今年起，有關(guān)部門明確要求22個城市集中供地。從政策的出發(fā)點來看，我們認(rèn)為主要基于兩個目地：
①平抑土地市場熱度；②降低房企拿地集中度。
那么，最終政策起到了什么作用，有沒有達(dá)到預(yù)期目的？
我們以土地市場規(guī)模居全國前列的杭州作為觀察城市，基于首次集中供地第一天的成交結(jié)果，來進(jìn)行分析。
核心提要：
壹、首日三大特點
貳、如何破局？
杭州集中出地第一天，杭州主城區(qū)、錢塘區(qū)、蕭山區(qū)共計出讓32宗地塊，總建面375.7萬方，總出讓金716.7億元，平均溢價率25.92%。
其中有24宗地塊達(dá)到自持，自持地塊數(shù)量占比75%；總自持面積38.4萬方，平均自持比例達(dá)11.35%。
壹、首日三大特點
集中供地政策下，從杭州首日土拍結(jié)果來看，顯然與政策想達(dá)到的目標(biāo)差距較大。集中供地首日土拍最明顯的特點是——
1、土地資源加速向少數(shù)房企集中；
據(jù)好地研究院了解，本次報名房企不乏陌生面孔，但從今天拿地來看，繼續(xù)由這些杭州深耕房企占據(jù)主導(dǎo)，比如濱江、融創(chuàng)、融信、祥生等。
具體表現(xiàn)在拿地集中度上，今天前三房企拿地金額就達(dá)到365.5億元，占今天總出讓金的51%，即超過一半金額的地被三家房企搶下，比去年提高了19個百分點！
以下是與今年1月，去年，前年的拿地前三名的占比相比：
占比高的原因之一是每宗地最高5000萬封頂?shù)墓吹刂贫龋鼓玫亻T檻低，房企拿地資金壓力劇降，這個制度在集中供地的情況下發(fā)揮了放大的效應(yīng)。
2、土拍熱度正在走向沸點
1）自持比例大幅上升
在地塊起價、新房售價預(yù)期沒有較大變化的情況下，自持情況是反映市場熱度的較好指標(biāo)——
首日成交的32宗地塊，有24宗達(dá)到自持，總自持面積達(dá)到38.4萬方，比今年一季度的總自持面積（26.8萬方）還要多43%，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2019年或者2020年全年的自持量。
從自持比例來看，今天地塊平均自持比例達(dá)到11.35%，已經(jīng)接近自持最瘋狂的2017年。
一天就有38.4萬方的自持，意味著減少近
4000套可售房源供應(yīng)，供不應(yīng)求的局面更將加?。?/div>
對于房企而已，按成交地價統(tǒng)計，因自持沉淀的土地金額就達(dá)到81.7億元，占今天出讓金的11.4%。
2）預(yù)期銷售利潤率持續(xù)走低
封頂后的大比例自持，實際是在進(jìn)一步推高真實地價。
好地研究院將自持部分地價按可售住宅地價的6折計算，僅以今天成交的26宗純宅地統(tǒng)計，所涉及的20個板塊，與板塊內(nèi)有地價可對比性的項目對照，今天全部創(chuàng)下新高，平均地價漲幅達(dá)到17%。
杭州5月7日成交宅地地價漲幅情況
據(jù)好地研究院測算，今天的地塊，總體上看，甚至保本也有較大難度。考慮對于自持估值的估值差異，僅選取未達(dá)上限溢價率地塊測算。
如錢塘區(qū)金沙湖、高教園區(qū)，轉(zhuǎn)塘地塊等，新房售價3萬（含裝修）左右地塊，房地差只有6000元，2萬新房地塊，房地差價只有5000元。無論如何壓縮成本，項目想實現(xiàn)利潤并不容易。
若測算地塊利潤率，自持部分地價按可售住宅地價的6折，按好地研究院常規(guī)測算，平均預(yù)期銷售利潤率從雙限政策實施當(dāng)年（2019年）的7.9%，下降到集中供地政策下首日平均-3.17%
當(dāng)然，房企通過超配車位、利用不超過10%配建比例拔高貨值等策略可以一定程度上實現(xiàn)扭虧甚至微利，但同時自持比例的不斷上升，即使可售部分有所獲利，也面臨極大資金沉淀。
3）房企自救：深耕守擂現(xiàn)象越來越多
深耕守擂是指在房企在自己深耕的板塊內(nèi)拿地，在以往，此舉是為了發(fā)揮在深耕板塊品牌優(yōu)勢與降低進(jìn)入新區(qū)域適應(yīng)期風(fēng)險。
但如今，新房限價嚴(yán)厲，土地市場越來越熱，利潤越來越薄之際，在深耕板塊中拿地成為房企自救的防守之舉。
這成為今天的普遍現(xiàn)象，拿地的房企多半周邊有老項目，比如濱江堅守錢塘江兩岸，今天與融信聯(lián)合體拿了四七堡地塊、蕭山科技城地塊；祥生補倉錢塘區(qū)大學(xué)城北、西湖之江轉(zhuǎn)塘板塊；融創(chuàng)上午在金沙湖周邊又搶下3宗宅地，此前，融創(chuàng)深耕錢塘區(qū)多年，較長時期占有新房銷售額第一的位置。
深耕守擂有效地降低了成本：
一方面，在深耕區(qū)域，可以團(tuán)隊、施工、營銷協(xié)同，如果用此前的項目公司拿地，也有利于稅務(wù)籌劃降低成本；
另一方面，有品牌和人脈基礎(chǔ)，在建設(shè)進(jìn)度、銷售速度上也更具優(yōu)勢。
各房企深耕守擂，既是防守，也組建起了壁壘，導(dǎo)致外來房企因為成本高昂而很難進(jìn)駐。
貳、如何破局？
好地研究院認(rèn)為，集中供地政策不變的情況下，為了起到抑制市場過熱的效果，還是存在一些制度改革的可能，比如：
1、提高拿地門檻。比如取消勾地制度，因為現(xiàn)有的勾地制度部分作用是為了防止流拍設(shè)置的，是在熊市里推出的舉措，目前是土地牛市，可以取消；還可以提高參拍保證金比例，提升房企的資金壓力與成本；
2、為了限制房企拿下地之后尋求多家合作的行為，可以學(xué)習(xí)最近的上海新政：限制拿地房企后期股權(quán)轉(zhuǎn)讓，來進(jìn)一步提高資金壓力，從而給更多房企有拿地機會。
3、自持改成移交，以促使厭惡自持的房企加入競爭；
4、江蘇等地?fù)u號的制度可以借鑒。
拍到封頂之后實行搖號的制度，表面上看，是為了給參與房企公平參與的機會，實際作用是為了保護(hù)房企應(yīng)有的利潤，從而保證新房的質(zhì)量，進(jìn)而保持房地產(chǎn)正常的產(chǎn)業(yè)秩序。
來源：好地訊