10月8日，央視“經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播”報(bào)道，日本購(gòu)房者平均還清貸款年齡已高達(dá)73歲，部分銀行甚至將房貸還款年齡放寬至85歲！
要知道，我國(guó)人均壽命僅僅76歲，日本的人均壽命哪怕全球第一，也只有83.7歲。
還款年齡放寬至85歲，意味部分日本人至死都在為房貸而忙碌。
聽(tīng)起來(lái)非常窒息，但是在日本這個(gè)高度老齡化的社會(huì)里，這已經(jīng)算不上什么大新聞。
房貸與養(yǎng)老等各類社會(huì)壓力，使得日本老年人再就業(yè)越來(lái)越普遍，9旬還在工作的日本老人不在少數(shù)。
同樣作為亞洲國(guó)家，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)早已超越日本，貸款壓力也不輕，老齡化進(jìn)程不斷加速的同時(shí)，未來(lái)這樣趨勢(shì)會(huì)蔓延至我國(guó)嗎？
日本為何走到延長(zhǎng)房貸還款年齡這一步？
日本是全球老齡化程度最高的國(guó)家，放寬貸款年齡與這一點(diǎn)脫不了關(guān)系。
根據(jù)今年日本總務(wù)省發(fā)布數(shù)據(jù)，該國(guó)65歲以上的老年人口數(shù)量達(dá)3617萬(wàn)人，在總?cè)丝谥械恼急葹?8.7%，人口老齡化程度依舊是全球第一。
并且人口老齡化趨勢(shì)還在不斷加強(qiáng)，日本的總?cè)丝谝呀?jīng)持續(xù)下降11年。2019年，全國(guó)的新生兒僅有86.5萬(wàn)人，要知道，單單我國(guó)廣東省新生兒就是日本全國(guó)的1.65倍。
我們常說(shuō)房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，人口老齡化對(duì)一個(gè)地區(qū)發(fā)展來(lái)說(shuō)是致命的，因?yàn)檫@意味著整個(gè)社會(huì)年輕人占比變少，進(jìn)取的欲望，創(chuàng)新的能力也就變少。
年輕人有多重要？這幾年我國(guó)各大核心城市使盡渾身解數(shù)搶人，搶的不僅是人，還是年輕人。部分核心城市落戶政策中，學(xué)歷門檻還有商量的余地，但只有年齡堅(jiān)定的卡在45周歲以下。
因?yàn)槟贻p人，不僅意味著創(chuàng)造力，還意味消費(fèi)活力與經(jīng)濟(jì)活力，也承擔(dān)著社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。
日本房貸放寬年齡限制實(shí)屬無(wú)奈之舉，新生兒不斷減少，人口老齡化不斷增強(qiáng)，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)日漸沉重，整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)人口與房地產(chǎn)支撐都在變老，購(gòu)房平均年齡已經(jīng)延遲至40歲以上，放寬貸款年齡顯然是時(shí)代所趨。
所以可以看到不止是貸款年齡，退休年齡日本也是一延再延，2019年5月20日，日本政府召開(kāi)的未來(lái)投資會(huì)議上，決定再次延長(zhǎng)退休年齡到70歲。
人口老齡化問(wèn)題正在拖累日本的發(fā)展，但沒(méi)有任何一座城市能夠逃過(guò)這樣的趨勢(shì)。
日本的現(xiàn)在很可能是我國(guó)的未來(lái)。
中國(guó)的人口問(wèn)題同樣嚴(yán)峻，有逐漸"日本化"的趨勢(shì)。
我國(guó)早已步入老齡化社會(huì)，2018年，我國(guó)65歲以上人口占全國(guó)人口的比重11%，與日本27%的老齡化程度相比，我國(guó)目前程度尚輕。
但我國(guó)的老齡化發(fā)展速度遠(yuǎn)超其他國(guó)家。65歲及以上的人口比例從5%漲到10%，日本用了35年，意大利用了至少100年，而我國(guó)只用了短短30年。
不止如此，人口出生率也已持續(xù)下跌三代。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，我國(guó)80后、90后、00后、10后人數(shù)分別為2.22億、2.11億、1.63億（16330萬(wàn)）、1.63億（16306萬(wàn)）。00后出生數(shù)量出現(xiàn)明顯的斷層，人數(shù)銳減4736萬(wàn)，跌幅達(dá)22%。
根據(jù)“中國(guó)人口展望2018”數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)人口“少子化”與“老齡化”均有加劇趨勢(shì)，0-14歲人口的比重即將為老齡人口占比超越，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2027年，我國(guó)將迎來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)代。
并且，15-64歲的勞動(dòng)人口占也在持續(xù)下跌，未來(lái)我國(guó)以高勞動(dòng)人口占比、高效率的人口紅利也將衰減。下一步如何探索高社會(huì)保障制度、尋找新的人口紅利機(jī)會(huì)，將成為我國(guó)的發(fā)展難題。
日本的前車之鑒已經(jīng)擺在面前，當(dāng)人口高度老齡化后，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)乏力、社會(huì)負(fù)擔(dān)加劇與人口紅利衰減、未富先老等問(wèn)題，將會(huì)嚴(yán)重限制國(guó)家發(fā)展。
