【基本信息】
項(xiàng)目名稱：楊柳郡園
推廣名：地鐵綠城·楊柳郡
項(xiàng)目位置：江干區(qū)建華路與備塘河交匯處東北面，1號線七堡站出口
開盤時間：2019.11
開盤均價：4萬/平
精裝標(biāo)準(zhǔn)：3300元/平
戶型：未定
房源數(shù)量：未知
最低首付：60萬
凍結(jié)資金：80萬起
樓盤特色：交通方便，小戶型總價低
二狗推薦指數(shù)：3星
大家好我是二狗，今天要講的地鐵楊柳郡預(yù)計開盤會遲一些，基本要到今年年底了。但是好像對這個盤來說，好像開得越晚，關(guān)注的人就越多，絲毫不影響它沖擊2019最火樓盤的勢頭。除了綠城出品、地鐵上蓋以外，楊柳郡本次開出的60平以下小戶型可謂是一大亮點(diǎn)，雖然單價較高，但200萬以下的低總價的確讓一些剛畢業(yè)的年輕人趨之若鶩。
在幾年前，杭州主城區(qū)還能找到很多90方以下的小戶型。以城東為例，此前城東新城的天陽文暉還有75方小戶型，2室2廳1衛(wèi)；交通曉時代的59方2室2廳1衛(wèi)，單套總價基本在80萬出頭，剛好也滿足彼時江干區(qū)的落戶要求。當(dāng)然，如今的房市已經(jīng)不可同日而語，但是購房者們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市面上的小戶型是越來越少了。究其原因，土地成本的提高和“贈送面積”等政策的嚴(yán)苛，使得小戶型的空間感大打折扣。伴隨著地價的不斷高升，開發(fā)商為了追求更好的市場表現(xiàn)，給剛需購房者準(zhǔn)備的小戶型獎會越來越少。
楊柳郡上一次開盤還是在去年10月時，486套約3.6萬元/㎡的均價，比起2016年首開時約18900元/㎡已翻了一倍。3.6萬元的單價在當(dāng)時也相當(dāng)具有競爭力，而這次開盤顯然會略高于這個價格。
本次開盤的楊柳郡四期位于整個項(xiàng)目的北部。比起已交付的一期二期二手房均價約4.5萬元/平，還是能夠有5000元每平以上的差價。戶型上來看，其中1號樓和2號樓戶型面積45-75㎡，3號樓戶型面積85-100㎡，4號樓106-138㎡?？梢哉f不管對剛需還是改善的購房者來說，都能有非常合適的選擇（當(dāng)然了，搖中的前提下）。
來說一說楊柳郡的缺點(diǎn)吧。綠城的樓盤一直有著戶型上的短板，即得房率低，在今年要開的兩個主要的樓盤桂語朝陽和楊柳郡上體現(xiàn)得非常明顯。舉個例子，楊柳郡F2的戶型計算面積86平，實(shí)際得房面積估計80平都不到，所以只做了二室一衛(wèi)，這樣一算相當(dāng)于單價更高了。本次四期除了戶型差以外，還有一個問題就是非南北朝向，或多或少會影響一些光照的情況。楊柳郡一期和二期已經(jīng)交付，關(guān)心樓盤品質(zhì)的購房者也可以前去現(xiàn)場關(guān)注一下。
另外，小戶型除了總價低以外，居住的體驗(yàn)實(shí)在是沒有那么好?，F(xiàn)代的戶型設(shè)計都講究空間感和層次感，面積不足的戶型很難達(dá)到這兩點(diǎn)，長期居住難免會有壓抑感。比如西溪公館將要開盤的60方小戶型，整個戶型呈長條裝，完全不符合中國人對戶型的要求。當(dāng)然，價格是實(shí)打?qū)嵉?，在價格紅利面前這些都可以說是吹毛求疵。
【項(xiàng)目優(yōu)勢】
交通出行便利
周邊配套豐富
樓盤品質(zhì)高
【項(xiàng)目劣勢】
交房時間晚(2021年)
戶型一般，非南北朝向且得房率低
靠近高架，噪音和空氣質(zhì)量影響
四期非地鐵上蓋（相比一期二期）
一期二期有質(zhì)量問題
【項(xiàng)目配套】
地鐵1號線七堡站
江干區(qū)人民醫(yī)院
杭州澎雅小學(xué)
【競品樓盤】
招商·武林郡（附近樓盤），3.2萬/平（毛坯）
濱江·金色黎明（價格接近），4萬/平（二手）
萬科·錢塘府（價格接近），6萬/平（二手）
【往期戶型】
【二狗短評】
楊柳郡是個不錯的樓盤，但“網(wǎng)紅神盤”名不副實(shí)，拋開四期的小戶型，它更像是一個瑕不掩瑜的地鐵盤，只不過“綠城”、“地鐵”、“低價“這些因素加起來，讓它有了被媒體鼓吹的底氣。在二狗為大家分析以后，我會回答標(biāo)題的問題：不溢價。在這個價位上，楊柳郡值得一試。
二狗預(yù)測本次開盤中簽率1.5%
（本文原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請標(biāo)注）
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