| PART 1 |
▲《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》
不久前，全國(guó)首個(gè)跨區(qū)域、多省協(xié)商性的國(guó)土空間規(guī)劃《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》（下文稱“規(guī)劃”）印發(fā)，規(guī)劃范圍包括上海、蘇錫常通、甬湖嘉舟在內(nèi)的“1+8”市域行政區(qū)域。
《規(guī)劃》內(nèi)容涵蓋多產(chǎn)業(yè)形成制造業(yè)集群、交通聯(lián)動(dòng)體系、碳金融創(chuàng)新體系等等多方合作，接著就是2025、2035、2050的目標(biāo)和展望，概括成一句話，江浙八市圍著上海深度走向一體化。
▲《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》涉及范圍
這幾年，筆者相信大家已經(jīng)看過(guò)無(wú)數(shù)都市圈和這兩省一市推動(dòng)一體化的新聞了，不知道大家有沒(méi)有跟我一樣生出這樣的疑問(wèn)：長(zhǎng)三角一體化，跟我有什么關(guān)系？
伴隨這個(gè)疑問(wèn)，各行各業(yè)都能衍生出更多具體的問(wèn)題，房叔是房產(chǎn)號(hào)，就打算說(shuō)點(diǎn)老百姓聽(tīng)得懂的，都市圈與購(gòu)房者相關(guān)的簡(jiǎn)單東西：
1、長(zhǎng)三角能不能實(shí)現(xiàn)雙城、多城一體，使異地購(gòu)房實(shí)現(xiàn)，變成像珠三角一樣的“廣佛”、“深惠”這樣的通勤圈？
2、能不能按照長(zhǎng)三角的框架思維做房產(chǎn)投資？收益怎么樣？
3、江浙的都市圈真能在生活空間上和上海一體化嗎？
| PART 2 |
第一個(gè)問(wèn)題，長(zhǎng)三角能不能異地購(gòu)房，比如買(mǎi)在嘉善在上海上班，買(mǎi)在紹興在杭州上班？像深圳和惠州、廣州和佛山一樣。
不看好。
哪怕嘉興、紹興等地到杭州的動(dòng)車時(shí)間極短，筆者仍然建議是除非正好工作在火車站和周圍，否則別異地購(gòu)房，理由基于三點(diǎn)：1、鐵路和地方交通的換乘未變革。2、各城市沒(méi)有真正意義上圍繞火車場(chǎng)站布置產(chǎn)業(yè)。3、車票還是挺貴的。
第一點(diǎn)，下動(dòng)車轉(zhuǎn)地鐵的朋友都好理解，從月臺(tái)走到地鐵站臺(tái)的時(shí)間非常長(zhǎng)，如果要每日在兩地通勤，還要進(jìn)行重復(fù)安檢、掃兩地健康碼；
無(wú)論東京還是紐約，它們的車都不如我們的動(dòng)車和地鐵新和先進(jìn)，但是換乘很方便，尤其在都市圈鼻祖日本，換乘火車、城際列車、市內(nèi)地鐵往往就是兩個(gè)挨著的閘機(jī)，保證換乘幾乎是0損耗的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)城際的“無(wú)縫”對(duì)接。
至于四省屢屢提及打造“90分鐘通勤圈”，90分鐘的通勤還叫通勤嗎？
現(xiàn)階段的現(xiàn)實(shí)是有紹興朋友會(huì)在買(mǎi)在車站附近，然后周五晚坐火車回紹興，周日前再回來(lái)，形成人流潮汐，這樣的狀況更多，也將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。
第二點(diǎn)，請(qǐng)大家站在一個(gè)高維的角度，思考如果兩個(gè)城市要一體化，二者鐵路相連，彼此溝通。
此時(shí)，因?yàn)殍F老大絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)和鐵軌兩側(cè)至少10m的限制區(qū)域，每個(gè)城市一定會(huì)由鐵路形成一條“30m+寬的割裂帶”，杭州的“宣杭遷移”、“艮山上蓋”多次熱議的原因就在于此；
那么怎么可以不割裂或者說(shuō)將割裂感降到最小呢？
