| PART 1 |
降息了杭州樓市就一定回暖嗎？
昨日央行降息，人民銀行開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作。
中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。
但此次降息并非大眾所理解的“降息”——存貸款基準利率下降，兩者的能量級別相去甚遠。
此次開展MLF操作以及逆回購的核心仍是向市場釋放定量的流動性，總體上量級是有限的。
回顧最近的一波存貸款基準利率下調，還是在此輪樓市行情啟動的前夕：2014年11月起至2015年10月末，期間存貸款基準利率連續(xù)下調五次。
此輪降息潮與樓市上漲潮幾乎無縫貼合，但直到6年后的今天，2015年10月24日發(fā)布的基準利率（短期4.35%，中期4.75%，長期4.9%）仍保持穩(wěn)固，并未輕易松動。
于低迷的房產市場（全國）而言，此次MLF以及逆回購降息10個基點更多是象征性意義，從推動樓市回暖的角度，實質作用并不算太大。
但象征意義也是意味深長的，近年、尤其是今年以來，樓市偏緊的貨幣政策終于發(fā)生了寬松的跡象。
在一定程度上或許也代表著，接下來貨幣寬松大概率是大趨勢，此次MLF和逆回購降息應該只是前菜。
如果不信，可以詳細看昨日發(fā)布的經濟數(shù)據。
| PART 2 |
17號國家統(tǒng)計局公布了2021年經濟數(shù)據，2021年全年國內生產總值1143670億元，比上年增長8.1%，兩年平均增長5.1%，經濟形勢總體看似較好。
但分季度看，問題就出現(xiàn)了。
2021年一季度同比增長19.3%，二季度同比增長7.9%，三季度同比增長4.9%，四季度同比增長4.0%。
可以看到，季度增速環(huán)比下降的趨勢非常明顯，尤其是第三季度和第四季度，增速已經滑落至5%以下。
第一、二季度增長喜人，從根本上有兩點支撐。
一是20年同期受疫情影響經濟數(shù)據的基數(shù)偏小，二是年初出口形勢大好帶動了經濟快速恢復，以制造業(yè)為代表的外向型產業(yè)迎來了一波春天。
第三、四季度就沒有一、二季度那么好的條件了，一是20年同期經濟已接近恢復，基礎數(shù)據較高，相對就導致了21年同期的增長數(shù)據較差。
二是，下半年國外供應鏈逐步恢復，同時歐美需求逐漸疲軟，外向型的制造業(yè)雖仍保持較強的競爭力，但已難以持續(xù)帶動整體。
房產投資以及消費數(shù)據在21年下半年也下滑明顯，回到數(shù)據上就呈現(xiàn)了前高后低的走勢。
同時，由于21年總體經濟復蘇順利，經濟數(shù)據基礎較高，在出口導向的制造業(yè)帶動乏力，投資、消費不振的情況下，22年想要繼續(xù)保持高增長的難度較大。
甚至可以說，22年經濟繼續(xù)下滑的風險在加大。
那么22年進行適當?shù)呢泿艑捤桑呀洺蔀榱丝梢酝茖С鰜淼拇蟾怕始榷肪€，故此次央行下調中期借貸便利以及逆回購利率即是順理成章的。
然而恐怕這點水量還遠不夠，所以前文才會說此次準降息只是前菜，22年全面寬松的可能性并不小，大家得做好一定的心理準備。
至于杭州樓市，我仍對其大幅復蘇回彈持相對謹慎的態(tài)度。
| PART 3 |
因為杭州樓市不同于其他城市，如北上等一線城市。
它們的調控時間足夠早，且城市韌性遠強于杭州，限制性政策對其需求的壓制已接近臨界點。
這種情況下，只要貨幣等政策工具出現(xiàn)了較大程度的寬松刺激，處于長期高壓，且高壓被時間對沖差不多的北京、上海市場回暖將會相對較為明顯。
而杭州距離近年來最具實質性的調控政策，也就是85新政，只過去了5個月時間，需求端的修復僅處于前期階段。
且杭州樓市的供給面，目前看對需求端呈現(xiàn)了壓倒性優(yōu)勢。
明年大批量的新房交付也將繼續(xù)充盈杭州樓市的供給端，這種情況下二手市場想要反轉的難度是比較大的。
就算是貨幣出現(xiàn)了較大幅度的寬松，也難以逆轉當前供明顯大于求的市場現(xiàn)狀。
信貸寬松起到的作用是放大器和催化劑，而限購控制了需求的水源，信貸需要在寬松的限購環(huán)境下才能發(fā)揮出最積極的作用。
在限購嚴格的杭州樓市，僅通過一定幅度、一定次數(shù)的降準降息，于市場而言幫助有限，因為它對需求端的生成、修復作用是有限的。
所以關鍵還是在于限購，它卡在脖頸，給再多的貨幣水，能夠到肚子里的也是可以看得見的。
這也是讓大家積極關注直接、間接的限購放松（放松落戶門檻等）跡象，或能夠明顯擴大需求端的政策工具出臺，而對信貸寬松不要過度緊張的核心原因。
| PART 4 |
在此，再次和大家明確一點：
杭州樓市上漲的底層邏輯(需大于供，搖號機制對部分改善、剛需有房家庭的擠壓）已經被破壞了。
判斷杭州樓市是否能夠明顯復蘇，關鍵就在于判斷需求端的修復進程，這點需要切記。
一切不考慮需求端整體修復的實際情況，空談樓市即將明顯復蘇、反彈的言論都需要謹慎看待。
當然部分區(qū)域新房供給短缺，導致杭州樓市結構性的輕度復蘇是完全有可能的
在全面寬松可能到來的前夕，也可以較為確定的是，杭州樓市短期的階段性底部基本到了，一些優(yōu)質區(qū)域的二手房已經可以進入自住選項。
需要置換的自住客群，平穩(wěn)的當下已經不失為一個置換契機。
于投資，我們依舊不建議入手二手，買二手投資，就算吃到了短期的政策紅利，時間放長遠一些，紅利吐出來也不是不可能。
改革將是長期持續(xù)的，終有一天會到來，你選擇刀尖舔血還是放棄最后一口，安穩(wěn)一些？
最后回到降息這個議題。
此次“準降息”對杭州樓市基本沒有明顯影響，想起到加熱杭州樓市的作用，這點能量還遠遠不夠。
即使能夠將杭州樓市從0度加熱到5度，于體量龐大的樓市而言又有什么本質上的區(qū)別嗎？冷風一吹依舊徹骨。
接下來繼續(xù)看戲，重磅還在后面。
湯加超級火山爆發(fā)，西部鄰國動蕩，美聯(lián)儲縮表加息風雨欲來，2022注定也是不平凡的一年。
來源：杭州房叔