縱觀熱點商品住房項目，主要集中在未來科技城和勾莊，未來科技城的板塊熱度，從華夏四季等二手房的成交便可見一斑。
自交付起，華夏四季賣出了成交價就一路上漲，以4.5萬元/㎡甚至更高的單價成交，若算上未滿二的稅費，你確實可以說，未來科技城二手“破五”了。
一時間，未來科技城二手房供不應求，需求已經(jīng)外溢至青山湖科技城。
但有這樣一類房源，無論如何也賣不出這樣的價格，就拿未來科技城來說，有小區(qū)的房價還停留在“3字頭”，一套房掛了近400天才賣出，到底是怎么回事？
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未來科技城超級大盤大華西溪風情組團——大華新天地，有這樣一批55㎡左右的小戶型，掛牌總價在200萬左右，頂樓帶閣樓的貴些。
按理說，未來科技城的板塊熱火朝天、二手房一房難求的背景下，大華新天地的二手房更應該十分搶手才對，畢竟總價低，離阿里又近，不正好是投資自住兩相宜的產(chǎn)品嗎？
大華西溪風情新天地實拍圖 來源：鏈家
8月份，該小區(qū)通過鏈家成交了兩套房源，均為高樓層，總價分別為198萬和200萬。
其中8月17日成交的房源為頂樓帶閣樓的兩室一廳，跟8月7日成交的一室一廳房源相比，單價貴了近4500元/㎡。
大華西溪風情新天地二手房成交 來源：鏈家
但即便閣樓的存在給房源帶來了增值，379天成交周期依舊不短。
我愛我家顯示，從2019年6月份至今，通過我愛我家成交的房源3套，最新成交為今年3月份，建面約58㎡，成交總價178萬，折合單價約30690元/㎡。
總結(jié)以上，大華新天地55㎡的一室房源，成交單價在3-3.3萬元/㎡。
但大華新天地周邊的二手房成交并不是這個價。
大華新天地西面的大華西溪風情·澄品，是7-8層的洋房和小高層，從好找房數(shù)據(jù)可知，8月的簽約均價為43060元/㎡。近30天簽約9套，簽約均價更是高達51270元/㎡，。
大華西溪風情房價走勢 來源：好找房
與澄品相鄰的中交悅西溪，其洋房房源近30天簽約均價48730元/㎡，而華夏四季的部分高層二手房成交價已經(jīng)突破4.5萬元/㎡。
從各平臺成交數(shù)據(jù)來看，大華新天地的一室小戶型房源成交周期長、流動性差，成交單價比周邊二手房單價價差已經(jīng)接近2萬元/㎡！
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是什么造成了大華新天地二手房銷售情況不理想？
大華新天地組團是四梯三十七戶，共7層約148戶，多是東西朝向，這樣的梯戶比和朝向，像極了酒店式公寓。
我們再來看看戶型。
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大華西溪風情新天地約55㎡戶型圖
大華新天地的小面積房源大部分建面在55㎡上下，一室一廳一廚一衛(wèi)格局，多為東西朝向，陽臺幾乎都是跟廚房相連，面積僅約2㎡，晾曬極為不便。
戶型建筑面積約57.4㎡頂樓房源實拍圖 來源：我愛我家
此外，大華西溪風情所在的未來科技城板塊，教育一直以來都是短板，也就是說，未來科技城的二手房是不帶學區(qū)附加值的。
就購房者而言，剛需主導的市場，多以自住為主，一房的戶型雖然總價便宜，但居住功能欠缺，所以，戶型的“雞肋”也就體現(xiàn)在價格和成交上了。
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從投資角度來說，小戶型≠投資神戶型。
投資客也并不會因“貪圖”總價便宜而忽略學區(qū)、戶型等保值因素。
從前的楊柳郡，現(xiàn)在的遠洋西溪公館，都是這個道理。
遠洋西溪公館就在大華新天地東側(cè)，隔著兩條街，同樣有雞肋的60㎡戶型，南北朝向，無法改成兩房。
遠洋西溪公館60㎡戶型圖
首開時，60㎡房源單價接近3萬元/㎡，總價在175-195萬之間。這次北區(qū)漲價后開盤，60㎡房源總價直接奔著200萬去了，單價在3.3萬元/㎡上下。
對比兩者的戶型，西溪公館朝向更勝一籌，暫且加上5000元/㎡的溢價，但西溪公館是毛坯，需要減去3000元/㎡的裝修標準。
一來二去，對比大華新天地3-3.3萬元/㎡的精裝成交單價，似乎并沒有太大差別。所以，投資西溪公館60㎡是否合適，答案一目了然。
如果說首開的60㎡，還有18萬左右的套利空間，快進快出；那么，二開的60㎡或許真的只適合長期持有，畢竟，限售5年擺在那兒，只能以時間換空間。
首開時，總價180萬的60㎡房源去化已經(jīng)略顯吃力（首開選房戳：8.5小時572套，西溪公館60方“老大難”......），這次二開，小戶型房源總價提高了20萬，報名家庭卻從46320組（通道1報名人數(shù)）銳減至4892組，能否成功去化，暫且打個問號。
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與西溪公館情況相似的，還有江干區(qū)艮北新城的楊柳郡。
去年10月份，作為杭州第16個“萬人搖”的楊柳郡開盤選房，42-66㎡的小戶型房源一度滯銷，尤其是66㎡的一房。
楊柳郡66㎡戶型圖
部分不通燃氣的66㎡，在選房中“滯銷”，590套房源最終3000多號才完成清盤。（詳情戳→開盤10小時楊柳郡還沒賣完，66方大批量滯銷......萬人搖的倒掛、低總價為何不再靈光？）
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自4月份以來，杭州的二手房市場成交量連續(xù)5個月破萬，成績亮眼。
那些帶有學區(qū)屬性的二手房，更是在這5個月里，成交價和掛牌價雙雙上揚，小面積學區(qū)房，在市場上變得愈發(fā)“吃香”。
學軍、文一街、保俶塔實驗等第一梯隊學區(qū)房新出的小面積房源，總能遭到“哄搶”，其中不乏房源過于火爆，房東直接坐地起價的情況。
但并不是所有小戶型房源都如此搶手，那些沒有優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持、戶型雞肋、沒有拆遷預期的60㎡房源，確實成了二手房市場的“老大難”選手，
即便有開發(fā)商為了更快速去化打造小面積房源，但在條件限制下，大多數(shù)房源都在戶型上做了讓步。即便在新房銷售期間能勉強完成去化，流入二手房市場后，也是令中介頭大、讓購房者詬病的“老大難”。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站