▲圍繞東京丸之內(nèi)TOD車站布局的場(chǎng)站城市
答：圍繞火車站做城市規(guī)劃，以場(chǎng)站為原點(diǎn)布置產(chǎn)業(yè)、市政，形成場(chǎng)站城市。大白話說(shuō)，我直接把場(chǎng)站做成城市廣場(chǎng)，城市功能蓋在旁邊、場(chǎng)站地下、場(chǎng)站頂上，鐵路兩旁的產(chǎn)業(yè)一開(kāi)始就計(jì)劃好不用頻繁交互。
▲西站場(chǎng)站中心交通結(jié)點(diǎn)
火車站在中國(guó)語(yǔ)境里從未是一個(gè)“市民性”的概念，只要老百姓不是“蕩蕩馬路”逛進(jìn)火車站，它就依然只是“A到B的城際交通樞紐”，杭州西站算是一個(gè)場(chǎng)站城市的優(yōu)秀進(jìn)步案例，但是程度依然不夠；
這兩點(diǎn)其實(shí)本質(zhì)都是一樣，只要鐵老大和地方行政合作的壁壘不打通，”城際生活“的實(shí)際操作性就非常差，那么能填滿兩個(gè)城市間空白的人群就非常少，除非能像大灣區(qū)，在本就不大的區(qū)域里把交通網(wǎng)修到真正一體化，長(zhǎng)三角，難。
| PART 3 |
第二個(gè)問(wèn)題，能不能按照長(zhǎng)三角的框架思維做房產(chǎn)投資？收益怎么樣？同樣不看好。
啥叫按照長(zhǎng)三角的框架思維做房產(chǎn)投資？
▲嘉興的黃金區(qū)位
筆者舉個(gè)例子，站在長(zhǎng)三角一盤(pán)棋的視野里，嘉興一定是個(gè)寶地，被蘇杭滬三個(gè)超級(jí)大城包圍，周圍還都是頭幾名的百?gòu)?qiáng)縣，產(chǎn)業(yè)人口和年輕人大大的有，而且嘉興的農(nóng)民人均可支配收入全國(guó)第一，無(wú)論從人口進(jìn)城、還是周邊外溢，全國(guó)獨(dú)一份?？s小到杭州類比，這就是申花，被浙大、文教區(qū)、橋西包圍，吃外溢都吃飽了。
▲嘉興烏鎮(zhèn)
但是一樣的邏輯，放在單個(gè)城市內(nèi)可以，城際就不可以。因?yàn)槌鞘杏新毮?，土地有紅線。
嘉興綽號(hào)“種田嘉”，因?yàn)楦魇「丶t線的存在，浙江山和水又多，為數(shù)不多能種地的平原就是浙北一點(diǎn)點(diǎn)，杭甬指標(biāo)分得多，嘉興就相對(duì)少，高附加值行業(yè)給的土地少，人口的收入就相對(duì)少，有錢(qián)的老板又被吸到周圍三城買(mǎi)房，所以買(mǎi)在嘉興還是自住和養(yǎng)老為主，同樣的道理在紹興和湖州也差不多。
這時(shí)候，你發(fā)現(xiàn)，三省的中間地帶本應(yīng)該是一種向心性的樞紐建設(shè)，如今反而是一種甩低產(chǎn)、吸人口的離心狀態(tài)，這本身就是一種矛盾。
當(dāng)然，此一時(shí)彼一時(shí)，等長(zhǎng)三角全面超老齡化，湖州、嘉興先行的養(yǎng)老地產(chǎn)探索價(jià)值顯現(xiàn)，也許是城市化后期另一條新鮮的路徑了。
| PART 4 |
▲長(zhǎng)三角城市群五圈四帶
最后一個(gè)問(wèn)題，江浙的都市圈真能在生活空間上和上海一體化嗎？
筆者的答案是，不樂(lè)觀。
在本次推出的《規(guī)劃》中，最引人注目和創(chuàng)新的就是下圖的都市圈5層級(jí)結(jié)構(gòu)：
▲《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》自上而下五層級(jí)
處于最頂尖的是1個(gè)頂級(jí)全球城市上海市區(qū)，定位要在全球各領(lǐng)域達(dá)到一流水平；
第二層級(jí)由3個(gè)綜合性全球城市組成，即蘇州市區(qū)、寧波市區(qū)、臨港新片區(qū)，要與上海共同組織全球核心功能，攜手邁向全球城市“第二方陣”；
第三層由6個(gè)專業(yè)性全球城市構(gòu)成，即無(wú)錫市區(qū)、常州市區(qū)、南通市區(qū)、嘉興市區(qū)、湖州市區(qū)、舟山市區(qū)，定位是要在專業(yè)領(lǐng)域發(fā)揮國(guó)際影響力；
