最近，全城購房者都有點躁動。
因為很多信號顯示，杭州一批熱門紅盤臨近上市節(jié)點了。要說誰最受關(guān)注，中杭府絕對上榜。
沉寂多時，僅憑一張海報，就迅速登上頭條。正宗西湖區(qū)、現(xiàn)房銷售，東側(cè)一線沿河，一路之隔是競舟二小和房價漲上天的河濱之城。十五中崇德校區(qū)、地鐵5號線蔣村站、西溪天街，均在直線1公里內(nèi)。
這樣的組合，一眼望去，妥妥值得“閉眼搖”?？晌业囊晃慌笥眩瑢嵉嘏芰艘惶耸Y村和樓盤后，卻幽幽地來了一句：感覺性價比不高啊！
他給出幾個理由——總價門檻過高、戶型非主流、板塊想象空間不大，加上大概率5年限售，持有成本太高。
中杭府的回報，真的就只能賺個理財錢嗎？
今天，我們對中杭府作了一個全面的客觀分析，設(shè)定了可能出現(xiàn)的情形，并依此為大家仔細(xì)算了一筆賬。
備注：文中有關(guān)中杭府信息，最終以開發(fā)商公布為準(zhǔn)。
01
先簡單回顧下中杭府的基本信息。
地價：31698元/㎡+自持44%
規(guī)劃：占地面積56755㎡，容積率2.4，總體量約22.8萬㎡（含地下），由10幢疊墅、10幢高層組成
立面：米黃色石材搭配玻璃欄板
戶型：高層約160-244㎡（精裝），疊墅約224㎡（毛坯）
科技系統(tǒng)：配備5G科技系統(tǒng)，通過地源熱泵與毛細(xì)管網(wǎng)，保持居住空間恒溫恒濕
其他配置：三層精裝單元大堂，會所配有、健身房、室內(nèi)恒溫游泳池等
可售房源：約364套，另有3幢自持
開盤時間：預(yù)計本月開放售樓處，具體開盤時間未知，可能一次性梭哈
交付時間：預(yù)計2022年
現(xiàn)場可以看到，項目已結(jié)頂，外立面也已成型。大門更是惹眼，坡屋頂形制，看起來是廡殿頂+懸山頂?shù)暮象w，氣度恢弘。
還配置了室內(nèi)恒溫泳池，及少見的科技系統(tǒng)。
據(jù)說室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)也很高，曾有消息稱，三大件為大金中央空調(diào)、百朗新風(fēng)，德國威能地暖。外墻甚至用了旭格系統(tǒng)門窗，十分良心。
高地價+嚴(yán)限價倒逼下，中杭府給人的第一感覺是，舍得投入，品質(zhì)明顯高于時下的流水線產(chǎn)品。
中杭府北側(cè)緊鄰繞城高速（攝于今年1月）
但自持比例過高，還規(guī)劃有居家養(yǎng)老用房和托老所，不夠純粹。
此外，周邊也有一些不利因素。比如南側(cè)的五常港路高峰期時常擁堵，對第一排疊墅會有噪音影響；離繞城高速近，最北一排建筑直線距三墩互通收費(fèi)站僅約150米。
項目容積率2.4，加上又是高低配，整體看起來比較密，日照存在相互遮擋，景觀也不宜太過期待。
蔣村眾商品房項目中，中杭府離地鐵和購物中心，也相對更遠(yuǎn)。
02
雖然中杭府官宣登場多日，但目前并沒有新信息流出。
包括戶型圖仍只有“坊間流傳”的版本，高層起步約160㎡，還有約174㎡和約244㎡兩種戶型。
從功能格局看，的確“非主流”，偏重尺度舒適，而非改善實用。
中杭府網(wǎng)傳戶型示意圖（僅供參考）
以約160㎡戶型為例，三開間南，只設(shè)計了三房。從圖示比例看，餐廳的面積甚至還大于客廳?？鋸埖氖牵?b>約174㎡戶型，依舊是三房。
想想現(xiàn)在國家都提倡三孩了，三個房間，百分百不夠住啊。
中杭府網(wǎng)傳戶型示意圖（僅供參考）
不過兩個戶型，都配置了3個衛(wèi)生間。約174㎡的南向客廳也挺大，或許后期可以改造個半開放式書房。
當(dāng)?shù)刂薪楦艺f，如果真如網(wǎng)傳戶型這樣，中杭府還不如河濱之城的139㎡四房來得實用。而且，中杭府高層得房率據(jù)說也比較一般。
約244㎡戶型，倒是設(shè)計了5房，還有L型大陽臺，但門檻提高太多了。
中杭府網(wǎng)傳戶型示意圖（僅供參考）
大面積戶型，意味著高總價。蔣村自2017年河濱之城清盤后，再無新盤推出，無直接參考對象，以致于直到現(xiàn)在，價格也沒確切說法。
在我看來，中杭府的價格，應(yīng)該介于未科和申花、文教之間，即可能在5-5.5萬。
若如此，中杭府的總價門檻，將是800-880萬。若再參照河濱之城近半年最高8.5萬的網(wǎng)簽價，出手總價更高達(dá)1360萬。
看起來有四五百萬的溢價，但你有沒有想過，有足夠多的接盤俠嗎？
畢竟，以后是要賣給自住客的，但戶型有明顯缺陷，而且同樣總價可以在申花、奧體、濱江等熱門區(qū)域，買買買了。
03
還有一點，假設(shè)中杭府現(xiàn)在交付，就一定能賣到河濱8萬5的價格嗎？
