“奧萊精選（濱江）城市廣場，約480套現(xiàn)鋪火熱在售！”近日，濱江奧萊的商鋪在朋友圈突然“火”了起來。
濱江啥時候“冒”出一家奧特萊斯？
對于這家新的奧特萊斯，眾人一頭霧水，就連住在附近的濱江土著都表示從未耳聞。
那么這家奧特萊斯到底是什么來頭？「奧萊精選」究竟是什么情況？
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深扒發(fā)現(xiàn)，這家名不見經(jīng)傳奧萊精選（濱江）城市廣場居然位于一橋南濱江寶龍城附近，聞濤路、信誠路交叉口上，一線錢塘江站位，距江岸直線僅約100m。
直到現(xiàn)場探訪才恍然大悟，原來這家奧特萊斯正是早年錢塘帝景約7萬㎡商業(yè)配套，起初備受一橋南居民期待。
來到現(xiàn)場，整個商業(yè)裙樓被“即將開業(yè)，敬請期待”的圍擋封得嚴(yán)嚴(yán)實實，以“藍(lán)色系玻璃+石材干掛+鋁板”的建筑外立面材質(zhì)不俗，但多年雨水沖刷的痕跡，需要好好清洗一番。
北門入口處，“Outles 奧萊·精選 濱江城市廣場”的字樣標(biāo)簽已被更換上去。
“其實，這里早在2015年就開起來，當(dāng)時商場入駐的店并不多。”目前，整個商業(yè)裙樓僅一家Costa咖啡還在正常營業(yè)，店主表示：“我們店是2016年開的，如今也算是‘5年老店’，奧萊精選若能開起來，我這店的生意想必會好上不少。”
商場北門往東約50米，奧萊精選城市廣場銷售中心已對外開放。推門入內(nèi)，銷售當(dāng)即迎上介紹：“我們是濱江首家奧特萊斯，上半年剛談下合作，近期商場內(nèi)部會整體重裝，預(yù)計明年6月整體開業(yè)。”
早在錢塘帝景收尾清盤時，項目商鋪已同期在售，為何一個7-8年前就賣過的項目，如今還有商鋪能賣？銷售回應(yīng)：“之前賣的鋪子都集中在3樓，我們奧萊精選現(xiàn)在主要賣的是負(fù)1、1樓、2樓和4樓，5樓電影院不受影響。”
據(jù)銷售介紹，商業(yè)產(chǎn)權(quán)目前仍在世茂手上，奧萊精選負(fù)責(zé)的是商業(yè)管理及運營。“商場目前已談下星巴克、肯德基、耐克等品牌。”銷售說：“按照規(guī)劃方案，我們現(xiàn)在售樓部的位置，以后會是星巴克、阿瑪尼的鋪位。”
引入奧萊精選重啟錢塘帝景商業(yè)配套，不管怎樣，對于周邊居民來說都是一件好事。
前有濱江寶龍城，后有奧萊精選，一橋南雙商業(yè)綜合體的日子，看起來不會遠(yuǎn)了。
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于居民而言，最關(guān)心的莫過于這家奧萊精選的品牌矩陣、開業(yè)時間、折扣力度等，但對于銷售方來說，如何將商鋪以合適價格盡快清完，至關(guān)重要。
奧萊精選給出的方案是：12年返租，前4年固定租金（購鋪總價百分比，每年分別為5%、5%、6%、6%，共計22%），5-12年市場租金以1:9托管方奧萊精選和業(yè)主分成。
“商鋪價格按樓層劃分，1樓最貴均價6.1萬/㎡，4樓最便宜均價2.8萬/㎡。”銷售推薦道：“項目近期主推2-4樓鋪位，負(fù)1和1樓要放到年后，其中，4樓可做餐飲。”
這里需要科普一點，奧特萊斯（OUTLETS）是一種銷售方式而非品牌，只是一種獨立的零售業(yè)態(tài)。例如，湖濱的杭州解百奧萊，背后運營方為杭州解百集團(tuán)，下沙奧特萊斯是上海百聯(lián)集團(tuán)，位于富陽東洲的首創(chuàng)奧特萊斯則為首創(chuàng)鉅大。