第四層由12個(gè)全球功能性節(jié)點(diǎn)城市組成，包括上海郊區(qū)的五個(gè)新城等，責(zé)任是要承擔(dān)全球特色功能；
最后一個(gè)層級(jí)由19個(gè)相對(duì)獨(dú)立的全球功能支撐性節(jié)點(diǎn)組成，主要功能是服務(wù)本土，為全球城市及節(jié)點(diǎn)提供有力支撐。
金字塔結(jié)構(gòu)的合理性在于可以突出發(fā)展重點(diǎn)，由點(diǎn)到面進(jìn)行集中突破，以核心城市的跨越式發(fā)展帶動(dòng)其他地方的協(xié)同前進(jìn)。這點(diǎn)和紐約大都市圈以及東京大都市圈產(chǎn)生了最大的差異，上海是個(gè)多中心的組合發(fā)展體而不是單中心的發(fā)展模型。
說(shuō)人話，上海大都市圈是大圈包小圈，小圈在各省內(nèi)，比如蘇錫常，甬臺(tái)舟，除了長(zhǎng)三角另三省的省會(huì)都市圈，其他都市圈眾星捧月，上海再反哺帶動(dòng)小圈。
理想總是美好，但是現(xiàn)實(shí)意義并不是太強(qiáng)，原因在于長(zhǎng)三角地區(qū)三省一市極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)，即地區(qū)間的產(chǎn)業(yè)類型都趨于一致，沒(méi)有形成本地區(qū)特別突出的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。
早在4年前，南京大學(xué)就對(duì)長(zhǎng)三角做了《長(zhǎng)三角地區(qū)高質(zhì)量一體化發(fā)展水平研究報(bào)告》，其中用克魯格曼專業(yè)化系數(shù)專門(mén)統(tǒng)計(jì)評(píng)價(jià)了三省一市的產(chǎn)業(yè)相似水平，這個(gè)系數(shù)越接近2，說(shuō)明地區(qū)內(nèi)分工越明顯，越趨近于0，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)越相似，長(zhǎng)三角這個(gè)系數(shù)是0.2，而大灣區(qū)接近1。
由此可見(jiàn)，長(zhǎng)三角地區(qū)并未像珠三角一樣，充分發(fā)揮整體聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，生產(chǎn)力布局出現(xiàn)重復(fù)的盲目性，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象依然比較突出，說(shuō)白了表面上協(xié)同，實(shí)際上你有我也有，你想做大做強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)我也想。
江浙皖不甘心只給上海打輔助，做配套，而把高新拱手讓給上海。于是四地都能拿出了極其類似的人才吸引政策、人才補(bǔ)貼、落戶招商利好，搶著一樣的人。
這件事尤其體現(xiàn)在浙江，不同于蘇南與上海依托的關(guān)系，浙江一、二、三產(chǎn)都不缺，物流體系、深水港和向西的土地縱深都有，沒(méi)有什么一定要依托上海，反而很多時(shí)候是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
在生活空間的維度，市際間形成人員流動(dòng)的頻率依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)流動(dòng)，會(huì)是很長(zhǎng)時(shí)間段里長(zhǎng)三角的現(xiàn)實(shí)。
要想跑要先學(xué)會(huì)走，而購(gòu)房還是以“選城市-挑板塊-選房”的邏輯思考為主，城際的事在珠三角可以想，在長(zhǎng)三角還是盡可以留給下一代吧。
| PART 5 |
在購(gòu)房的層面，長(zhǎng)三角難有“大灣區(qū)”。
來(lái)源：杭州房叔