并且，我國(guó)11%的人口老齡化程度與日本27%老齡化程度看起來(lái)差距較大，但一旦進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)，我國(guó)的老齡化進(jìn)程將會(huì)進(jìn)一步加速。
即使延續(xù)此前10年我國(guó)老齡化發(fā)展平均速度，在2027年，我國(guó)也將步入老齡社會(huì)（65歲以上人口占總?cè)丝诘?4%），2047年，也則將步入超老齡社會(huì)（65歲以上人口占總?cè)丝诘?1%）。
也就是說(shuō)，如果沒(méi)有有力的政策引導(dǎo)，我國(guó)在三十后，可能就會(huì)進(jìn)入與日本類似的超老齡社會(huì)。
而我們這一代，三十年后，可能就是此刻的日本老人，活到老、工作到老、貸款到老。
當(dāng)然，人口結(jié)構(gòu)失衡不可能同時(shí)波及到所有城市，在人口流動(dòng)日益分化的今天，未來(lái)會(huì)有一批城市率先“日本化”。
哪些城市會(huì)率先進(jìn)入超老齡社會(huì)？我們先來(lái)看看各大城市的老齡化程度。
目前，我國(guó)老齡化程度超過(guò)21%的城市有三類城市：第一類為直轄市上海、北京、天津；第二類為江浙地區(qū)；第三類為遼寧等東北地區(qū)。
哪些城市可能最先進(jìn)入超老齡社會(huì)？還需要結(jié)合人口流入來(lái)看。
首先，雖然上海、北京人口老齡化程度很高，人口流入也不多。
但是這兩地的人口規(guī)模是政府有意控制的結(jié)果，并且上海每年有九百萬(wàn)、北京每年有八百萬(wàn)的流動(dòng)人口托底，可以對(duì)老齡化起到稀釋作用。勞動(dòng)人口數(shù)量占比依舊很高，雖然老齡化程度高，但這兩個(gè)城市為代表的一線城市可能是最后一批受老齡化拖累的城市。
天津處于京津冀都市圈，這些年的GDP增速放緩，人口吸引也逐漸乏力起來(lái)，但是瘦死的駱駝比馬大，作為強(qiáng)二線城市、教育資源優(yōu)質(zhì)，短期內(nèi)城市的吸引力仍舊存在，人口流入會(huì)沖緩人口老齡化的影響。
相反，老齡化程度高，并且人口流入較少的江浙城市會(huì)率先進(jìn)入超老齡化社會(huì)。
2019年浙江新增人口113萬(wàn)，其中人口凈流入高達(dá)84萬(wàn)，但其中人口大多流入杭州（55.4萬(wàn)人）與寧波（34萬(wàn)）這類強(qiáng)二線城市，真正像湖州這樣高老齡化的非核心城市人口增量不到3.3萬(wàn)，舟山甚至不足0.3萬(wàn)。
而江蘇省雖然GDP排名僅次于廣東，但是2019年的人口增量?jī)H有19.3萬(wàn)人，不及浙江省的五分之一。一個(gè)重要原因是江蘇的出生率在全國(guó)墊底，而老齡化率又位居前列，人口問(wèn)題極為嚴(yán)峻。
即使是蘇州、無(wú)錫等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，常住人口僅僅新增2.83萬(wàn)與1.7萬(wàn)。南通，作為長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，老齡化程度僅次于上海，但2019年人口流入僅僅只有0.8萬(wàn)。
像江浙這些，人口流入少，老齡化又嚴(yán)重的城市，投資價(jià)值不大?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)不低，又沒(méi)有新的年輕人口涌入，未來(lái)樓市支撐力嚴(yán)重不足。
最后是以遼寧為代表的東北地區(qū)，這類城市人口已經(jīng)提前進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。遼寧人口老齡化最嚴(yán)重的鞍山、丹東以及本溪都在這份人口流失榜上，不僅沒(méi)有人口流入，可能連自然增長(zhǎng)率都為負(fù)，房?jī)r(jià)缺乏支撐，像鶴崗這樣的城市早已跌成白菜價(jià)。
值得關(guān)注的是，珠三角仍舊是我國(guó)的人口高地，廣州、深圳以及佛山人口增量在同時(shí)排在全國(guó)前十，三個(gè)城市的人口增長(zhǎng)已經(jīng)達(dá)到106萬(wàn)人，肇慶江門的人口增量都有3萬(wàn)人。
并且深圳、廣州的老齡化程度也尚輕，深州65歲以上人口僅占6%，只有廣州和中山老齡化程度較高一些，達(dá)到了16%與14.5%。
對(duì)比來(lái)看，珠三角的人口結(jié)構(gòu)與京津冀、長(zhǎng)三角相比，年輕人占比更高，能夠享受的人口紅利也更多，未來(lái)的發(fā)展活力與空間更足。
可以說(shuō)，未來(lái)擺在城市人口競(jìng)爭(zhēng)面前的只有兩條路，一條是鼓勵(lì)生育，一條是搶人。
而人口作為房地產(chǎn)投資基本盤中的基本盤，未來(lái)的方向一定是選擇人口流入多、年輕人占比更多的城市。
沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能夠逃離老齡化問(wèn)題，我們與日本的距離可能是三十年，也可能是更短。
當(dāng)進(jìn)入超老齡化社會(huì)時(shí)，貸款年齡延長(zhǎng)、退休年齡延長(zhǎng)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？
來(lái)源：大胡子說(shuō)房