且同樣至少要等兩三年的開(kāi)發(fā)周期。那么，一手房需求就會(huì)外溢，這部分需求只能溢出到二手房，由于一手房有限價(jià)，所以倒掛將進(jìn)一步加大。
那么，二手房漲到什么時(shí)候才是個(gè)頭？我認(rèn)為，一直以來(lái)，二手房市場(chǎng)的價(jià)格之所以高于一手房，那高出的部分，其實(shí)就是購(gòu)房者買(mǎi)一手房時(shí)所付出的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。
過(guò)去的時(shí)間成本是：搖號(hào)時(shí)間+開(kāi)發(fā)時(shí)間；
新政后的時(shí)間成本變成了：搖號(hào)時(shí)間+開(kāi)發(fā)時(shí)間+5年凍結(jié)時(shí)間。
時(shí)間成本增加5年，這5年時(shí)間成本就會(huì)體現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)上。
二手房將會(huì)漲到與一手房之間的倒掛差額能夠沖銷(xiāo)買(mǎi)房人所付出的所有時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本為止。
換句話說(shuō)，以后二手房和紅盤(pán)之間的倒掛將會(huì)一直增大到投資人寧可讓資金凍七八年也不愿買(mǎi)二手房為止。
但是，這里還有一個(gè)掣肘：增值稅。
二、政策和市場(chǎng)達(dá)成默契，一箭三雕
第二個(gè)影響最大的政策，就是增值稅2改5。5年內(nèi)如果轉(zhuǎn)手賣(mài)房，你得交全額增值稅，把房子拿在手里5年不賣(mài)的投資客占比并不高，比如現(xiàn)在都有很多不滿(mǎn)兩年的房子拿出來(lái)賣(mài)，這就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果，那就是，大多數(shù)人會(huì)去大幅做低房?jī)r(jià)，這將成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。房?jī)r(jià)被大幅做低后，房管局登記的成交價(jià)的準(zhǔn)確性就會(huì)大幅降低。以后的公開(kāi)成交價(jià)，就再也不能反映真實(shí)的市場(chǎng)了。
正如我之前說(shuō)過(guò)的，成交價(jià)和掛牌價(jià)這兩個(gè)價(jià)格都不準(zhǔn)，真實(shí)的成交價(jià)沒(méi)人知道，但如果要看一個(gè)樓盤(pán)漲幅的話，看掛牌價(jià)比看成交價(jià)更準(zhǔn)確，因?yàn)槿诵圆粫?huì)變，房東的掛牌價(jià)一直比實(shí)際心理價(jià)要高一些，這樣可以有一定的議價(jià)空間，昨天這樣，今天這樣，明天還是這樣，所以如果要看一個(gè)樓盤(pán)漲幅的話，用今天的掛牌價(jià)減去昨天的掛牌價(jià)，這中間其實(shí)已經(jīng)抵消了房東心里那個(gè)高出來(lái)的議價(jià)空間，剩下的部分就剛好接近實(shí)際漲幅。
言歸正傳，我們剛才說(shuō)到，一旦房子不斷被大幅做低，成交價(jià)大幅失真，那就再也不能反映真實(shí)的市場(chǎng)。那這個(gè)結(jié)果是政府愿意看到的嗎？我認(rèn)為，非常愿意，我甚至認(rèn)為，這就是他們的真正的目的之一。因?yàn)椋@符合他們的利益，當(dāng)他們給上級(jí)匯報(bào)時(shí)候，就可以拿出一份漂亮的成績(jī)單：看，我把杭州房?jī)r(jià)控制得多好。最后，你避稅，我升官，雙方之間會(huì)達(dá)成一種心照不宣的默契。