濱江「奧萊精選」是一家于今年4月25日成立的新公司，浙江奧萊精選商業(yè)管理有限公司，注冊資本1000萬元。該公司隸屬浙江遠(yuǎn)航控股集團(tuán)，后者旗下的浙江千里眼商業(yè)集團(tuán)，是一家成立于2014年，有著7年社區(qū)商業(yè)運營經(jīng)驗的公司。
同在一橋南，世茂之西湖商業(yè)世茂·繽谷就由千里眼代為運作。
不過，一般大品牌商業(yè)綜合體主力店多為自持，并通過合作品牌方的大牌引入，確保商場有大牌入駐，保障基本客流量，像奧萊精選這樣“商鋪返租”的可不多。對此，銷售向小鳳凰信誓旦旦保證：“別擔(dān)心，就算不能在明年6月按時開業(yè)，7月租金我們照常給。”
商鋪返租回報方案有兩個作用：1、刺激投資者購買，利于去化；2、穩(wěn)定租金部分可能對銷售價起上漲效應(yīng)。
貝殼找房上，濱江寶龍城僅5套商鋪在售，最便宜一間也要約4.6萬/㎡，價格較奧萊精選高出不少。“包括濱江寶龍城及周邊小區(qū)底商，目前商鋪單價基本在5萬/㎡以上。”一位知名連鎖中介經(jīng)紀(jì)人告訴小鳳凰?？梢?，奧萊精選商鋪定價未因“12年包租”而水漲船高。
關(guān)于“商鋪返租、包租”方案，最關(guān)鍵一點就是租金能否按時到賬。之前，有開發(fā)商打著售后返租旗號宣傳，結(jié)果賣完沒多久就停付租金，鋪主們只能通過法律途徑維權(quán)。更有甚者，銷售方、運營方是兩家公司，運營公司無具體資產(chǎn)，若后者玩不轉(zhuǎn)暴雷，鋪主們即便打贏官司，也無處執(zhí)行追回?fù)p失。
（截圖自企查查）
在銷售提供的資料中，奧萊精選（濱江）今后運營管理商是杭州壹號鄰居商業(yè)管理有限公司（現(xiàn)更名為：奧萊精選商業(yè)服務(wù)(杭州)有限公司），該公司由遠(yuǎn)航集團(tuán)旗下子公司遠(yuǎn)航不動產(chǎn)管理(浙江)有限公司全資控股。
子公司負(fù)責(zé)具體運營，如果商鋪返租約定無法兌現(xiàn)，母公司是否要承擔(dān)連帶責(zé)任？為此，小鳳凰咨詢律師朋友，被告知：“風(fēng)險是有的，子公司是有限公司，集團(tuán)不需要為子公司承擔(dān)責(zé)任，如果是分公司或一人有限公司，母公司就需要承擔(dān)。”
合作關(guān)系上，世茂與遠(yuǎn)航不是首次聯(lián)手，但運營一個7萬㎡的商業(yè)綜合體，對一家專營社區(qū)商業(yè)的公司而言，或許會是一個挑戰(zhàn)。
03
沉寂6年的商業(yè)能“活”過來，這件事對一橋南也算重大利好。
雖說好事一件，但我們對于“商鋪返租”也得多留個心眼。比如，返租12年+前4年22%穩(wěn)定租金回報，是否有無具體擔(dān)保方？擔(dān)保方公司成分、資金實力有無保障？這方面，就要看奧萊精選商鋪具體銷售合同的條款了。
此外，疫情后商場經(jīng)營環(huán)境惡化，線下人流進(jìn)一步向線上會聚，也讓實體商業(yè)過了曾經(jīng)“一鋪養(yǎng)三代”的好日子。
挑戰(zhàn)不可避免，大型商業(yè)綜合體也在謀求轉(zhuǎn)型，體驗式商業(yè)、夜經(jīng)濟(jì)等概念的興起與重倉，讓以往“買買買”的商業(yè)模式，逐步細(xì)化為“吃、喝、玩、樂”等具體方向，對過程的體驗感正被不斷放大。
與此同時，細(xì)分賽道的定位也很關(guān)鍵，小鳳凰一住在長河的朋友，一聽說一橋南要開奧特萊斯，第一反應(yīng)便是：“以后有‘薅羊毛’的地方了，就不知道能便宜多少。”
畢竟，項目就在濱江寶龍城核心輻射圈，活下去得有它的“真本事”。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站