01
▲杭州八區(qū)土地出讓分布圖（部分）因原定于明天出讓的10宗競品質(zhì)地塊終止出讓，杭州第二批涉宅土地集中出讓今天提前結(jié)束。
此次集中出讓一共推出31宗涉宅地塊，其中17宗因開發(fā)商報名不足提前終止出讓，今日成功出讓14宗。
▲今日成交土地清單以上14宗成交地塊中包含了1宗西湖大學(xué)定向人才房和1宗人才租賃房，實際能為市場提供供應(yīng)的為12宗，其中主城區(qū)2宗、臨平區(qū)3宗、蕭山區(qū)3宗，錢塘區(qū)1宗，臨安區(qū)2宗，富陽區(qū)1宗。從競得單位來看，基本以本土房企為主，另外出現(xiàn)了金隅、中海等央企、國企，與其他城市近期集中土拍的情況類似。從整體競拍結(jié)果來看，12宗正常涉宅土地中，出現(xiàn)了7宗底價成交，4宗溢價率低于10%，溢價率最高的也僅為11%，與5月份的第一次集中遍地高自持相比，降溫極其明顯。杭州土地市場降溫是客觀事實，不過是不是可以作為杭州樓市的拐點，那倒真的未必！
02
土拍結(jié)束之后，市場上出現(xiàn)了大體兩種聲音。一種認為土地市場降溫是樓市的風(fēng)向標(biāo)，杭州樓市迎來拐點；一種則認為土地流拍導(dǎo)致供應(yīng)減少，未來新房會越來越難搖，甚至導(dǎo)致二手房價格上漲。我覺得這兩種說法都不靠譜。
此次土地市場降溫的根源并不是因為開發(fā)商擔(dān)心賣不掉，而是可操作性空間內(nèi)利潤率很低，而且還要承擔(dān)較高的政策風(fēng)險，所以才選擇了“躺平”。從2017年到現(xiàn)在，不少外來開發(fā)商進入杭州市場吃了不少虧，別看房價一直在漲，真正能盈利的項目沒多少。
限簽、限價等諸多政策限制，嚴重阻礙了開發(fā)商的正常回款，今年又遇上了“三條紅線”和“兩條紅線”，并沒有太大必要在這個時候為了微博的可見利潤，去承擔(dān)巨大的不可控風(fēng)險。從開發(fā)商集中選擇的幾宗地塊上也看得出，開發(fā)商更偏好一些純宅地項目，對于一些現(xiàn)房銷售、配建要求較高或者商業(yè)占比較高的地塊，都沒有太大興趣，這也是幾宗熱門優(yōu)質(zhì)地塊流拍的最重要原因。
第二批集中出讓的降溫與以往新房市場銷售受阻所傳導(dǎo)的土地市場降溫，具有本質(zhì)上的區(qū)別，所以以此作為杭州樓市拐點的信號并不靠譜。這些流拍土地并不會消失，之后也會調(diào)整之后再次上架，所以也不用擔(dān)心未來新房市場沒有供應(yīng)。至于會怎么調(diào)整，個人大概判斷兩個方向：一是提高限價，在地價不變的情況下，增加開發(fā)商的利潤空間；二是降低起拍價，在限價不變的前提下，讓利給開發(fā)商。
個人更偏向于后者，如今講政治的房地產(chǎn)市場，提高限價的動作過于明顯，容易引發(fā)輿論壓力，違背房住不炒的中央精神。
▲杭州八區(qū)存量未上市土地清單（2017年后）其實還有不少存量土地并未上市，我簡單整理了下此次集中出讓之前杭州八區(qū)存量未上市的地塊就有66宗，還不包含2016年以前拿地的。、排除剛公示預(yù)售證的興耀楓漫小筑和葛洲壩龍湖中杭府，也還有64宗，完全夠接下來半年多的新房供應(yīng)。所以根本不用擔(dān)心接下來無房可搖，更應(yīng)該擔(dān)心的是整體市場轉(zhuǎn)冷之后，還會不會有這么多人搶房了。當(dāng)然，這對于真正的剛需是最好的上車機會！
03
土地市場的各種政策性限制已經(jīng)將土地市場和新房市場逐步剝離了，以前土地市場指導(dǎo)新房市場的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。
對于此次土拍，個人認為并沒有必要做過多的解讀，對于普通購房者來說，并沒有太大的影響，還是多關(guān)注當(dāng)下有哪些樓盤可以關(guān)注吧。今天葛洲壩龍湖中杭府、星創(chuàng)城公示了預(yù)售證，算上濱江望濤月明、興耀楓漫小筑，很可能會是一波開盤潮。如果不出意外的話，接下來還有會多個樓盤出來給上面幾個樓盤分流，耐心等待吧。
來源：豪言堂