到這里，地方政府就實(shí)現(xiàn)了：
一、新政利好了無(wú)房戶(hù)，遏制了部分短線炒家，落實(shí)了“房住不炒”的主基調(diào)。
二、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，無(wú)論新房還是二手房，獲利空間都在加大，購(gòu)房者更加趨之若鶩，地就更好賣(mài)，財(cái)政收入更多。
三、因?yàn)榇蠹叶既プ龅头績(jī)r(jià)，紙面上的漲幅看起來(lái)不明顯，政府可以給上級(jí)交上一份滿(mǎn)意的答卷。
這就是我說(shuō)的一箭三雕。
三、樓市的勢(shì)能進(jìn)一步增大
杭州從2016年開(kāi)始限售，一直到今年的限購(gòu)政策出臺(tái)，每一次調(diào)控之后，杭州房?jī)r(jià)都漲，這是為啥呢？因?yàn)榇蠹叶贾溃?div>
難得 = 珍貴
這次調(diào)控也不例外，進(jìn)一步夯實(shí)了房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的身份。
對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)講，他手里沒(méi)房票，但是他想買(mǎi)，這就會(huì)積蓄起一個(gè)巨大的勢(shì)能。所謂勢(shì)能，就是被積蓄著，暫時(shí)沒(méi)有釋放的能量。就好比水壩，蓄著整個(gè)水庫(kù)的水，水壩兩側(cè)有巨大落差，水之所以沒(méi)有流下來(lái)，就是因?yàn)樗畨纹鸬搅朔篮樽饔?，一旦撕開(kāi)一個(gè)小口，水流下來(lái)的速度將會(huì)非常驚人，所以政府在不斷打補(bǔ)丁。但是，
每一個(gè)虎視眈眈的投資客，都能看到那一塊肥肉，看到這勢(shì)能背后潛藏著的巨大動(dòng)能。
惜售度是反應(yīng)一個(gè)樓盤(pán)升值前景的一大指標(biāo)，對(duì)于一個(gè)城市而言也同樣。你越是不讓買(mǎi)，別人就越想買(mǎi)。
所以，調(diào)控其實(shí)不是在趕跑購(gòu)房者，而是在勾引購(gòu)房者，你沒(méi)看錯(cuò)，就是勾引。很多原本不關(guān)心樓市的人，因?yàn)楹贾菹拶?gòu)政策出臺(tái)，朋友圈炸了，都紛紛詢(xún)問(wèn)怎么買(mǎi)杭州的房子，盡管他們買(mǎi)不了，但樓市的勢(shì)能被進(jìn)一步推高。隨著調(diào)控的進(jìn)一步加深，這個(gè)狀態(tài)將愈演愈烈，水庫(kù)里的水將越積越多，水壩就需要越壘越高，水壩越高，能積的水就越多，依次循環(huán)，勢(shì)能只會(huì)越來(lái)越大。
以前，我曾天真地認(rèn)為這是飲鴆止渴的政策，但現(xiàn)在我認(rèn)為，調(diào)控對(duì)于樓市而言，本來(lái)是一個(gè)表面上控制房?jī)r(jià)，背地里推波助瀾的作用。
四、進(jìn)一步“利好”臨安
臨安是杭州唯一不限購(gòu)的區(qū)，杭州調(diào)控加碼，對(duì)臨安的溢出效應(yīng)就更大，只要杭州和臨安的政策落差一直存在，臨安就一直受惠。但是，我可不是在鼓吹大家投資臨安。
