01
人類的悲歡何止不相通，有時(shí)簡(jiǎn)直是絕緣。
一邊是無數(shù)房東欲哭無淚，給中介拼命發(fā)紅包也買不掉房；一邊是超級(jí)土豪手握2個(gè)小目標(biāo)，在老別墅區(qū)里找不到一套房！
前一陣，我朋友的親戚托他在云棲玫瑰園找套好點(diǎn)的中式合院，初步預(yù)算是2億。
親戚想想這個(gè)總價(jià)，整個(gè)杭州都能橫著走了吧？結(jié)果，我朋友去中介問了一圈，總共只有2套中式合院掛牌，最便宜報(bào)價(jià)2.8億。
這套中式合院產(chǎn)證面積約533㎡，帶300㎡地下室和1200㎡花園，折合單價(jià)52.5萬。豪宅經(jīng)紀(jì)人表示，買家若誠(chéng)心買，單價(jià)很難低于50萬。
一聽這價(jià)格，是不是突然覺得什么40萬的上海翠湖天地，也沒那么驚悚了？
我朋友算業(yè)內(nèi)人士，也被嚇到了。在他印象中，兩年前云棲玫瑰園最貴不過30萬，這是短短時(shí)間又快翻倍了。
02
別以為這只是房東“漫天要價(jià)”，此前的確有非常夸張的高價(jià)成交。
早在幾年前，云棲玫瑰園成交過另一套中式合院，產(chǎn)證面積差不多，但花園小了一兩百平方米，當(dāng)時(shí)實(shí)際總價(jià)約1.8億。
即便是當(dāng)年，成交單價(jià)也接近34萬。
云棲玫瑰園實(shí)景
云棲玫瑰園分三期開發(fā)，中式合院是最后一期發(fā)售，僅29套，基本全為自住，能放盤到二手市場(chǎng)上的一直鳳毛麟角。
多年前成交過一套樣板房，單價(jià)14-15萬左右；2019年，另一套建面424㎡的中式合院，以7500萬總價(jià)成交，折合網(wǎng)簽單價(jià)近17萬7。
雖然網(wǎng)簽價(jià)常常做低，即便如此，云棲玫瑰園也刷新了杭州二手房網(wǎng)簽單價(jià)紀(jì)錄。
九溪玫瑰園實(shí)景
就在上個(gè)月，杭州二手網(wǎng)簽單價(jià)又被刷新了。
這次主角是云棲玫瑰園的鄰居九溪玫瑰園。4月初，一套產(chǎn)證402㎡的獨(dú)棟別墅以9700萬成交，網(wǎng)簽單價(jià)超24萬。而去年6月，九溪玫瑰園才成交過一套400多㎡大宅，單價(jià)近22萬。
回頭看，2018年江南里創(chuàng)下的17萬6網(wǎng)簽單價(jià)記錄，早已風(fēng)流云散。
03
有沒有發(fā)現(xiàn)，不論是云棲玫瑰園還是九溪玫瑰園，這兩年，只有超低密大宅還在一直創(chuàng)造杭州新的二手單價(jià)紀(jì)錄。
大部分次新房都是一片凄風(fēng)慘雨，相比2021年回調(diào)了10—25%，保本漸成奢望。
次新豪宅也是“交付即巔峰”，單價(jià)很難持續(xù)突破。
號(hào)稱YYDS的幾個(gè)市中心頂豪，比如武林壹號(hào)、東方潤(rùn)園和陽(yáng)光海岸等，價(jià)格雖歷久彌新，但也反復(fù)震蕩。單價(jià)更被超低密大宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋下。
即便是頂豪“天花板”的陽(yáng)光海岸，網(wǎng)簽單價(jià)也止步17萬5。一旦要價(jià)太高，成交就極為困難。
反觀超低密大宅，動(dòng)輒上億卻不乏接盤俠。
上個(gè)月底拍掉的桃花源西錦園，起拍價(jià)1.155億，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，極大概率會(huì)流拍。最后卻以1.33億天價(jià)成交，刷新杭州法拍房總價(jià)紀(jì)錄。
不得不說，在人人“追逐核心資產(chǎn)”的全國(guó)樓市新趨勢(shì)下，超低密大宅擊敗一線江景大平層，成為終極贏家。
看清楚了，關(guān)鍵詞是“大”而不是“市中心”。
必須是動(dòng)輒占地幾畝，容積率低于0.3甚至0.2。什么小聯(lián)排小合院肯定是不行的，連主流200多㎡的江南里都太小了。
九溪玫瑰園實(shí)景
所謂“核心資產(chǎn)”的定義，關(guān)鍵在于不可復(fù)制。杭州江岸線這么長(zhǎng)，江景豪宅盡管稀缺，每幾年還是能涌現(xiàn)一批。但幾畝一棟的大宅真的永遠(yuǎn)不再開發(fā)了。
