曾自詡天選之子的朋友最近被出貨攪動的極其焦灼。
當(dāng)時，沖出萬人大關(guān)，搖到了義橋東旭府的他，自信滿滿，全款抵押了自住的房子，套現(xiàn)再加上消費(fèi)貸和部分民間借貸全款上車了東旭府的89方。
而近期朋友直言：“東旭府的二手房簡直太難賣了，房子都已經(jīng)滿2了，自己就打算賣220萬，沒想到這么低的價格出手也這么難。”
“維權(quán)也都維了一年多，心力、錢力都花了不少，但是利潤并沒有大家想的那么多。再賣不掉，利息就會把本就不多的利潤都吃掉。”
這不禁讓我們思考，當(dāng)年“買到就是賺到”的紅盤是不是真的如預(yù)期賺的盆滿缽滿？ “打新”一定就能賺錢嗎？
我們實地調(diào)研義橋網(wǎng)紅盤的現(xiàn)世今生，解讀紅盤營造的背后真相以及選籌的核心邏輯。
我們實地探訪義橋的各大中介處，了解板塊的二手房掛牌及成交情況。
東旭府的成交確實相對其他盤不太活躍，且價格整體也處于義橋的中低位水平，維權(quán)再加上碧桂園塌方事件，確實對小區(qū)的成交也產(chǎn)生了一定的影響。
不僅東旭府，江灣城居然也面臨同樣的困境。
根據(jù)貝殼網(wǎng)顯示，江灣城小區(qū)掛牌就有63套，均價在25186元/㎡，基本上中間樓層89方三房兩衛(wèi)成交在2.4萬/㎡左右，總價在210萬，低樓層有200萬以下的房源。
2018年9月江灣城萬人搖，單價16500元/㎡左右，以89方為例，總價在150萬左右，以全款10%年化計算，資金成本在15萬/年，現(xiàn)今89方成交總價在210萬左右，實際利潤在30萬左右，加上契稅、物業(yè)費(fèi)等額外支出，收益也就在20萬+，實際年化收益在10%左右。
我們咨詢了義橋的經(jīng)紀(jì)人了解到，江灣城當(dāng)時投資客很多，大量在售房源一直在排隊出貨狀態(tài)，因為小區(qū)算板塊相對比較好的，二手房的成交相比其他盤還可以，但是價格就一直起不來。
“很多業(yè)主也是高杠桿，投資周期拉長，收益只會更低，所以大家都基本都是有合適買家就賣了，和未來科技城那邊的二手房是不能比的。”
二手房市場充斥的都是一日一價的表象風(fēng)光，內(nèi)在滋味只有實操才知道。
不僅東旭府、江灣城，整個義橋的二手房的價格、交易速度都很溫吞。
義橋二手房的成交基本就在2萬-2.4萬/㎡，同板塊的御景藍(lán)灣當(dāng)年以驚爆眼球的高贈送為主打，89方送30方-40方的超高性價比，單價也僅僅只比江灣城略高一點。
御景藍(lán)灣戶型
御景藍(lán)灣如此戶型優(yōu)勢也賣不高，主要原因是庫存實在太大，小區(qū)就有130余套的房源在售。
御景藍(lán)灣截止目前都未回到2018年巔峰的價格，從峰值的3萬跌到現(xiàn)在的2萬+，買到即是賺到的江灣城當(dāng)時對比的就是3萬+的御景藍(lán)灣。
加上上游板塊南部臥城，新房精裝限價也就在2.3-2.6萬/㎡。
可以說當(dāng)時被口口相傳的1萬+的倒掛差價，因為二手房的天量庫存、戶型超強(qiáng)的競品、上游板塊不明顯的價差等，美夢一一戳破。
即使近期三江匯的聲勢加持，義橋板塊的二手房仍然未有大波瀾。
人人參與的打新，保本容易，交付快跑小賺，長持逐大利實難。
當(dāng)年說好的百萬倒掛呢？搖到即是賺到呢？
深究其因，火熱的跡象大多都是“喊出來的倒掛”，人造聲勢，渲情緒，促成交。
拿個別最高成交價對比得出倒掛的結(jié)論，是經(jīng)紀(jì)人和媒體常用的套路。