我早就說(shuō)過(guò)，這個(gè)溢出效應(yīng)本身就是個(gè)不穩(wěn)定因素，而臨安的天量庫(kù)存也并沒(méi)有改變，因此臨安的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)進(jìn)一步增大，爬得越高，摔得越疼，臨安如同在玩擊鼓傳花的游戲，就看誰(shuí)是最后一棒。這個(gè)不穩(wěn)定的溢出落差，就如同頭頂上懸著一把搖搖欲墜的達(dá)摩克利斯之劍，隨時(shí)可能掉落。有人說(shuō)，當(dāng)年富陽(yáng)限購(gòu)的時(shí)候，也沒(méi)見(jiàn)富陽(yáng)房?jī)r(jià)大跌啊，君不見(jiàn)，富陽(yáng)和臨安有著天壤之別，富陽(yáng)庫(kù)存少，投資客占比低，限購(gòu)不限購(gòu)影響有限，但臨安有天量庫(kù)存，投資客占比極高，限購(gòu)和不限購(gòu)有著天壤之別。所以投資臨安要謹(jǐn)慎，即便想投，也要買(mǎi)靠近未來(lái)科技城和地鐵站的，越近越好，確保出手時(shí)你能排在接盤(pán)者備選名單的最前面。
而我認(rèn)為，這也正是政府想要的結(jié)果：
讓更多投資人把錢(qián)投在臨安，發(fā)展臨安，擴(kuò)大杭州版圖。如果臨安成功了，杭州體量就更大，更有沖擊一線城市的資本，這當(dāng)然是好事；如果臨安失敗，損失的只是投資客的錢(qián)（對(duì)于剛需，反正不賣(mài)，漲跌與之無(wú)關(guān)），剛好緩解通脹壓力，同樣是好事。這就是借花獻(xiàn)佛、旱澇保收的一步棋，設(shè)計(jì)者簡(jiǎn)直是天才。
五、物價(jià)飛漲
樓市是貨幣超發(fā)的蓄水池。每當(dāng)貨幣出現(xiàn)超發(fā)時(shí)，國(guó)家就會(huì)用樓市去吸收多余的熱錢(qián)，避免熱錢(qián)流入大宗商品，導(dǎo)致嚴(yán)重的通貨膨脹，以求社會(huì)穩(wěn)定。最近由于疫情，全球貨幣都在超發(fā)。但是，現(xiàn)在全國(guó)上下一致的嚴(yán)厲調(diào)控樓市，都在限制資金進(jìn)入樓市，盡管這并沒(méi)有改變樓市在投資者眼里的女神地位，但也勢(shì)必有部分資金被擠出樓市，那它會(huì)流向哪里？
股市？大家都讀過(guò)《狼來(lái)了》，中國(guó)股市坑過(guò)股民多少次，已經(jīng)是臭名昭著的存在，只要股民不是金魚(yú)，就很難再上鉤。中國(guó)股市是負(fù)和游戲，不存在“他好我也好”的可能，散戶(hù)不夠，機(jī)構(gòu)來(lái)湊，機(jī)構(gòu)間只能自相殘殺，盈利難度大增，就會(huì)導(dǎo)致更多機(jī)構(gòu)退場(chǎng)。
那么最后，這部分熱錢(qián)就只有一個(gè)去處：大宗商品市場(chǎng)。
熱錢(qián)一旦流入大宗商品，就會(huì)導(dǎo)致的另一個(gè)結(jié)果：物價(jià)飛漲。我早就說(shuō)過(guò)，市場(chǎng)就是市場(chǎng)，你按下一頭，就會(huì)翹起另一頭，資金一定會(huì)尋找出口。
房住不炒的另一面，很可能就是豬肉100塊一斤，白菜10塊一斤。
這樣的日子可能離我們不遠(yuǎn)了。
沒(méi)有人喜歡物價(jià)飛漲，物價(jià)飛漲不利于社會(huì)穩(wěn)定，但這個(gè)結(jié)果連我都能想到，智囊團(tuán)會(huì)想不到嗎？他們之所以這么做，肯定是經(jīng)過(guò)深思熟慮，綜合權(quán)衡利弊之后，認(rèn)為這是最佳時(shí)機(jī)和方案。因?yàn)榻衲曛袊?guó)的抗疫成績(jī)?cè)谌蝥Q立雞群，老百姓對(duì)于政府的信任度以及凝聚力空前提升，在這個(gè)時(shí)候拔鵝毛，鵝是不會(huì)叫的。