不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的一條《關(guān)于廢止和宣布失效部分行政規(guī)范性文件的公告》，被解讀為“限墅令”將取消。
但很快便被告知是誤讀，杭州將繼續(xù)禁止出讓1.0以下容積率宅地。
換言之，像九溪玫瑰園、云棲玫瑰園這類超低密大宅，永遠(yuǎn)不再有新房供應(yīng)，買家只能在二手里卷，房東自然奇貨可居。
所以，一套云棲玫瑰園500多㎡的中式合院，新房售價(jià)六七千萬，短短數(shù)年，卻能暴漲至2億多，還一房難求。
04
有人會(huì)：不對(duì)啊，大別墅不是綽號(hào)“保姆樂園”，要地鐵沒地鐵，要商業(yè)沒商業(yè)，買個(gè)菜都得司機(jī)接送，哪有市中心大平層便利？
一旦要比較生活的效率，那就落入了下乘。
的確，十幾年前杭州的大別墅入住率很低。第一代有錢人大多白手起家，雖然住上豪宅，但永遠(yuǎn)忙碌在生意場(chǎng)第一線。
但現(xiàn)在，隨著中國(guó)改革開放進(jìn)入第40個(gè)年頭，一批“有閑階級(jí)”誕生了。
他們不僅有錢，而且有閑。有的是生意慢慢收掉、半退休狀態(tài)的老錢，有的是不進(jìn)入家族企業(yè)的廠二代富三代，還有一些時(shí)間極為自由的投資大佬。
一旦沒有工作羈絆，大別墅的生活簡(jiǎn)直像天堂。
正如紀(jì)錄片《Tamara's World》里，F(xiàn)1女繼承人Tamara的生活一樣。
作為倫敦肯辛頓豪宅的女主人，Tamara的吃穿用度均有專人打理。每天上午吃完飯，兩名私人助理會(huì)來匯報(bào)一天的行程。
她所居住的城堡，足有57間房，然而大部分房間，她卻不曾涉足。為了讓女兒擁有童話般的生活，還將泳池改造為公園式的游樂場(chǎng)。
Tamara幾乎不用出門，普拉提教練、美甲師、造型師、化妝師等上門為其服務(wù)。興致來了，便搭乘私人飛機(jī)，去摩洛哥曬太陽(yáng)、又或是去瑞士滑雪。
同樣，杭州頂級(jí)別墅的業(yè)主們，足不出戶照樣能享受世界的一切。
日本清晨捕撈的金槍魚，當(dāng)天空運(yùn)至他們的餐桌上；歐洲新一季的名牌服飾，還沒上架，已全套擺進(jìn)他們的衣櫥。
想游泳？自家有消毒最徹底的泳池。打臺(tái)球看電影？地下室有最頂級(jí)的設(shè)備。周末燒烤露營(yíng)？自家院子不需要預(yù)約。一切都有物業(yè)的增值服務(wù)幫你搞定。
一旦住進(jìn)這樣的大別墅，舒適得根本不想出門。一旦在這里睡過幾晚，那些江邊大平層的次臥簡(jiǎn)直小到不能忍受。
05
據(jù)說，許多富豪不喜歡和陌生人同乘電梯。
所以他們自住只選獨(dú)門獨(dú)院的大別墅，以滿足他們“人以群分”的內(nèi)心渴望，照顧他們偶爾的一點(diǎn)社恐或任性。
不用為隔壁孩子的鋼琴聲煩惱，興致來了辦個(gè)party，也不用擔(dān)心會(huì)被鄰居投訴。
相比大平層格局上的千篇一律，別墅從內(nèi)到外的可塑性更強(qiáng)，更符合他們獨(dú)家定制的個(gè)性需求。在平淡的現(xiàn)代生活里，增加一點(diǎn)藝術(shù)的迷思。
更重要的是，曾光芒萬丈如陽(yáng)光海岸、望族壹號(hào)，如今也經(jīng)常被詬病“公區(qū)舊了”，單價(jià)漸漸拼不過新晉的一品、濱江園。
但大別墅可以幾年煥新一次外立面，不用與鄰居協(xié)商眾籌，永遠(yuǎn)不會(huì)因市場(chǎng)“喜新厭舊”而在銀行估值下滑。
一大批有閑階級(jí)的出現(xiàn)，讓“大別墅”這種無用的奢侈品成了最保值的金融產(chǎn)品。
這幾年的限價(jià)，加上拼多多抵押貸的狠活，讓無數(shù)中產(chǎn)混進(jìn)富人的豪宅區(qū)，讓一線江景大平層不再“往來無白丁”。最終，富人們用大別墅捍衛(wèi)了自己最后的純血領(lǐng)地。
大別墅的升值神話很誘人，但與普通人不再有關(guān)。沒有幾個(gè)中產(chǎn)拼得出上億資金去炒房。
大別墅是淡市里的一抹亮色，但不能拯救市場(chǎng)信心于水火。
上周，幾位退居二線的杭州地產(chǎn)大佬聚會(huì)。他們?cè)治諢o數(shù)豪宅，卻都表示地產(chǎn)紅利已到頭了。只保留2套自住房，其它房子全部要拋光。
你一定猜到了，這2套自住房里就有一套玫瑰園或桃花源，價(jià)值好幾億呢！
當(dāng)歷經(jīng)淘洗的老錢，盡數(shù)濃縮于不可再生的大別墅時(shí)，怎能不暴漲？
來源：層樓