要知道，河濱之城房價的飛速上揚(yáng)，很大程度上是學(xué)區(qū)爆炒下的“人造神話”，而非市場選擇的結(jié)果。
而且，蔣村學(xué)區(qū)房的預(yù)期和價格，以前主要靠未科高管撐起來。新余杭成區(qū)后，將獨(dú)立發(fā)展教育資源。外溢的未科高管購買力和優(yōu)質(zhì)生源，估計也會減少吧。
加上現(xiàn)在嚴(yán)打?qū)W區(qū)炒作的大環(huán)境，天價學(xué)區(qū)房，回調(diào)已是大勢所趨。
事實上，河濱這種未經(jīng)成績檢驗的學(xué)區(qū)房（競爭二小尚無畢業(yè)生），早已進(jìn)入“滯漲減量”狀態(tài)。
河濱之城實景
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，2月至今，河濱之城的月成交量，分別是4、6、4、5套。而去年上半年，月均成交量超過15套。
河濱之城以中小戶型為主，尤其89㎡占比頗高，也是高網(wǎng)簽單價的主要貢獻(xiàn)者。
相比之下，中杭府起步戶型達(dá)160㎡，品質(zhì)與交付三四年的河濱之城，也沒有明顯代差。綜合各種因素，二手房價現(xiàn)在想要賣到8萬5，難度不小。
更重要的是，蔣村的想象空間，已經(jīng)不大了。
地鐵、學(xué)校、綜合體，幾乎所有的利好都兌現(xiàn)了，也沒有可開發(fā)土地了。“利好出盡是利空”，沒有了炒作題材，加上本身已高位橫盤，想要再進(jìn)一步難度可想而知。
中杭府全景（攝于今年1月）
近年頻頻被新晉網(wǎng)紅板塊奧體、濱江、江河匯等，甩在身后的武林，就是典型例子。
就算蔣村還會漲，還要面臨一個大問題——持有成本。
中杭府雖是現(xiàn)房銷售，大概率明年交付。但以目前市場熱度看，即便到時紅盤集中上市分流，大概率還是5年限售。
換言之，2027年才能出手，持有長達(dá)6年。
中杭府全是大戶型，基本是二套購房，甚至全款，至少約500萬的首付款，資金成本想想都不低。
04
那么，中杭府的回報，真的很雞肋嗎？
接下來是數(shù)學(xué)達(dá)人出場時間?？紤]到非限售基本沒什么風(fēng)險（交付即可出貨），這里主要測算5年限售情形下的成本和回報。
為方便計算，先確定幾個前提：
1、以160㎡戶型為例；2、新房買入價5.5萬，契稅按二套征收2%；3、統(tǒng)一持有6年，2027年賣出，相關(guān)稅費(fèi)買家承擔(dān)；
4、二套房貸利率5.5%（目前利率上行）；5、按揭30年等額本息；6、資金成本年化8%。
以8.5萬、10萬和12萬的預(yù)期二手房售價測算，可得到如下收益核算表。
可以看到，首付6成情況下，預(yù)期房價8萬5時，年化收益率只有理財水平。
只有當(dāng)售價達(dá)到10萬時，收益率才超過10%。達(dá)到12萬時，收益率就有點可觀了。
但若是全款，這筆賬可能就算不過來了。8萬5、10萬和12萬三種預(yù)期下，收益率均未超過10%。
考慮到天花板效應(yīng)，房價不可能無限上漲，連北京、上海都沒做到。像杭州的武林中心，配套要多成熟就有多成熟，但最近幾年，房價始終徘徊在10萬左右。
我并不覺得，五六年后的蔣村，可以輕松賣到12萬，或者15萬。
當(dāng)然，如果最終中杭府的開盤價，低于預(yù)期很多。比如是一度網(wǎng)傳的4萬8，那回報又另當(dāng)別論了。
05
搖號中杭府所需面對的情況，已經(jīng)很清晰了。
對自住客而言，必須認(rèn)清自己的真實需求，到底是二胎改善（甚至三孩），還是追求大尺度的豪宅體驗感。
畢竟，一個格局定型的戶型，后期改造并不容易。
不過，在改善需求旺盛、供應(yīng)又短缺的城西，縱然戶型另類，中杭府的擁躉肯定也不少，一場拼殺已是在所難免。
尤其疊墅，老城區(qū)一帶（西湖區(qū)）的選擇，幾乎沒有了。
但對增值型客戶來說，需要思考的問題，就比較多了。總價、資金成本、是否限售，及將來的價格預(yù)期和出手難度，都要綜合審慎。
多少接盤俠（自住客），能接受總價千萬以上的三房？蔣村房價還有多少上行空間？
面對高門檻的“準(zhǔn)限售盤”，不少人開始心生猶豫。
我的一個朋友，住在城北某次新小區(qū)89㎡，相中了文暉的和品，增值兼改善。
但了解一番后，已經(jīng)打退堂鼓了。和品限價5.17萬，一套139㎡四房，總價就要700多萬。2024年交付，若再限售5年，等于要持有8年。
“原本覺得搖到就賺，但算算并沒有。”朋友表示，還不如拿來理財靈活，或買個不限售的盤。
是啊，太多人低估了限售威力，高估了上漲預(yù)期。
來源：層樓