01
先前，杭州某盤推出的“五一特價(jià)房”活動，在網(wǎng)絡(luò)上炸開了鍋。
當(dāng)中不乏“杭州第一降”等犀利用詞，引得無數(shù)購房者前來詢問，杭州新房降價(jià)了？
相比杭州新房是否降價(jià)，我更期待的，是杭州何時(shí)才能重返“神戶型”遍地的黃金年代。
若是能緊跟廣州步伐，同樣放寬對建筑容積率的限制，或許會比“特價(jià)房”所帶來的降價(jià)預(yù)期，更加實(shí)際。
自打去年11月，廣州市出臺了《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》新規(guī)后，最新亮相的新盤戶型，個(gè)個(gè)驚艷絕倫。
這面積“偷”的也太多了，陽臺、設(shè)備平臺、飄窗……算下來，得房率接近100%。
02
廣州這政策一出，福州、珠海、長沙等城市相繼跟進(jìn)。
主體內(nèi)容大差不差。
比如長沙，文件中提到，新建住宅項(xiàng)目封閉陽臺按水平投影面積的二分之一計(jì)入容積率和建筑面積，居住建筑陽臺也是如此，且不超過套內(nèi)建筑面積的20%。
廣州則是住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容比例由原來的不超過套內(nèi)建筑面積的15%，放寬至20%，且連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進(jìn)深。
福州新政中的，允許設(shè)置躍層戶型，則跟廣州的套內(nèi)面積超過144㎡的復(fù)式住宅，客廳、起居室調(diào)控部分層高基準(zhǔn)值由原來的6米，放寬至7.2米。
說白了，就是放寬陽臺、設(shè)備平臺、架空層、入戶花園、飄窗等的限制，在不違反建筑新規(guī)的前提下，增加新建住宅的室內(nèi)得房率。
03
其實(shí)，早年的杭州也通過類似方式，增加室內(nèi)得房率。
那時(shí)，89㎡實(shí)際可使用面積接近120㎡的例子，不勝枚舉。尤其蕭山，曾是杭州“神戶型”盛產(chǎn)大戶。
直到現(xiàn)在，美哉美城、和美家、御景藍(lán)灣等，都是杭州戶型界的巔峰代表，無盤能超越。
2018年，浙江省出臺的《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測算技術(shù)規(guī)程》，大大限制了杭州的可拓展面積。
也是自那年起，杭州的三房兩衛(wèi)戶型，從原先的89㎡，一下子擴(kuò)大到95㎡，甚至100㎡。
美哉美城約96㎡戶型
可去年3月起實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》，把“偷面積”的路堵得更嚴(yán)實(shí)了。
原本，浙江省的建筑規(guī)范里，一定面積內(nèi)的公建化全封閉陽臺，也可以按一半計(jì)入銷售面積，但《民用建筑通用規(guī)范》要求，全封閉的陽臺要算全部面積，只有完全敞開式，附設(shè)于建筑外墻的才可以按一半面積銷售。
上周直播時(shí)，有網(wǎng)友提及，在杭州只要房子有140㎡基本就不用換房了。
這話對也不對。若是早年的戶型，140㎡確實(shí)夠用，畢竟還有額外贈送面積；可若是這兩年的戶型，140㎡入住后會發(fā)現(xiàn)，怎么每個(gè)空間都那么小呢。
既要滿足房間量、又要遵守建筑新規(guī)，最直接的解題方式，不是縮小各空間的尺度，就是擴(kuò)大戶型。
也就是說，如今的160-170㎡，實(shí)際使用面積跟早年的140㎡差不多持平。
要是杭州能重回當(dāng)年“神戶型”遍地的巔峰時(shí)期，那么省下的幾十平米，可不是比樓盤的特價(jià)房來得劃算。
04
不過，自從廣州新一代戶型亮相市場后，二手房東們叫苦不迭。
尤其是這幾年樓市爆火時(shí)買入的業(yè)主，原本還想著交付后賣個(gè)高價(jià)，可自身戶型不給力，市場行情又一般，意向客戶全跑去買新房了。
這或許也是為何，杭州遲遲未跟進(jìn)的原因之一吧。
如今房東狂卷品質(zhì)，已經(jīng)讓周邊房東暗叫不好，但好在還能以價(jià)換量；若是新房的得房率進(jìn)一步提升，那么二手房僅剩的一點(diǎn)優(yōu)勢（現(xiàn)房、得房率），會被進(jìn)一步抹掉。
二手房若賣不掉，置換的鏈條便停滯，久了也會沖擊新房。
所謂“成也蕭何敗蕭何”，換做是你，是希望杭州盡快跟進(jìn)，還是維持原狀呢？
來源：層樓