以云望璞園為例，實際項目處于富陽的東洲板塊，卻直接與西湖區(qū)的雙浦相比，夸大倒掛，模糊區(qū)屬、板塊之間的差異。
“打新”不能只看市場風(fēng)氣和當(dāng)下價格的波動，關(guān)鍵取決于二手房市場的流通和價格。
從今年疫情之后，杭州二手房市場就一直彌漫著一股聯(lián)合炒作、拉高出貨的風(fēng)潮，在一定程度上為新房搖號繁榮奠定了基礎(chǔ)。
各大業(yè)主群及媒體都在以板塊最高成交價房源渲染整個板塊的市場，而實際房源的價格與精裝配置、樓層位置、車位有否強(qiáng)相關(guān)。
投資的新房，終究要在二手房市場變現(xiàn)，但當(dāng)下杭州絕大多數(shù)板塊新房局部火熱，二手房卻非常疲軟，掛牌量飆升的同時，流通性很差，整體來看有價無市。
如未來科技城的EFC、映月臺、溪望等樓盤，看似掛牌價格一路走高，實際成交基本為0。
二手房“不正之風(fēng)”還未管控，就已經(jīng)自行步入涼涼。
限售紅盤的五年持有成本頗高，偽紅盤極可能把近幾年資金流動性鎖死，交付即套牢。
“打新”套利的空間一步步縮小，“炒房”的不確定性也將越來越大。
紅盤末年，識別真正有價值的標(biāo)的物，不看倒掛看品質(zhì)才是王道。
關(guān)注板塊的成長動因、權(quán)衡品牌與品質(zhì)、重點關(guān)注戶型的利用率，才是重中之重。
而同個板塊中，即使一路之隔，品牌開發(fā)商與非品牌開發(fā)商的差異也盡顯。
譬如未來科技城的映月臺與溪望，相同物業(yè)形態(tài)及戶型，在新房有單方3000元左右的價差，在二手房市場價差在5000元以上。
品牌可能是個人所見不同，但物業(yè)運(yùn)營眼見為實。
戶型的差異在二級市場的剪刀差更大，現(xiàn)如今二手房的單價如此之高，其中一個主要原因就是在規(guī)劃新規(guī)前的次新房，贈送面積都很多。
如世紀(jì)城旭輝和昌都會山89方的三房兩衛(wèi)與現(xiàn)在同板塊的君品103方的三房兩衛(wèi)實際使用差異不大。
雖然君品單價僅4.7萬/㎡，都會山89方的二手房均價在6.4萬/㎡，單方價格差異看似很大，但總價邏輯下，都會山的小戶型實際成交很活躍。
旭輝和昌都會山89方三房戶型
君品103方三房戶型
二手房市場，“能打”的戶型單價可以走的更高，畢竟優(yōu)質(zhì)實用的戶型在限價下也是稀缺產(chǎn)品。
不僅市場對房地產(chǎn)水平提出了更高標(biāo)準(zhǔn)，買房也對購房者提出了更高的準(zhǔn)入要求。
隨波逐流的盲選只能操作一時，精細(xì)研究才能立于不敗之地。
2020年是杭州樓市分化的元年，同板塊個盤也在分化。
多數(shù)板塊熱度都在走向下坡路，個別熱門板塊還支撐著表象的風(fēng)光。
一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以其穩(wěn)定性紅利在后疫情時代的經(jīng)濟(jì)疲軟中，作為大家首選的避風(fēng)港。
但樓市的亢奮不一定是好事，部分炒房者已經(jīng)嘗到了 “躺賺”的甜頭，但遭遇“斷崖式”虧損的風(fēng)險也不是不可能。
不只看倒掛，剝?nèi)デ榫w化的烘托，識別“真寶”，持藍(lán)籌才能經(jīng)受二級市場的檢驗。
無論是紅盤時代還是不溫不火的樓市，不只是閉眼搖，更要慢慢挑、心選。
來源：房特首